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打算买二手房,看房时重点要看什么?
二手房,房子,看房打算买二手房,看房时重点要看什么?
发布时间:2016-12-08加入收藏来源:互联网点击:
5、总结
正式交易过户之前,购房者会经历寻找房源、实地看房、双方约谈、签署合同四个流程,必需注意并做到的内容包括:多平台多中介筛选合适房源、明确房屋产权清晰无纠纷、实地看房时记录房源情况与相关硬伤、约谈时大胆出价/合理让步/友好磋商、签约时注意查看合同条款、需要强调而中介提供的合同中没有体现的内容可以通过补充协议注明。
过户
“过户”方式分为三大类,分别为商业贷款、公积金贷款、全款,三种方式涉及到的过户流程各有不同。其实对普通人来说,过户看起来很繁琐,但实则很无脑,按中介要求,提供不同资料、必要时跑办几个手续即可。最值得贴出来的,是城市的限贷政策以及不同类型产权房屋的缴税标准。
1、商业贷款与公积金过户流程
①房屋评估:北京二手房评估最高可以做到市场价(也就是成交价)的95成,一般都是九成或更少;石家庄可以做到100%甚至更高,不过高评骗贷属于违规操作,需要三方配合,大的中介公司是不敢做的。
②办理贷款:房屋有抵押的,也就是说房贷还没还完的,先还贷解押!
准备好银行要求提供的所有材料证件后,买方与卖方(有的银行只要求买方到场)到银行网点面签、监管首付款、随后网签、批贷、资金监管;公积金贷款的话,会多出来几个步骤,要求到公积金管理中心进行预审与审批,而不同种类公积金对网签和面签的要求也不相同;组合贷,会涉及到公积金与商贷两方要求,做双审批、双面签,涉及流程是最繁琐的。
贷款最基本的要求,除了有相应购房资质外,还需要购房者提供的月流水收入证明是月供的两倍左右。征信越差,利率越高,贷款越难审批。流水不够,就只能采用银行提供的其他方法,比如找担保人、提供大额定存单等。假流水,其实银行一眼就可看出。
③缴税过户:出网签合同后,再次准备好必要的材料与证件,去各区的过户大厅完成缴税与过户程序,出新的产权证,然后中介将新房本交给银行办理抵押,出他项,最后银行放款、房主领钱、购房者得到抵押后的不动产权证也就是房本。
缴税过户这个环节,北京市需要提前在网上预约,等待数日轮到自己的号后才可以前去办理;石家庄直接去过户大厅一站式窗口办理,半个小时足矣。可能是因为北京业务量太大,而石家庄业务量很少。
④物业交割:过户后,中介约定买卖双方前去房屋所在地,进行物业交割,包括钥匙交接、水电暖气天然气查询、物业更名等内容。确定所有费用结清以后,双方签署物业交接单,然后好聚好散。
2、全款过户流程
全款过户流程极其简单,签约后,双方直接到过户大厅办理缴税过户,资金监管在过户大厅完成,出新房本后,几个工作日内房主接到划款,然后交割物业。
3、总结
除了全款过户外,二手房商贷与公积金贷款过户流程涉及到很多环节,需要买卖双方积极配合银行、公积金管理中心、过户大厅、房管局等多方要求,但如果房屋产权清晰无纠纷,并且买卖双方所有材料证件足够完备,其实只要按照中介要求一步步走下去即可。
这个环节,最浪费时间的,是银行与可能接触到的政府部门,很多户籍与房屋缴税需要的材料是得到国家单位办理的,这些单位办事严格、要求材料证件很多、而且经常出现同一个流程不同部门需要的材料不一样、或者不承认相关材料的合法性导致需要的材料连环重办、或者政策突变某个环节被卡死等。
常见风险
Q1、房屋产权存在纠纷,无法买卖交易
这是最常见也是最容易避免的一种风险,这种风险以前太过常见,所以各地市政府在各种交易合同中,都会注名甲方需保证房屋产权清晰无纠纷,否则解除合同,造成损失由甲方承担。
购房者需要注意的是,房屋如果存在二次抵押甚至多次民间借贷纠纷,最好不要买。以及部分无法交易的房屋,比如在限售期内、没有房本、北京的部分经适房、部分央产房、军产房、小产权房等,都不要接触。
Q2、政策变动,导致无法过户
中国房地产调控政策一年内就能变化很多次,限购限贷限售导致的购房资质缺失是最常见的,公积金政策变动导致的首付比例变化也是很常见的。另外,对婚姻产权的划分、多项共有产权人的判定、部分房屋税费的缴纳标准以及很多历史遗留问题,都会导致无法过户、交易中断。
为了防范政策变动产生的风险,应尽可能迅速的过户,同时把可能因政策调整而增加的税费提前约定好缴纳方,并写到补充协议里; 如因政策原因导致确实无法履行合同,三方应及时协商解决,确实无法解决的,签署解除协议。
Q3 、对房屋状况不了解,导致产生纠纷
经常出现某小区临近名校,但实则不在划片范围内,但购房者不了解情况,盲目签约,最后发现小孩无法上学。类似的情况,还有经适房是需要缴纳一定量的土地出让金,但中介没有说明,导致产生纠纷等。
这就体现出补充协议的重要性,对户口、学区、租房、装修、可能额外出现的费用等合同中无法体现却需要强调的内容,都需要添加到补充协议中,并注明三方责任。
Q4、中介不作为,导致产生纠纷
经常会出现中介不够专业勤勉,导致交易手续一拖再拖,并且三方出现矛盾,最终解除协议的情况。
由于中介不够专业,导致交易终止的情况,购房者应该保留微信聊天记录、通话记录、录音与文本记录等,方便日后上诉或要求退还中介费用。
Q5、房主公然违约,终止交易
这种情况多出现在房价大涨时期,房主觉得卖亏了,想赔点钱解除合同再高价卖。
单方解除合同是守约方在违约方根本违约的情形下,依据法律规定或合同约定享有的权利,而违约方不享有单方解除权,所以房主无权以支付违约金的方式解除合同,应由守约方选择解除合同还是继续履行合同。
Q6、签约后卖方拒绝出售房屋,买方能否同时主张双倍返还定金和赔偿违约金?
我国《合同法》第 116 条规定:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或定金条 款。”故违约金条款和定金条款不能同时适用,当事人不得在诉讼中既主张支付违约金又要求没收定金或双倍返还定金。但 是当收受定金的一方违约时,守约方选择违约金条款后,并不影响其要求对方返还定金的权利。
Q7、支付首付款后,房主携款潜逃或拒不过户也不归还
这属于远古时期经常出现的纠纷,现在很多城市都有成熟的二手房资金监管过户机制,也就是说,首付款和银行放款都会监管到第三方(也就是政府)的账户上,交易完成,几个工作日后,全部房款才会划到房主账户上。
为了防范这种远古纠纷,建议购房者不要在小中介处购房,也不要轻信房主或中介的承诺,务必要进行资金监管(北京链家有理房通,不如建委监管)。
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