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今年四个一线城市中，深圳楼市格外引人关注。疫情之下的一波“逆势”热度，再到监管部门出手制止违规行为都格外引人关注。您认为深圳楼市有什么特别之处，未来的发展趋势如何？
深圳,楼市,房价今年四个一线城市中，深圳楼市格外引人关注。疫情之下的一波“逆势”热度，再到监管部门出手制止违规行为都格外引人关注。您认为深圳楼市有什么特别之处，未来的发展趋势如何？
发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：
今年四个一线城市中，深圳楼市格外引人关注。疫情之下的一波“逆势”热度，再到监管部门出手制止违规行为都格外引人关注。您认为深圳楼市有什么特别之处，未来的发展趋势如何？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
深圳有较为特殊的人口发展和人口结构特点，使其在历年的发展中一直都存在较大的潜在需求，而随着楼市的发展其房产的投资属性也越来越突出，进一步对房价起了催化的作用。深圳较好的城市发展前景无疑使当地的楼市具备较好的长远预期，但房价过于突出也会出现很大的负面作用，所以深圳楼市在长远来说即使有较强的支撑，但要想稳健发展还是需要有调控措施的引导，未来楼市调控也将是深圳房地产行业的定海神针。
深圳较为特殊的人口发展和人口结构的特点，加上空间小和经济发展的助推，使深圳房产的投资属性在不断发展中日益突出。
▲人口增量大和人口结构特殊，使深圳一直以来的潜在购房需求都比较突出。
当地统计部门的数据显示，深圳2010年常住人口总量是1035万人，2019年末的数据是1343万人左右，按统计部门的统计口径来看，近10年时间净增加了300多万人，珠海市2019年末才202万常住人口，这段时间深圳几乎增加了1.5个珠海市的人口。
而在这些人口里面，非户籍人口占了大多数，如2019年的1343万多的常住人口里面，户籍居民只有494万左右，占比只有36.7%。深圳在成为经济特区之前，只是一个人口只有30多万的县级区域，人口并不多，而彼时作为省会城市的广州已经有超过500万的人口了。
所以深圳现在的人常住人口里面真正本土人的比例非常少，绝大部分都是外来人口。原始居民占比少，已经沉淀下来的居住需求就少，历年不断流入的新增人口对于居住的需求比起像广州那样本地基数较大的城市来说，渴求度和市场需求都要大得多。
而偏偏深圳的土地又少得可怜，只有1997平方公里，无法像广州一样有效大幅增加供应，以平抑日渐增长的需求，那么供应与需求之间，就容易出现以价格来调节市场的现象。
▲楼市盘子少、房产价值高、潜在需求规模大，使深圳房产的投资属性异常突出，滋生出强烈的投资需求，投资属性越来越盖过居住的属性。
深圳的土地太少了，在城市得到飞速发展和人口规模不断增大的背景下，土地的问题显得越来越突出，在兼顾城市经济发展对土地的需求之后，规划给居住的用地无疑也会越来越紧张，导致新增的供应量远远不能满足居住需求和不断突出的投资需求，从而进一步催化和加重了价格调节的作用。
从中指研究院的整体数据来看，深圳的新增住宅供应量一直都并不是太充裕，近10年来供应最高的一年是2015年，但也只有715万平方米左右，而越过2015年之后，一直到2019年供应都处于比较少的状态，范围都在278万平方米-439万平方米之间，对于这个有着特殊人口结构和人口规模的城市来说怎么可能匹配呢？
所以再结合特殊的城市背景，价格调节作用就突出了，房价随着城市发展在一路走高。近十年来深圳的房价在较大基数的基础上翻了好几倍，房产升值的绝对值甚至可以让那些批量炒房的人的收益超过一些上市公司的利润，更别说是一些中小、微型企业主的经济营收益了。
这种现象的出现，让深圳的房产投资处于非常突出的位置，甚至盖过了当地房产的居住属性，而房价的被快速推高，居住属性受挤压也越来越严重，当这种现象成为常态时，房价的非性理波动也会越来越强，如果没有这一轮的房地产调控压住，深圳的房价大概率已经被炒向更高。
深圳楼市潜力尚存，但态度明确的监管方向将成为楼市的定海神针。
▲深圳的城市发展方向是深圳楼市长期发展的根基。
以往深圳借助经济特区的概念及地理位置优势得到了大量有力的扶持，使经济和城市发展一路腾飞，目前它已经晋身成为国内头部城市之一，而现在又有两个关键的可以展示城市长远发展前景的概念，一个是粤港澳大湾区这个大型海湾城市群的规划，另一个是建设先行示范区的计划，从国家的高度打造全球性标杆城市。
这两大概念都不是短期规划，而是长期的发展方向，这种方向对于城市实力的进一步提升是具有广阔前景的，现在国内的城市发展也已经进入新的规划阶段，大型城市群将是未来城市发展的重点，而有独特地理位置优势的海湾城市群更是其中的代表。
因此伴随着规划的不断落实，深圳的城市发展也会跟随步伐不断地发展，特别是在高新科技产业和金融产业方面，深圳将会获得长足的发展。在这种背景之下，城市价值也将会进一步提升，这些发展将以5年、10年或更长的时间为跨度，并非短期内可以全部透支完，对于当地的房地产市场无疑是可以提供长远支撑的。
▲楼市调控将成为深圳楼市的定海神针。
所以虽然深圳房价已经很高，但始终给人感觉是当地的房地产市场总处于按捺不住蠢蠢欲动的状态，在盘子小、潜在需求大、购买力强等因素导致投资属性过重的状态下，市场情绪较容易被调动起来，今年早期发生在深圳的那些受全国人民关注的楼市乱象就是比较鲜明的例子。
而由于当地主管部门贯彻执行“稳房价”及“房住不炒”的调控措施，对于出现的乱象及时作出了反应，向市场传导了非常积极的监管信号，向那些企图扰乱房价的利益方泼了一大瓢水冷水，涨价的苗头和预期迅速被降温。
可见楼市调控对于稳定深圳的房价具有至关重要的作用，只要对深圳房地产市场的管控不大幅放松并持续改善住房的结构，那么深圳的房价也将很难再现调控前那种不断大幅上涨的现象，但保持一定的幅度与经济协同发展还是可能的。
综上内容，深圳较为特殊的人口结构和较大的人口规模为深圳提供了大量的潜在需求，但深圳盘子小和房产投资属性较为突出的特点又会出现以价格来影响需求来达到市场平衡的现象，而深圳得益于国家导向的大型城市规划的扶持，又具有较强的城市发展前景，会对长远的房地产市场形成较强的支撑，所以深圳楼市的稳健发展还得依靠楼市调控的措施来进行有效的疏导。
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