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是什么力量在支撑着县城的房价过万,主要的购买力是农民,正常吗?
县城,房价,农民是什么力量在支撑着县城的房价过万,主要的购买力是农民,正常吗?
发布时间:2020-12-06加入收藏来源:互联网点击:
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回答于 2019-09-11 08:43:50
经过上一轮去库存的房价上升段后,全国包括县城在内的房价都出现了较大的飞跃,虽然房价整体均价过万的县城在浙江一带会比较常见,中西部地区能整体上万的县城很少,但对比房价和普通人的收入,都存着非常大的差距。我们可以先看一下造成这种现象的原因,再探讨一下出现这种现象是否正常。
一、造成县城房价高的原因。
县城的房价变化有整体经济大环境向好这个客观的原因,也有既得利益群体炒作这个主观原因,同时也存在着刚需驱动的因素,在多方的因素共同作用下,造成了县城房价今天的局面。
1、整体经济大环境向好。
在最近三十年来,国内的经济都处于一个飞速发展的阶段,即使在最近两年面临放缓的压力,国内生产总值的增速也超过6%,而且相应的广义货币的增长率处于比国内生产总值增长率还要高得多的水平。
同时实际通胀率对于推高物价也起到非常大的作用,这些因素都构成了房价上行的支撑背景,而事实上过去国内房价的普涨离不开经济发展、M2扩张和通胀这些大环境的影响,县城的房价发展同样首先离不开这些整体因素的作用。
2、炒作。
国内房价的走高离不开炒作。一直以来,炒作行为分布在供应端的房企和需求端的炒房客、投资客已经是业内的普遍共识。在以往未实施严格监管的时候,聘请房托和捂盘惜售是很多开发商惯用的手段。通过聘请房托制造虚假繁荣的现象吸引购房人跟风入市,在加速推盘的同时推高房价;捂盘惜售的手段又可以制造热销的假象迷惑购房者,让人觉得房子供不应求,吸引观望者跟风入市,从而对房价进行催化。
而房价的上行让人看到有利可图的一面,因此也产生了很多炒房逐利的人,买入房产等待快速升值后抛售,巨大的获利吸引了越来越多的普通人加入其中,推高房价,同时刚需们面对不断上行的房价,深切感受到买得越迟房价越贵,让他们感到恐慌,所以也不得不追逐入市,多方作用的结果也是房价上行的一个重要影响因素。
3、供需矛盾。
有一些县城在楼市上存在着真实的供需矛盾,短期内需求持续上升,而新房供应却不足,导致房价上涨。
一般来说,县城的房子大部分都是由所在县域的人购买,所以说县城的需求是面向全县人的。而国内县域的人数一般都有几十万人,人口大县、县级市甚至过百万人,不同人口的县域中潜在的需求量肯定存在着差距的。
而目前很多县下面的乡镇中不少人都更愿意把小孩送到县城上学,同时很多年轻人结婚购房都会选择在县城,再加上外出务工回来的人也普遍想在县城置业,这些需求会汇聚成不少的力量,如果当地还有棚改货币化安置的情况以及较强的攀比习惯,那对于当地的新房供应也是一个考验。
如果当地楼市上的新房供应量比较紧张,那无疑会很容易造成房价上行的现象,使房子的价格越来越脱离当地人民的实际收入水平。
二、县城的高房价是否正常?
如果所在县城的房价是由真实的供需推动或者房价与当地的收入比较吻合,那房价至少存在正面的支撑条件;而如果纯属由于炒作的因素把房价推高,当地缺乏实质的购买力,同时新房供应量也比较多,那房价的可持续性就有可能会由于供需矛盾而存在调整的压力。
真实的供需推动房价的地方,一般都属于新房供应较少或者真实需求比较多的县域。假如开发量一般,但人口众多,需求旺盛,房价就比较自然倾向于高收入需求来支撑,直至供需平衡。而如果当地的经济比较发达,或者比邻经济发达的大城市,那房价也是比较容易被带动起来。
比如浙江一带的很多县城,其均价就已经超越1万元,其中具体好一些的地段价格会更高。不过浙江的经济实力很强,百强县也多,当地人均收入是很高的,所以即使发达地区的投资炒作意识更浓厚,但是其经济和地理位置的优势也可以为其提供相对稳一些的支撑。
而如果当地的房价并非由真实需求推动,相反其中的炒作成份居多,同时当地也没有有力的经济实力支撑,并且人口持续流出,那高房价显然是缺乏持续发展的基础,随着新房供应量大于需求的情况持续,那房价是比较难长期停留在高位的。
三、县城的房价走向。
县城的房价走向需要参考供求关系、经济发展和人口状况这几个因素的发展情况。
不同县城的供求关系受到当地的人口基数、开发供应力度等因素的影响,对于人口基数不大、前期房价上涨幅度过大、新房供应也充足的县城,需求的透支是比较严重的,房价在目前“稳房价”的基调下,引导本地需求的预期,大家观望的情绪会加剧,那房价的调整的概率就会比较大。
除非当地的房价原来就比较合理,同时存在一定的供需矛盾,使需求大于新房的供应量,那可以持续为楼市提供支撑的力量,才有可能使房价保持一定时期的平稳或才缓慢上行。
而在长期来说,受限大部县城普遍比较弱的经济实力和发展潜力,当地收入的增长会受到限制,速度长期不如房价的增长情况,那购买力的提升就不足以长久支撑过高的房价,同时人口外流和减少的现象也不可避免地造成当地需求逐渐减弱,这都是对长期房价的重要考验因素,所以如果当地没有良好的经济实力,对房价是比较难形成长远的支撑的。
四、小结。
综上所述,县城房价过高或者说部分县城房价过万,其原因有经济大环境的影响,同时也有炒作和供求方面的原因,如果当地房价主要由于炒作而起,缺乏经济和需求的支撑,那无疑缺乏长久持续的基础,显然是不正常的,在现在的市场环境和经济、人口发展的新形势下,房价不正常的县城将面临较大的调整压力。
回答于 2019-09-11 08:43:50
首先肯定是不正常的,是为了孩子的力量,第一要不是孩子快要结婚买给孩子做婚房的,第二要不就是孩子要上学买学区房,为了孩子的教育,中国的父母不都是这样吗!一切为了孩子
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