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一般楼房的几层几户最接近于楼盘均价，为啥？

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发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

一般楼房的几层几户最接近于楼盘均价，为啥？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

冷眼首先抛结论：房价一般随着楼层增加而增高，而且顶楼几层因为漏水的原因，房价会出现递减，因此一般中间偏下楼层（楼层47%）户型均价最接近楼盘均价。

下面听冷眼详细解析：

一、市场上一般中间偏下楼层（楼层的47%）最接近楼盘均价。

首先我们先随机挑选一下市场上的楼层，看看什么楼层的房价最接近楼盘均价。为了保证案例的准确性，我随机挑选两栋不同楼层的，看看是否存在共性。

例子1：一栋32层高层，15层最接近均价，15层÷32层=47%。


例子2：一栋17层高层，8层最接近均价，8÷17层=47%。

通过上面两个例子我们可以发现，无论小高层（18层）、高层（32层），一栋楼的中间偏下楼层（47%楼层）最接近层差价。

二、楼层定价原则：房价随着楼层增加而增高、顶楼几层房价会出现下跌。

楼层定价原则1：房价随着楼层增加而增高。

楼层的定价原则非常简单，不像景观、户型、朝向等定价原则无迹可寻，基本上都是随着楼层增加而增高的，因为楼层最大影响因素就是采光通风，楼层越高采光通风就越好，因此楼层越高就意味房子越好，价格自然水涨船高。

楼层定价原则2：顶楼或者最高几层房价会出现下跌。

但如果按照楼层越高房价越高的原则，应该是中间楼层房价最高，而不是中间偏低楼层房价最高。这主要由于顶楼和最高几层的房价会出现递减。

出现这种情况是因为顶楼容易出现漏水现象，购房者购买顶楼抗性比较大，因此开发商往往通过降低顶层房子的价格，吸引购房者购买。

综上所述：由于楼层定价原则是楼层越高房价越高、顶楼几层由于漏水的因素，房价会递减，因此一般中间偏下楼层（楼层的47%）最接近均价。

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回答于 2019-09-11 08:43:50

对于某一栋楼来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层在6-8层，户型位置多为采光少的东码头或者西码头（主要取决于楼房朝向。对于整个楼盘项目来说，整个楼盘项目中至少有一栋是均价。

第一：我们大家在实际购房的时候经常发现这个均价并不是整体的均价，只是一个吸引购房者的数字而已。明明说好的均价为什么一下子就变成底价了呢？均价表面上是最高和最低的平均数，实际上并不是，而是比较复杂才能计算说清楚的，这个是比较复杂的。

第二：底价与均价的区别：

1、开发商推出的底价房子，在整个楼盘中只有几套是这样价格的房子，且是所有单元当中无论是楼层位置还是朝向、通风、采光最差的，很多买房人是不愿意买的。有的楼盘项目压根就没有这样价格的房子，仅仅是为吸引客户的光顾。

2、“均价”，顾名思义当然是这个楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但“均价”不是简单的最高价与最低价的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况制定的，以收回成本并获得利润的价格。

3、一个楼盘在推向市场时，先有均价，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先要定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

4、每一栋楼户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置（楼层）和水平位置（在一层楼中的位置）差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数（好朝向、好位置的户型当然系数就高），再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。因此，你在挑房时就会产生用“均价”的价格，买不到自己合适的房子。

第三：整个楼盘项目中至少有一栋楼是均价，而且这一栋楼的户型与楼盘中其他楼栋的户型没有区别，只是可能没有景观，或者由于楼栋的朝向而影响到户型朝向而已。

第四：实际买房中，对于普通人购房者而言，实际购房的价格可能远远要高于均价。对于购房者而言往往是看着均价比较合适却买不到合适的房子，看上的大多都是远高于均价的房子。均价只有二手房的楼盘统计的均价数据比较准确，对于新开发楼盘来说，均价只是用来吸引购房人的广告而已。

总体而言，一些开发商在楼盘推广时，打出的均价，可能并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其中均价最低的那栋楼的价格，目的就是吸引大家前来看房，从购房者角度看，均价似乎就是底价了。

回答于 2019-09-11 08:43:50

房屋均价，就是说某个楼盘的平均价格，但对于购房者而言往往都是发现，实际购房的价格可能远远要高于均价，均价似乎成为了底价，原本看着均价很诱人过去买房却得知看上的房子都比均价高出不少，这不禁让购房者觉得有些以外，明明说好的均价为什么一下子就变成底价了呢？





对于均价来说都是开发商说多少就是多少，如果说开发商是如何统计的，那就是楼盘当中的最低价和最高价的和除以二就有了均价，虽然并非所有的均价都是这样计算的，但是总体计算的意思都是差不多的。通常来说，一个楼盘当中都会有几套价格极低的房子，这些远远低于其他房子的售价，但是这些房子也是一般居家购房者绝对不会选择。因为一个小区的楼盘不会做到全部最优，一定会有几套房是各项指标都不怎么行的。因此，这样的几套房子就大大的拉低了整体的均价。

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