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新楼盘为什么在法律上可以有过度物业和指定物业？为什么指定和过度后就一直维持现状？

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发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

新楼盘为什么在法律上可以有过度物业和指定物业？为什么指定和过度后就一直维持现状？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

新楼盘因为尚未成立业委会，法律上允许由开发商指定物业公司负责前期的物业管理。但一旦成立业委会，就可以自主选择物业公司。因此，即便开发商指定的前期物业公司，业委会也可以炒掉它。

回答于 2019-09-11 08:43:50

谢谢邀请。两问，第一问新楼盘为什么有过渡物业。准确说，物权法和物业管条例规定的是前期物业。这是唯一可行的方法。因为新楼盘业主入住有一个过程，不可能短期内就大量入住。在这个过程中，必须要有物业进行管理，这个物业只能由开发商先行委托。第二问，前期物业没有规定可以长期维持。入住率达到百分之二十以上的，业主可以联名发起成立业主大会，选举业委会，按照法定程序决定物业管理的方式。自业主大会成立起，三个月后前期物业根据业主大会决议，或者签订合同继续服务，或者向业主大会决定选聘的新物业移交。

回答于 2019-09-11 08:43:50

先进行普法：

①根据我国《城市新建住宅小区管理办法》第四条，第五条规定。为了使新建住宅设备设施有效使用及维护，保障市民权利及利益不受侵害，新建成小区必须有物业管理。

②根据我国《物业管理条例》第八至二十条规定，应该由全体业主投票成立业主委员会。

③但要注意《物业管理条例》第十条：只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

根据法律条文解读如下：

①前期物业必须成立。

②开发商作为独立业主有权利招聘物业公司并制定物业服务合同（这条解读为小区成立业委会同意人数要达到双过半，一人多套房屋的按一户业主计算，房屋面积计实数。没卖出去的房子产权人都是开发商一人）。

③成立业委会后有要求的可以对原物业服务合同进行废止或修改。如物业公司拒不修改服务合同的，需要召开全体业主大会对物业公司进行解聘，只要达到双过半既可。

④无业主委员会或成立业主委员会后，对原服务合同没有提出修改的，服务合同有效。对物业公司没提出解聘的，物业公司服务有效。直至服务期满重新制定服务合同。

回答于 2019-09-11 08:43:50

题主所提的开发商在房屋交付时的物业公司实际是属于前期物业服务，是《物业管理条例》允许的范畴。

新交付的小区，业主陆续入驻，前期交接手续繁杂，入驻手续，房屋验收，装修，设备初始运行检修等，涉及方方面面，业主没有全部入驻，没有成立业主委员会的条件，开发商委托前期物业公司入驻，协助开发商进行房屋交接，房屋质量维修，小区安全秩序维护等，也是法规要求的。尤其是前期入驻，装修施工多，进场材料人员复杂，没有人来管理，造成的后果可想而知。

题主提到的前期物业入驻后留下来，这种现象很普遍，从侧面也说明该物业服务得到了大多数居民认可。物业企业入驻新小区，前期投入的人力物力很大，尤其是入驻和装修阶段工作量大，需要协调的事情多而复杂。有买新房的业主感受很深，如果想象一下，没有开发商委托的前期物业服务作为中间协调，新业主遇到难题怎么解决呢？

在小区业主入驻率达到一定户数，居民可以要求成立业主委员会，并召开业主大会制定业主公约，选举业主委员会，讨论并决定物业服务企业。如果前期物业服务能得到业主认可，且已经熟悉小区设施设备运行，和业主也有一定感情，大多时候会选择现在的前期物业。

如果业主不认可开发商委托的前期物业，在达到一定入住率后，依法成立业主委员会后可以召开业主大会再决定新的物业企业，这是法律赋予业主的权利，只不过我们需要按法律法规要求来执行，不能以一家一户问题来否决业主集体决定。