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房地产作为超发货币蓄水池的功能是怎么实现的?
蓄水池,房地产,货币房地产作为超发货币蓄水池的功能是怎么实现的?
发布时间:2020-12-06加入收藏来源:互联网点击:
回答于 2019-09-11 08:43:50
“房地产是超发货币的蓄水池”,这是一个完全错误的观点。
从货币发行机制的角度说,中国有两部印钞机。
第一部印钞机是央行。央行创造基础货币。央行把基础货币借给商业银行,将货币注入了实体经济。
第二部印钞机是商业银行。商业银行手里有钱之后,就将钱贷款给企业或个人、政府。其中,贷给企业或者政府的钱,又存进银行变成了银行存款。因为现代经济中,银行是最重要的支付渠道。不管是企业日常经营还是工资发放,最重要的支付渠道都是银行。企业将贷款存进银行,银行手里有钱,就又可以再去发放贷款。这个过程导致了货币供应量的大幅增加。
两部印钞机中,央行的印钞机是本源的印钞机,但比较小。商业银行的印钞机是派生的印钞机,但比较大。
再看房地产行业。
房地产企业最重要的一个能力就是融资能力,即从银行借钱的能力。当房地产企业从银行贷款之后,就启动了上银行的那部印钞机。因此,房地产事实上提供了货币供给,不是蓄水池,而是增发器。
为什么民众有一个房地产是蓄水池的印象呢?
一个重要原因在于,民众购房占用了自己太多的资金,所以感官上就像一个池子吸走了自己的钱。如果房子的流动性和现金一样,民众就不会有“房地产是蓄水池”的错误认知了:在这种状态下,随时可以花“房子”消费和投资,就可能形成一个蓄水池的印象。
为何央行必须根据房地产的需要进行货币增发呢?
原因在于过去20、30年快速发展的房地产市场能赚大钱,很多钱进入这个行业。导致其他行业获取贷款难度增大:银行觉得贷给一个房地产商安安稳稳赚大钱,就不想再贷给回报率低的行业。央行为了避免这情况,就必须增发贷款,让房地产行业吃饱之后,别的行业也有饭吃。
总之,房地产是货币增发器,而不是蓄水池。
回答于 2019-09-11 08:43:50
“蓄水池论”有其合理性,由于土地转让金作为地方政府的主要财政收入来源,央行不得不通过把货币投向房地产以及相关产业的方式,来保证地方政府的正常运行。在正常情况下,地方政府应该是靠税收来维系整个运作,现实中,靠税收根本就无法实现地方财政的正常运转。在投资拉动经济的模式下,地方政府债务高企。如果简单的通过发行货币的方式,必然造成激烈的通货膨胀。房地产作为超发货币的定向目标,只有房地产保持繁荣,一方面可以将存量货币(特别是储蓄)锁定在房地产,更重要可以通过土地出让金保证地方财政的稳定。同时房地产产业的产业链较长,涉及的行业众多,也是带动整个经济发展的重要手段。房地产行业的快速发展必然伴随着房地产企业杠杆率的快速上升,房价的持续上涨也会带动居民部门杠杆率的大幅提升,势必会吸引大量资金进入房地产,与其他实体经济产生竞争效应。这又加重了土地出让金在地方财政收入当中的比重。同时债务存量规模的大幅增加倒逼央行只能加大货币投放力度,依赖房地产行业发展,实现地方政府土地出让金的增加。所以说,是地方财政主要来源(土地出让金)和投资所形成的巨大债务,迫使央行只能加大货币投放,通过房地产向地方政府以及地方债务提供流动性,房地产作为超发货币蓄水池就这样形成了。
回答于 2019-09-11 08:43:50
中国的M2是GDP的一倍左右,大大超过发达国家水平。但为什么没有出现大规模通货膨胀呢?就是大部分资金放在房地产这个蓄水池里了,没有流到市场上兴风作浪。
回答于 2019-09-11 08:43:50
过去几十年房产上涨,房产被很多人在臆想中赋予了一个蓄水池的功能,简单的说法是,中国的财富累积得太快,如果不是大家把财富投入房产,那些财富就会涌向普通商品领域,引起严重的通货膨胀。
这是一个错到离谱的错觉。
比方,我们手头有100万,我们想买一个300万的房子,所以我们用房产作为抵押,向银行贷款200万,一共300万,付给了开发商,在我们购买行为发生之前,社会上有100万现金,我们买房以后,我们的100万,银行抵押贷款200万,一共300万,变成了开发商的收入,社会上一下子多出来200万现金---看到没有,房产是个释放货币的水龙头,而不是一个吸收货币的蓄水池。
假设事情到此为止,我的200万负债,假设分30年还清,每月还1.2万债务,那么每个月,因为我偿还债务,会有12000元的流动性消失。(这种流动性消失只是我和商业银行之间发生,银行依然可以再贷款出去,这和现金回到央行是不一样的,这里简化说明)。
一笔简单房屋贷款便可说明,即使全款购房,钱也是从你的手里到了开发商手里,整个市面的流动性保持一致。
贷款购房,贷款多少,市面上的流动性就增加多少--这就是为什么房产存量越大,所有人都在买房,市面上也显得有钱人更多,大家的心也燥动,钱烧的。这是因为房产越多,以房产作为抵押向银行申请放出的流动性也越多。
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