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房地产作为超发货币蓄水池的功能是怎么实现的?
蓄水池,房地产,货币房地产作为超发货币蓄水池的功能是怎么实现的?
发布时间:2020-12-06加入收藏来源:互联网点击:
我们贷款的那一刹那,是在向市面上放水,但接下来的还款的30年,这笔附着在房产上的债务,才成为一个缓慢而不容置疑的抽水机,不是什么蓄水池拉,蓄水是你凭意愿的,抽水是每月必需得抽的。
在住房市场初始期,大家都开始贷最初的十年,二十年,甚至三十年贷款,一次性放出了三十年水,由于贷款余额很低,每月还入银行的流动性,远远及不上新放出来的流动性,整个资金是急速膨涨的,200万负债一套,每月还1.2万,每新销售1套房产释放的钱,可以抵捎166套存量房的还贷压力,房价必需涨,这样,买新房就更贵,如果涨到400万,也许一套就抵得上200、300套存量房的房贷抽水?……这个过程持续了很久,存量永远是在上涨的,要还的贷款水涨船高,幸好房价也在涨,每买一间房产的新放贷款也水涨船高。达到一个细致的平衡。
……不过随着存量房的迅猛增长,应该是是存量房贷,现在大约是34万亿,杨白劳一睁眼,就得考虑这个月要还34万亿贷款的利息对吧。假如房产成交不活跃,首付成数太高,比如300万的房子只贷款到150万一类,那么新增贷款就无法冲抵存量的还款,这时对整个社会来说,房产就成为抽水机了,流动性就会无影无踪,如果房产上的信心足,流动性的消失就会害得股市和互金爆雷。
幸好国家搞了PSL,定向放了一次水,现在又说收回去,收多紧,怎么收,现在全是未知。
炒房表面上看是不好的,但实质是为经济补充流动性的,银行非常认同房地产作为合格的抵押物,愿意据此释放流动性的。这么说吧,所有的借钱行为,合理的,不合理的,对个人来说是自杀一样的,都是补充社会流动性的,抵押自己造福大众的行为。你看下日本,都不愿意借钱了,你不借,钱从哪里来,钱本质上,就是一笔债务,一笔信用,日本央行急得快疯,用上了负利率,结果日本人去买保险柜放现现金,然后把流动性……锁到房屋角落。
至于后面,不要问我,货币是一种信用,它依据国家信用,政府信用,企业信用而释放,它也依据个人信用而释放,大家不借钱,就没有钱,你种地,种出来的是土豆,没有钱,你就只能用鸡蛋来交易,房产作为一种重要的放水机或抽水机,现在最大的 危机是,它存量太大而增量不足,便有从放水机转向抽水机的风险。
世界需要全新的放水机制,以前是靠着美国放,现在摆明了美国在抽,去哪里找一台非常好用的,像前些年的房产 一样的放水机,特别抱歉,想破脑袋了没有想出来。
所以房地产蓄水池可能是伪命题,我们结合资产负债表说说看:资产=负债+所有者权益
哪个公司不管他多么大,必须保证这两者的相等,差一分也不行。
所以,发财报时,他们会头疼的。
我们假设刘能手里有20万,贷款80万,买了一套100万的房子,看看这里面所涉及的三方
刘能、房地产商、银行,他们的资产负债表,有什么变化,从而看看房地产是不是起到了蓄水池的作用。
1 刘能的资产负债表
无论房子的价格或高、或低,他一定是在资产负债表的左边,不可能到右边去的。
假设刘能同学看上了一套房子,想从房地产商那里买,会发生什么呢?》
首先问问房子多钱?哦,100万呀,我手里有20万。
售楼小妹微微一笑(很倾城)地说,没关系,你可以从银行贷款80万,分期还。
好了,此时刘能的资产负债表前后发生了变化。
当然,我们假设刘能手里原先就仅有20万的财产。
买房前,他的资产负债表:
买房后,他的资产负债表(记为:刘后表):
我们看,刘能同志的资产负债表在购房前后发生了变化。
表面上看,刘能的房子产生了蓄水池的功能,因为在买房前后,他好像把80万元人民币留存了。
好像是,让80万从市场上消失了一样。
实际呢?》
非也,非也,此时的房子不仅没有让80万消失,反而让80万动起来了!
为什么呢?
因为80万在银行本来是没有流动性的,现在有了购房需求,为这80万制造了流动性。
他怎么体现呢?
具体体现在房地产商的资产负债表里。
2 房地产商的资产负债表
假设房地产商就这么一套房子,
在房子卖出去之前,房地产商的资产负债表是这样的的,
我不是说房子暴利呀,仅仅是举例子,大家不要较真里面的资产和负债的比例问题。
好了,房子卖出去以后,我们看看他的资产负债表有什么变化吗?
在偿还负债后,资产负债表可能为(右侧表记为:房后表):
看到什么了,市场上多了80万现金,这是宝贵的流动性。
这80万,房地产商或者存入银行,
或者就要进行投资,买买买。。。。。。。。。。。
总之,这80万,有可能又会跑到银行去,发生什么了呢?
3 银行的资产负债表
为了简单,我们简化银行的资产负债表,假定他就只有100万资本。
刘能来贷款80万,好了,正好当前准备金率是20%,能把80万全部放贷出去,他的资产负债表就变了:
好了,接下来就是房地产商拿到刘能买房的钱了。
如果按照时间排序的话,此时,前面的刘后表、房后表出现了。
不重要,关键是,此时房地产商拿到钱,是不会把钱放在老婆孩子热炕头的,不论是继续投资,还是为了保险起见进行存款,都会导致银行的资产负债表变为:
是吧, 最后这80万,又流入了银行。
此时,资产负债表会进一步发生变化:
是的,没错,当前准备金率为20%,银行能够继续放贷,放贷出去:80*(1-0.2)=64万元
留下:80*准备金率=80*0.2=16万元
这个过程就会不断地迭代进行,因为刚才的放贷出去的60万元会继续回到银行资产负债表的右侧:
该过程是不断地往复的,一直持续下去:
最后银行的资产负债表:100+
80+ 80*0.8 + 80*0.8*0.8 + 80*0.8*0.8*0.8* +.......
=80*(1+0.8+0.8^2+...+0.8^n)
还是问问百度答案吧:
好了,最后资产负债表右侧有:100+
80/0.2=100+400万元
这意味着什么?
市场上有新的400万元了。
哪里有什么蓄水池,发动机,而且是永动机那种。
回答于 2019-09-11 08:43:50
过去房地产作为货币蓄水池,我们先在哲学上分析一下这个蓄水池。它只是一个流量概念,只有货币的流入和流出,没有产权,只有会计记账,代表着信用或者未来的收入。
1、土地市场,由于宪法规定,土地是国有产权。只要你竞获得土地的开发权,就可以拿土地到银行去贷款,开发成房地产,国家确定房地产为支柱产业战略定位。
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