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买房的时候,首付多交一点和少交一点,有什么区别?
首付,利息,贷款买房的时候,首付多交一点和少交一点,有什么区别?
发布时间:2020-12-06加入收藏来源:互联网点击:
回答于 2019-09-11 08:43:50
首付多少,主要看经济能力。
贷款年限一样的情况下。
首付越多,贷款越少,利息就越少。没有还款压力小。
首付越低,贷款越多,利息越多。每月还款金额也大。
但是现在很多人买房,都是首付越低越好,贷款年限越长越好。首付低,就是前期投入很小。贷款年限长,是因为银行房贷利率,相对于其他方式借贷,利率还是算低的。
而且,货币贬值严重。钱会越来越不值钱,现在一个月还五千房贷,会有压力,但是二十年后,五千块钱什么都买不到。
以上个人看房,希望能对你有所帮助。
如果希望,请选成优质回答。
回答于 2019-09-11 08:43:50
买房第一要考虑的就是钱的问题,而钱主要是两个方面,首付和贷款,由于房子的总价是不变的,故首付多了贷款相对就会少了,反之亦然。那么有些朋友就会问了,买房的时候付首付,多交一点和少交一点区别大吗?
要想弄清楚这个问题就得先要知道自己能贷款多少,到底有哪些因素会对贷款造成影响呢?
第一,房贷金融政策影响贷款的最高额度
以北京为例,首套房最高可以贷款65%,二套购房贷款最高可以贷款40%,在贷款之前先要了解清楚自己到底属于首套还是二套。
由于目前楼市调控严格,贷款金融政策基本上都是“认房又认贷”,什么意思呢?只要是家庭名下在当地已有房产或是全国有过购房贷款记录均会被认定为二套贷款。
情况一,北京已婚家庭,丈夫在婚前已买住房,如现在想再买一套,则按二套执行。
情况二,北京已婚家庭,妻子是河北省的,之前在老家买房使用过贷款,现在房产已售出,此时在北京购房贷款按二套执行。
上面简单例举了两种情况,可以看到在“认房又认贷”的限贷政策下,很多家庭都失去了首套贷款的资格,这一点在购房做预算时必须提前了解清楚。
第二,同样价格的房产,新房能贷得更多
很多人计算贷款都是简单的用房屋总价乘以贷款比例,但实际并不是这样,新房和二手房的贷款计算方式是不一样的,新房是以总价为基数,二手房是以评估价为计算基数。
例如:房屋总价为500万,首套贷款。
新房可以贷款500万*65%=325万,除去税费和其他费用外还需支付首付款175万元。
二手房可以贷款500万*90%*65%=292万元,除去税费和其他费用外还需支付首付款208万元,比新房多33万。
为什么二手房要乘以90%取得评估价呢?主要是因为房子也是存在折旧的问题的,在个人住房商业性贷款活动中,商业银行为了业务发展和防范风险,既不能压低房地产抵押价值,也不能提高房地产抵押价值。为了知道合理的抵押价值,商业银行会委托信任的房地产估价机构进行评估为其确定房地产抵押贷款额提供参考依据,评估公司评估的是房屋的抵押价值,等于房屋市场价值减去法定优先受偿款。
因此,评估价值一般比成交价值低,通常到成交价的 90%左右。若房产较老,评估价会进一步降低。
第三,家庭收入水平直接影响贷款额度。
在向银行申请贷款时会要求借款人提供收入证明、工资流水,其原因是银行要评估借款人的还款能力,一般情况下银行要求月收入要达到月供的2倍以上。
举个例子:
500万房产,首套可贷款65%,最高可申请325万的贷款,如果以贷款利率4.9%来计算,还款30年,等额本息需月供17248元,则收水平需至少达到17248*2=34496元。
如果收入达不到要求,假如只有30000元/月,则最高可贷款282万元(月供14966元),收入降低不到5000元,贷款总额度降低43万元。
第四,借款人年龄及房产房龄也会对贷款造成影响
银行在批贷之前需要提供很多材料进行风险规避,主要是两方面,一是借款人,二是房产,其中比较重要的一点就是年龄。
无论是借款人还是房子,年龄越大,风险也就越高,所以银行对年龄是有限制的。仍以北京政策来说,
借款人,商业贷款最高可以贷款到65岁,即借款人年龄+借款年限≤65岁。
房龄,房龄最高可以贷款至49年,即当前房龄+借款年限≤49年,房龄超过30年拒贷。
故,借款人年纪越大,房产年龄越老,可申诉还款的期限越短,想要借到足额的钱,需要的月供就越高,收入能力也需要更高才可以。
举个例子:
想贷款200万,借款人年龄35岁,可贷30年,月供10614元,收入达到21228元即可;若借款人年龄为45岁,则最长只能贷款20年,月供需提高至13088元,收入需达到26176元,显著提高。
若收入不足,则只能通过降低贷款额度的方式来降低月供,首付随之提高。
小结:
首付额度取决于最高贷款额度,贷款额度则受贷款资格、新房OR二手房、家庭收入水平、借款人年龄及房产房龄等诸多方面的影响。
如果上述这些都影响不了你,既有充足的首付款,也有足够的贷款条件,那么,首付多交一点还是少交一点呢?
首先,房贷是最好的抵御通货膨胀的最佳利器。
通货膨胀给老百姓最大的感觉就是钱越来越不值钱,越来越毛了,而购房贷款最长可以贷款30年,也就是将未来30年的钱提前拿到今天用来买房,此时首付35万,贷款65万,随着时间的增加,首付35万在慢慢变毛,贷款的65万的购买力也在降低,银行在和我们一起抵抗通货膨胀的侵蚀。
其次,房贷利率是最低的贷款方式。
平时用到的最多的借款方式就是信用卡,有时还不上款的时候会选择分期还款,其实这就是一种贷款。
例如:
欠款12万,12期分期还款利率为6%,此时需先计算利息为7200元,然后每月还款(120000+7200)/12=10600元,这是信用卡的利息计算方式。
但房贷并不是这样算的,同样是12万贷款,分1年还完,年利率6%,房贷是先计算月利率,6%/12=0.5%,这是月利率。
第一个月利息为12万*0.5%=600元,另还款本金1万,剩余本金11万元,
第二个月利息为11万*0.5%=550元,另还款本金1万,剩余本金10万元,
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