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如何理性看待"住宅按套内面积出售"，假如实施的话将会遇到什么问题？

面积,建筑面积,建面如何理性看待"住宅按套内面积出售"，假如实施的话将会遇到什么问题？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

如何理性看待"住宅按套内面积出售"，假如实施的话将会遇到什么问题？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

前段时间，住建部发布新规定，住宅要按套内使用面积出售。这本来是一个喜大普奔的好消息。但是我们要懂得理性看待这项措施实施背后的一些不稳定因素。

第一、羊毛出在羊身上。这项规定的出台，房地产企业首当其冲的要进行“埋单”，到时候，房企会把这部分赔本的资金转嫁到购房者身上，也就是说，新一轮房价上涨又会来临了。

第二、物业费也会上涨。除了房价会应声上涨，物业管理费同样也会上涨，因为物业管理公司也会因为这个政策导致有营收压力了。

所以说，政府出台的政策，要考虑好方方面面，不然，到头来，好事也会变成坏事的。

回答于 2019-09-11 08:43:50

共有面积分摊计算规则

前段时间，盛传商品房要按套内面积销售不计共有面积，引发热议。本人已经对该问题回答两篇:1.住宅销售要不要分摊共有面积？2.住宅套内面积计算规则。 现介绍住宅共(公)有面积计算规则。

苏州某小区外景

1. 住宅建筑面积的四种类型(为了单独阅读方便理解，本节与住宅套内面积计算规则相同）

住宅面积计算，涉及:（1）.规划要点计算容积率的面积;（2）.建筑工程建筑面积; （3）.房屋测量产权面积; （4）.商品房销售面积。测量精确到长0.01m，面积0.01㎡ 。

这四种规定中对建筑面积有些内容计算规则及口径不一致。阐述如下:

1.1. 规划计算容积率面积，各省、市编制“城市规划管理技术规定”，各地方据此编制配套的“实施细则”，对计算容积率指标作出地方性规定，是土地招拍卖、规划审批、规划方案、施工图设计、房屋测量的依据;是规划部门对规划设计面积指标的控制、竣工验收计算建筑面积的依据，一般以国家建筑工程建筑面积计算规范为标准；但是有些地方规划部门有细则规定。

1.2. 建筑工程建筑面积，建筑工程的建筑安装造价、统计，涉及面积时，往往以国家建筑工程建筑面积计算规范为标准计算面积。

1.3. 房屋产权测量面积，是根据国家和省主管部门的房产测量规范和规程进行建筑面积的计算，即房产证上的产权建筑面积。

1.4. 销售面积，一般情况下应该以产权面积为准，便于合同订立、统一口径和确定销售总价结算，但往往有些开发商的楼盘，常常以赠送面积作为促销手段。

1.5. 现根据规范、规程解释比较如下：

1.5.1.规划计算容积率面积，以下简称“规容面积”。（本文以苏州为例，有2008版， 2012版， 2015修订版。）

1.5.2.《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2018,简称“国建面积”；一般规定：结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。

1.5.3. 江苏省《房屋面积测算技术规程》DGJ32/TJ131-2011,简称“省房面积”，亦即测绘产权面积；该规程参照国家《房产测量规范》GB/T17986和《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005，结合江苏省实际情况编制。一般规定：层高在2.20m及以上计算全面积（有些条款以净高2.10m计算）;层高在2.20m以下不计算面积。之所以以江苏省为例，主要是江苏省根据国家规定，国家一系列文件精神，广泛征求专家意见;编制比较成熟，有先进性。

1.5.4. 销售合同计算房价的面积，简称“销售面积”。

2.共用（公用）面积计算的比较

共有面积有计入分摊，也有不计入分摊的。

在套内面积计算规则中，已介绍过:套内面积含外墙，分户墙，相邻公共部位墙，各计1/2面积。除分户墙由两户平摊;其余的均计入共有面积。

2.1.外墙保温(外墙体的外表面)

2.1.1. 按苏州市“规容面积”，外保温，不计算保温层的建筑面积。为了鼓励采用外保温节能，不少地市“规容面积”均不计算外保温面积。

2.1.2. “国建面积”第3.0.24条规定：“建筑物外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。”（注：仅保温层计算）。

2.1.3.“省房面积”没有相关条文，但根据建筑外围水平面积计算规则，应计算面积。

2.1.4.“销售面积”也应计算全部建筑面积。

由于外保温板计入产权面积，因此，选用导热系数小、有效减少外保温板厚度，可以减少共有分摊面积。

2. 2. 底层架空层（公共活动休闲空间）

2.2.1.“规容面积”根据江苏省城市规划管理技术规定，作为公共休闲空间，不计容积率面积。“但门厅、楼梯间等为楼层服务的围合空间应计入”。不少省市都有此规定。

2.2.2.“国建面积”第3.0.7条规定:建筑物架空层，层高在2.20m及以上的，应全部计算面积。层高2.20m以下的计1/2面积。

2.2.3. “省房面积”第4.3.4.2条规定：“建筑物底层、顶层或裙楼顶层，用于公共通行、停车、绿化、休闲使用的公共空间”属不应分摊的共有面积，即不计入住户产权面积。共有建筑面积划分的确认，第4.3.3条:“应当以主管部门核准、备案的施工图为依据，按本规程要求，在参照幢内各功能使用状况，共有部位性质范围的基本上，进行确认和申报。”当建筑施工图中公共建筑空间界定、界限不清，或标注功能名称不明确，由建设、设计单位补充、加盖公章确认。

2.2.4. “销售面积”也不分摊架空层公共空间的计算面积。

2.3. 楼梯，电梯，管道井等，均按自然层（含通过低层商办楼）计算建筑面积。底层大厅，架空层为楼上住宅使用服务围合的范围，均纳入本幢共用面积。

2.3.1.“国建面积”3.0.19.规定:“应并入自然居计算全部建筑面积。”

“规容面积”，“省房面积”，“销售面积”均计算面积。购买底办、底商的住宅，由于楼梯电梯井穿越若干商办楼层，分摊共用面积会有所増加。应该注意到:11层住宅要设消防电梯，12层开始要求设2台电梯，18层54m以上要设剪刀楼梯，消防梯、楼梯要设前室。54m以上剪刀楼梯与消防梯设三合一前室面积12.0㎡，短边要2.40m，楼梯、电梯厅消防疏散要求不同，共有面积不同，分摊面积也不同，这也是高层住宅为什么得房率低的主要原因之一。

2.4. 走廊，连廊

2.4.1.“国建面积”第3.0.14规定:“有围护设施的室外走廊（挑廊）应按其结构底板水平投影面积计算1/2 。”

2.4.2. “规容面积”同“国建面积”，计1/2 。

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