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买房的时候,首付多交一点和少交一点,有什么区别?
首付,利息,贷款买房的时候,首付多交一点和少交一点,有什么区别?
发布时间:2020-12-06加入收藏来源:互联网点击:
回答于 2019-09-11 08:43:50
买房的时候,首付的多或少,区别还是有点大的。
仅就首付款的支付比例而言,多付一点,手头的资金压力较大,可能给后期的装修带来影响;
少付一点,后期的月供压力很大,且利息支出较重。
我以自己两次购房的经历来说明首付款多付和少付的区别。
01
第一次购房
人生的第一次购房是在2008年。
看中了一套建筑面积为86.65平的房子,房价款28万元,加上契税、维修资金、天燃气、一年的物业费之类的费用,大约30万元。
由于是首套房,政策规定,首付款最低必须超过房价款的20%。
我的首付款付了8万元,余款的20万元全部用公积金贷款,年利率记不清了,期限为20年,月供大约为1300元左右。
那个时候,我的月工资收入也就1600元多点,家里的开支就用媳妇的了。
5年后,工资收入慢慢增加,月供压力减小。
2018年,贷款全部还清。
因此,我认为,买房的时候,尽量使用公积金贷款,把政策用足。
我第一套房的月供,除前5年用了自己的收入,后期基本用公积金的收入来冲抵。
02
第二次购房
人生中第二次购房时间是在2019年5月。
房屋的建筑面积130平,房价款为107万元,加上契税、维修基金、物业费、车位在内,共117万。
首付款52万,加上车位刚好60万。
由于第一套房已经使用过公积金,且已还清,根据本地政策规定,第二次使用公积金的,首付款比例不得低于房价款的40%。
我的计划是:首付52万,公积金35万,商贷20万。
公积金贷款期限14年,等额本息偿还,月供2500多元,这笔钱通过公积金每月冲抵(每月公积金收入与贷款之间还差200元左右)。
估计3—5年后,我一个人月公积金收入可以冲抵公积金的月供款。
商业贷款20万,10年还清,基准利率4.9%上浮15%,年利率为5.635%,采用等额本金,首月月供2600多元吧。
我认为,在购买房子的时候,如果首付款加上公积金与房价款越接近越好,这样做的好处在于,充分利用公积金利率低的优点,同时,工资收入是每年适度增加的趋势,自然带动个人公积金收入的增加。即使用商业贷款,能少用就少用,商业贷款的利率几乎是公积金利率的一倍了,说实话,对工薪阶层的人来说,商业贷款的利息还是很重的。
03
结语
如果是小年轻,刚结婚,经济条件还不是很好,建议首付款少点,有公积金的,把政策用足。
假如是改善型住房的,首付款达到40%或以上,再用公积金贷款,月供用个人的公积金冲抵,不够的少量购房资金再用商业贷款,只要不太影响生活质量的情况下就行。
回答于 2019-09-11 08:43:50
我首先抛结论:买房首付定金能少交就少交,要充分利用购房贷款的利息优惠以及购房的资金档杆。
首先物价不停上涨会导致你欠银行钱在不停的贬值,其次你贷款的利息虽高,但理财收益也很高,基本能覆盖你利息成本,最后要充分利用档杆,才能获取更好的居住环境以及投资回报。
物价不停的上涨、货币不停贬值,少交10万本金实际只需要偿还4万本金。
目前中国长期处于通胀周期,每年的通胀率在3%-4%之间波动。这意味着你的钱每年以3%-4%速度在贬值,今年你10万能换回来10万商品,明年你10万只能换回9.7万商品。在这种情况下,你缴纳越少的本金损失越小。
我举个例子大家就能比较清楚知道:假设你少交10万首付,20年后偿还本金,按照每年3%通胀率保守估计,一共贬值60%(3%×20年),届时你虽然依然缴纳10万现金,但其实真实价值只有现在的4万。
购房的贷款利息是所有贷款产品中最低的,投资收益就能弥补利息损失
首先从贷款角度来看:目前中国的购房商业贷款利息是4.9%、公积金贷款利息是3.25%,如果你不购房以其他名义向银行贷款的话,年利息至少达到9%-15%,仅仅利息这一环节你就省下一半的钱。
另外虽然你要缴纳巨额的利息,但以目前的产品投资回报率来看,基本能覆盖你的利息。我就不举例高风险的股票、基金产品,最保险的余额宝类产品利息在3%左右,银行理财产品利息在4.5-5%之间,这意味着你如何把少交的首付如果放置在余额宝里,商业贷款实际支付利息只有1.9%(4.9%-3%),公积金贷款实际支付利息只有0.25%(3.25%-3%),你如果把少交首付放置在银行理财中,商业贷款实际支付利息只有0%(4.9%-5%),公积金贷款不但没有利息,还有1.75%的收益(3.25%-5%)
在这种情况下,简直就是政府送钱给你花啊,你如果不多贷款简直对不起自己啊。
充分利用资金档杆,才能获得更高的回报,更好的居住环境。
首先从居住角度来看,1万块一平米的房子,你只有30万首付,如果你按照最低首付三成来支付首付的话,你可以购买100平米的房子,如果你按照首付五成首付来支付首付的话,你只可以购买60平米的房子,你因为要多缴纳首付,极大降低你的居住环境,你的生活质量。
其次从投资角度来看,同样100万的房子,一个首付30万,一个首付50万,5年之后这个房子可以销售130万。
如果商业贷款来看,缴纳30万首付赚取30万收益,但需要缴纳利息11.15万,实际赚取收益18.85万收益,投资回报率为62.83%;缴纳50万首付同样是赚取30万收益,需要缴纳利息9.13万,实际赚取收益20.87万,投资回报率41.74%。30万首付回报率高于50万首付21.09%
如果公积金贷款,缴纳30万首付赚取30万收益,但需要缴纳利息9万,实际赚取收益21万收益,投资回报率为70%;缴纳50万首付同样是赚取30万收益,需要缴纳利息6.5万,实际赚取收益23.5万,投资回报率47%,30万首付回报率高于50万首付23%
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