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买小产权房有保障吗？为什么？

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：5

小产权房是相对大产权房的概念，简单来说，就是一些开发商跑到农民家花极低价钱买些地（比如：宅基地）然后在上面建的房产。绝大多数情况下，这类房产没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给你备案，所以根本就没有产权。准确来讲，应该叫“无产权房”。

小产权房跟农村宅基地上农民自建房是存在本质区别的。农村现在推行土地权属认证工作，农民的房子是有产权。但是集体以外人员联建、违建的房子是没有产权的。

请注意，有部分地区开设了“农村宅基地转让试点”，比如义乌的试点地区。这种情况的小产权房交易则是为有效、合法的交易，当然必须持有有关部门的批文。

但是，市面上存在的99%的小产权房都是没有产权、没有相关批文。下文探讨的对象就是这类没有产权的小产权房。

那么，【买“小产权房”有什么风险？】

因为没有产权，所以购买小产权房有很多风险和弊端，总的来说有以下4点：

1、无法办理房产证、产权证

小产权房，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规、有效的房产证。没有有效的房产证就无法证明你是房子的合法主人，你的财产是并不受到法律保护。这是小产权房最大最严重的问题。

2、小产权房交易难

小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，你的交易是不合法的，也就不受到法律保护，因此非常容易产生各种纠纷。

比如，小产权房屋的所有人（比如：某农民）与其他买家再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的；又或者，因为房价飙升，该农民也收了钱，突然反悔了，不愿意把房屋按原低价卖给卖家，直接撤销交易。一旦产生这些纠纷，哪怕告到法院，购买人的利益也得不到保证。

相关的法律规定如下：

近期，最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议，其中会议关于农村宅基地买卖案件问题形成以下意见：

在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

3、无法进行银行贷款和抵押贷款

因为购买小产权房没有房产证、没有经过备案，所以购房者无法去银行申请房屋贷款，只能一次交清房款；同样的，他以后也不能拿这个房子去银行做抵押。如果他需要卖掉这套房产的话，他也只能卖给愿意接受小产权房的“接盘侠”。

4、拆迁补偿难，质量没保证

因为购房者不是房屋合法所有人，所以他无法对抗国家的征地和拆迁。如果购房者将来遇到拆迁，将得不到合法的补偿。小产权的合法主人（比如宅基地的原所有人）反而可以得到补偿。如果运气好遇到，原产权人可能愿意分你一点点，但这是在协商一致的基础上。

但是最悲惨的情况是，小产权房屋因违反国家政策被强拆后，购房人很可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的艰难局面，这才叫鸡飞蛋打。

另外开发商在建设小产权房屋时，为赚钱会偷工减料，职能部门也一般不会监管这些房子，在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题，一旦发生房屋质量纠纷，购房者基本无法维权，最终只能自行承担损失。

【到底要不要买小产权房？】

通过上面的分析，不难发现，小产权房的风险是极高的。还是慎重一些吧！

回答于 2019-09-11 08:43:50

有保障，现在都是不动产权的，不用管他是40年还是50年到期了可以交土地出让金来继续住。

回答于 2019-09-11 08:43:50

感谢尚可网的邀请。本人主要是从事粤港澳大湾区一手楼盘，写字楼、商铺、海景房别墅等火爆投资项目的。很高兴由我来回答你的这个问题

一般来说，小产权房比同地区的其他类型房价都比较低，在价格低的这个上面，小产权房也有他的劣势。小产权的的风险就在国家或政府可能随时会因各种原因将小产权房屋进行拆迁，虽然会有赔偿但是也会有损失。所以下面我就为你们讲讲小产权房能交易吗？小产权房交易有保障吗？

小产权房能交易吗

小产权房这种由下而上的变革，在全都注重人权及人性化大的国际环境下，将是中国法规制定的准则。就是为了国民多数人的利益，如果法规不利于占中国70％以上人口的农村人，那这种法规就不能叫法律。就如一个不能让多数国民活得好的国家不能长久一样，一部不能让多数国民生活得很好的法律，也没有存在的理由。

小产权房屋买卖是合法的，既然是合法的，那么根据我国法律的规定，农民集体的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

小产权房交易有保障吗

１．小产权房首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。正是因为小产权房未来的不确定性（但至少没人敢拆了房子让业主睡大街上），才是这样低的价格，只要学过一点经济学，都明白，小产权房符合商品增价定律，那就是价格低。

２．乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。小产权房，中国其它地方说不清楚，但作为“城乡一体化试验区”，的确是后的 。凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。

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