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地价10000/平拿的地，一般开发商会卖多少一平，最多可以卖多少（有限制吗）？
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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：
地价10000/平拿的地，一般开发商会卖多少一平，最多可以卖多少（有限制吗）？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
卖多少钱范围很大。
最少的时候，拿多少楼面地价，盖完房子装修好只卖楼面地价加成本，开发商只求快速出手。比如天津市的融创融园2017年1.9w左右楼面，2019年现在卖2.5-2.7w精装修。
最多的时候，2017年龙湖在天津海教园拿地0.44w楼面，2019年现在卖2.7w。
至于说什么售价是楼面两倍，都是房地产商自己说的。
回答于 2019-09-11 08:43:50
一般土地成本占据整个房价的30%左右，不过随着能够开发的土地越来越少，这个数据还在逐渐增长，运用简单的乘法大概能够算出来销售的房价在3万左右，这样的房价可能也是能够卖地1万一平这样城市消费的最高水平了，所以在一般情况下，最多卖3万一平开发商会认为理所当然；
但是往往开发商所做都是不一般的事情，他们的关注点可能是利润排在房价售价的前面，大家可能要说房价高不是利润就大吗？这样说也没错，但是如果知道了他们的操作，可能会颠覆你的认知；咱们先讲下房价的组成，要知道在房价组成里面不仅仅是土地，还有税金，利润，建安费用，开发费用等一系列的费用，这里面的各种费用都给了开发商操作的空间；
相信大家都听过合理避税这个说法吧，房价里面一般要包含15%的税金，但是经过会计之手操作之后，原本要1个亿的税金，可能会减少到8千万，甚至更少，他们能够经过合理的方式，在法律法规的局限下，做到了这一步，大概这就是顶尖会计师高薪的主要原因吧"，少交的税收转化为利润，当然，这个可能就和业主要购买的房价没什么关系了；
还有什么扩大容积率（原来盖1万平方的房子，现在盖3万平方）、根据国家优惠政策挣得合理补贴（到某优惠地区开新公司，获得优惠政策）等等这些操作全部的对象不是业主，开发商挣钱的基础是在获得业主们可能20%以上利润的基础上再在别处挣的200%的利润；
一般开发商也不希望房价涨的太快，最后房子卖不出去了的话，在哪儿挣钱去？他们知道业主的钱是自己挣钱的根本，只有在能够卖出房子的基础上才能够进行下一步的操作，所以说：“房价最高是有限制的”，当开发商们意识到房子在某价位卖不出去的时候，会绞尽脑汁进行各种活动（或降价、或放出假消息等等），你懂了吗，业主朋友？
回答于 2019-09-11 08:43:50
房子售价是有开发商拟订，然后由房产局、住建部和物价局确定备案价，然后开始销售。
房地产价格组成
一、土地费用：
土地费用（土地类型、土地性质、招拍挂）
二、建安成本：
1、前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）；
2、基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；
3、建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.）；
4、公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）
相关税费：
三、税费
影响房地产价格的因素
一、房地产的需求主要分为消费需求和投资需求
二、成本推动是房地产价格上涨的内在动力
1、土地价格；2、建安成本；3、税费
三、消费者预期是房地产价格变动的根本原因：
1、消费者（业主、准业主）预期房价；2、开发商（买涨不买跌）；4、投机的作用（低买高卖）
四、供需状况
五、自身条件；
1、位置；2、地质；3、地形地势；4、土地面积；5、土地形状；6、日照；7、通风、风向、风力；8、气温、湿度、降水量；9、天然周期性灾害；10、建筑物外观；11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等
六、环境因素；
1、声觉环境；2、大气环境；3、水文环境；4、视觉环境；5、卫生环境
七、人口因素
1、人口数量；2、人口素质；3、家庭规模
八、经济因素
1、经济发展；2、物价；3、居民收入
九、社会因素
1、政治安定状况；2、社会治安程度；3、房地产投机；4、 城市化
十、行政因素
1、土地制度；2、住房制度；3、房地产价格政策；4、特殊政策；5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划6、容积率；7、覆盖率；8、建筑高度等指标；6、税收政策；7、交通管制
十一、心理因素：
1、购买或出售心态；2、欣赏趣味（个人偏好）；3、时尚风气；4、接近名家住宅心理；5、讲究门牌号码，楼层数字或土地号数；6、讲究风水；7、价值观的变化。
回答于 2019-09-11 08:43:50
建筑成本3500，10000+3500=13500，两年计入财务成本12600*1.3=17550，4%的配套面积不能销售，17550*1.04=18252，10%的税17035*1.1=20077，销售20077元/平米这个价格开发商基本不赚钱。
如23000一平销售，利润23000-20077=2923，公司所得税25%，,2923*0.25=731，最终答案：23000一平方价格销售，开发商净利润2923-731=2192元/平米，实际上开发商通过拖欠工程款、要求施工单位垫资等形式，财务成本可以略低一点
简单的说销售价一般是楼面价的2-2.5倍
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