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买房子找中介划算还是直接去售楼部买的划算呢？

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

买新房，自己直接去售楼部看还是通过中介看好呢？无论是直接去售楼部或是通过中介，大部分情况下，为了避免售价不一致，售楼部或是中介给到的折扣体系是一样的，不存在哪一边价格更低的情况。除非中介把佣金分给我们买房者。

如何规避直接去售楼部或通过中介对我们进行客户“锁定”？如何核价以确保自己拿到最低价？

第一：自然到访或咨询中介时，谨慎留下真实个人信息（不限于姓名或手机号、身份证号后六位），这是为了让自己留有余地，方便后面可以走员工推荐或自荐。否则，一定被判定自然到访或者中介推荐，在保护期内，是无法走推佣金返还通道了。

第二：戴口罩、帽子是一个不错的规避摄像头的方法。

第三：如果我们对自然到访、中介带看、员工推荐三种方式问到的价格存疑，没关系，我们先选择其中一种，然后再找亲戚或朋友去实践另一种，这样的比价，肯定能摸出最优解，也不怕被讹诈。但注意，在信息登记推荐上，要给自己留后路。

第四：很多情况下，除了限价盘，一般不到交定金环节，开发商可能都不会给我们放底价。但是，许多开发商的折扣体系是固定的，譬如基础折扣、推荐折扣、购房券、去化率优惠、付款方式优惠、锁定房源抵扣多少钱等等，都是有固定折扣的，都是在一个挂牌价基础上去算的。因此，找一个业内有经验的、会算具体折扣的人给我们把关，是不错的选择。

第五：比价，无外乎对比周边楼盘，对比历史价格。很简单，搜索一下（比如搜楼盘名称+均价）该楼盘的均价即可，会出现不同时间点里的搜索结果。也可以去中介平台，查看该楼盘底下的公告栏，会出现当期历史均价。

为什么会有房地产中介？简单介绍一下原因，便于我们理解上述五条建议，举例如下，供各位朋友参考：

第一：省广告费和营销费。我们知道很多开发商为了快速售出房子回笼资金，都会将楼盘代理给一些中介机构，按一定的比例支付佣金。对于一些比较大型的中介机构，或者是经开发商保证金的中介机构，开发商还会相对应地给出低价折扣。开发商如果是完全自己销售楼盘，客户资源从哪里来？肯定是大量的广告，这部分广告的费用是远超出我们想像的。

第二：为了中介的客户资源。如果是把楼盘代理给中介机构，中介机构手上都是有很多客户资源的，相当于开发商用支付给中介机构的这部分佣金购买了这些资源。而对于开发商，他们在佣金方面的支出，性价比是高于楼盘广告的。再说，如果不给到中介机构一些额外折扣，可能就很少会人去找中介买新房了，资源利用不起来也就失去了意义。

第三：对于我们买房者而言，有多种选择。在中介的手里，往往都至少有好几十个楼盘，并且，他们对于每一个代理的楼盘相关信息都是非常熟悉的。只要我们告诉中介想要在哪个区域、什么样的地段，买什么类型、什么价位的房子，中介经纪人都能迅速地给我们推荐较为合适的楼盘。

第四：中介专业性和中介服务费。比如关于购房资格这样的问题，对于我们买房者而言，中介经纪人肯定比我们清楚多了，都会先帮我们确认好。至于，首付款多少，支持哪个银行贷款、贷款利率多少，这些问题也会全部帮我们解答。那当然是通过中介要给中介服务费。

那么如何才能真正地省钱买房呢？三个途径：自荐、老带新或员工推荐。这才是买房的真正省钱的打开方式。目前开发商判定客户来源主要有三种，举例如下：

第一种：自然到访，也就是没经过任何带看或者推荐到访楼盘的客户，这时候，开发商不需要对第三方支付任何佣金。

第二种：中介带看，也就是我们前期咨询过中介，中介拿到了我们的信息，在某系统上进行了报备和推荐，他如果不告诉我们，我们被推荐了，我们当然是不知道的，所以也就出现了后面我们无法走其他推荐渠道的情况。譬如合作的某些中介机构，一般开发商会给他们支付3%-5%不等的佣金，也就是中间商赚差价。

第三种：员工推荐或兼职经纪人推荐，其实这就是所谓的“全员营销”和“全民营销”，是开发商一种“去中介化”的操作，这个营销手段有点复杂，但近期一度成为开发商最为推行的一种营销方式。以某大为例，按照会员等级划分（普通会员2%、黄金2.5%、钻石3%、至尊3.5%），会给兼职经纪人支付1%~3.5%的佣金。这个佣金实则就是支付给中介机构的佣金，只不过换了受益人。

如何买房才能达到省钱最优解？走员工推荐或者自荐、老带新。这是唯一正确的省钱方式，也是合法的方式。

第一：需要指出的是楼盘的置业顾问，是没办法帮我们走员工推荐的，一是因为他们本身存在腐败风险，二是他们很多都是外包公司的人，所以一般这里所说的员工推荐，是指非销售岗。当然，一旦我们接触上楼盘销售，我们很可能已经变成自然来访了。

第二：为了使利益分配不混乱，开发商一般会用多种手段去保障第一推荐人。如果我们接受中介咨询在先，老带新在后，所以开发商就会把佣金判给中介。

第三：如果我们直接去售楼部，那就是自然到访，一进楼盘，第一件事肯定是让我们登记信息，不登记就不接待我们。然后售楼部美女或者帅哥就会把我们的信息报备在系统里，我们就会被划定为“自然到访”或“案场客户”，我们的信息就会进入“保护期”，就再也无法被其他人推荐。同理，如果我们被中介或者员工推荐，都是需要登记推荐信息的，如果我们被推荐了，那么其他人在一段时间内就无法把我们推荐出去。一般来说，客户信息的保护期45天到3个月不等，有些开发商可能是永久保护，过了保护期，之前的推荐信息无效了，就可以重新被任何一方推荐。

第四：虽说登记了信息，但其实也是有漏洞的。聪明的伙计或者中介可能就会想到了，咱们换一个手机号或者换一个买房人不就可以重新被退了了？比方说，妻子已经到访了无法被推荐了，为了被员工推荐返还佣金，所以就想用老公的信息达成推荐。房产，很大可能要挂两个人的名字，只要一方有记录了，到时候肯定会被查出来。另外，摄像头以及接待我们的置业顾问，其实都在防止我们被洗客。现在售楼处的摄像头已经升级成人脸识别摄像头了，这是什么概念呢？就是我们戴着口罩，这个摄像头软件也会识别出我们什么时候到访过或者被哪个中介带看过，从而划分客户来源以此判定佣金。

第五：在这是必须指出，在相关法律里，这种钻漏洞洗客行为，属于职务侵占罪，对于因几万块甚至几十万或者几百万的佣金而造成的开发商损失，是会被楼盘项目开发商起诉的。许多置业顾问以及营销总，把自然来访的客户或者中介带看的客户，洗成兼职销售员推荐的客户，以此套取佣金奖励。试想一下，一套房子大概三四万佣金，要是这个营销总，洗客洗够十个，轻松就贪污了三四十万。所以这种做法一直都是开发商的红线，向来是营销板块严厉打击的对象。所以开发商定期对这些成交的客户进行回访、复查，以核实是否被洗客（譬如让推荐人提供聊天截图、通话记录）。毕竟客户本人要是被洗客，很大程度是自己也不知道的。层层把控下，尽管还是有少部分人铤而走险，但大方向上，客户判定还是比较规范的。

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