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业主如何理解和处理好与物业的关系？

业主,物业公司,物业业主如何理解和处理好与物业的关系？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

物业管理是什么呢？业主在物业管理中的权利又是什么？我们不妨从最基本的法律规定来了解。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。而这个共同管理权利的行使和实施过程就是物业管理。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。如果业主不是自行管理，而是委托管理人（物业服务企业或者其他管理人都是管理人）行使并实施这个权利，这个受托人，就是物业管理人。当然，这里的人是指法律意义上的拟制人，包括法人和自然人。如果委托的是物业管理服务企业，那该企业（法人）即成为管理人。它实际上是代行共同管理权。

可见，从法律上讲，物业管理的法律关系是很清楚的，为什么还会出现那么多的冲突呢？下面我们就来找找原因。

物业管理都包括哪些内容呢？前面说了，物业管理是业主对“专有部分以外的共有部分”行使并实施“共同管理权”的过程，那么它有哪些内容呢？根据《物业管理条例》第二条的规定：物业管理包括了“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。简单来说，就是“维修、养护、管理”“设施设备和相关场地”以及“维护”“环境卫生和相关秩序”。当然，这个定义已经扩大了物业管理的外延，具有中国特色，其成因及优劣与今天的内容无关，就不展开讨论了。

这些内容，有些与我们的居住者密切相关，比如保安、保洁、绿化。有些则与业主密切相关，但平时或许我们感觉不到，比如电梯、水泵、照明、给排水管网等设备和消防、防水、门禁等设施。这些活动，有些是实现住宅功能的基本条件，比如电梯、水泵、给排水等等。有些则是保证生活品质的需求，比如保安、保洁、绿化。所有这些，都是实现建筑物住宅功能的重要前提。

接下来，再看看物业公司是什么？物业公司是受业主委托，实施业主“共同管理权”的专业机构，是“按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序”的专业机构。

当然，按照法律的规定，业主还可以选择“自行”或委托“其它管理人”。但现实中并不是主流形式。一是业主通常并不具备管理能力，二是我们还没有产生完整的“管理人”制度。因此，业主委托物业公司进行物业管理仍然是目前最主流的物业管理形式。

在这个过程中，业主不仅仅委托了“共同管理权”，还同时替居民采购了居住服务，当然，这个也是中国特色。但是，从某种意义上说，这种特色正是导致我国物业管理问题与冲突的一个重要原因。因为除非“业主”与“居民”高度重合，否则“业主”替“居民”采购的服务是不可能与需求高度一致的。显然，从这个角度来看，在立法层面，就已经为物业管理冲突埋下了隐患。

说到这里，我们就不得不说说第四个问题了：什么是业主？其实“业主”这个称谓同样是不规范的用词，它源于港台，经《物权法》的确认而成了又一个中国特色。

其实，业主就是房屋的所有权人。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行”“房屋所有权登记发证制度”。建设部《房屋登记办法》第二十五条 规定：房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书；房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明。

房屋所有权经登记而设立，权利人的权利由房屋权属证书证明。而对于我们普通人来说，登记是行政事务，我们并不直接关联。房屋权属证书通常是我们对房屋拥有所有权的唯一证据。简单来说，房屋权属证书上载明的权利人就是业主。

说到这里，我们就不得不说说居住小区中的另一个重要群体——居民。我们现实中常见的物业管理冲突，绝大部分当事人是居民，而不是业主。即便他同时具有业主的身份，也是因为使用权以使用人（居民）的身份向业主（或其委托的管理人）主张自己的权利。因此，从某种意义上说，这也是业主与居民的冲突。

其实，业主与居民之间的利益本来就是不一致的，肯定会发生冲突。只不过这种冲突因为物业公司的介入和居民的业主身份，看起来成了物业公司与业主的冲突。其实本质上就是业主与居民的冲突，因为物业公司是接受业主的委托来实施业主的共同管理权的，从这个意义上说，物业公司代表的是业主的权益。只不过，因为历史的原因，物业公司和业主都没有清晰地认识到这一点。我们现实中的物业公司，相当多数还是那个最原始的大业主——开发商聘请（指派）的，它并不会当然维护我们这些新业主的权益。尤其是当这些新业主有可能危胁到物业公司的生存的时候，它也只能选择紧紧团结在开发商周围以求自保了。当然，开发商是原始的大业主，物业公司受它的委托维护它的利益无可厚非，但是，开发商将房屋出售后，业主就换人了，而很多物业公司并没有因此而及时转变身份，依然对老主人“忠心耿耿”，这不但造成了新老业主之间的冲突，也导致了业主与居民利益上的冲突。因为随着新业主的入主，带来的不仅仅是委托人的变更，还有大量的居住利益的诉求，这是必然的，因为“房子是用来住的”（引自习近平总书记十九大报告）。

其实，同为业主，其利益就应该是趋同的，不应当有利益冲突。但当新业主带来了居住利益之后，这二者的利益诉求就出现了分歧。这实际上就是业主和居民的冲突。业主和居民不是一样么？怎么会有冲突？这个问题实际上反应出很多人都混淆了业主与居民的概念，这就可能导致那些拥有居民身份的业主在利益诉求方面的分化，最终导致业主这个群体会产生诉求的多样性，也从一定程度上让物业公司感觉无所适从。都是业主，你要这样，他要那样，到底哪样？这显然不如那个原始业主的诉求来得清晰，明了。

业主和居民可能的矛盾，我们可以举个例子来说明。比如停车吧。咱们假定这个停车场没有权属争议，属于业主共有。那么，对于业主而言，这是共有收益的来源，也是全体业主的利益所在。对于单纯的业主而言，这个收益自然是越大越好。而对于使用人来讲，停车费意味着居住成本，当然是越低越好，不收费才好。这就有矛盾了。但是，单纯的使用人（居民）自身是没有决定权的，他只有法律规定的选择权与知情权。嫌贵？可以不存车。但当他同时拥有了业主的身份时，他转而可以用业主的身份来主张居民的权利，“我的地盘凭什么你收费？”这显然是一种比较常见的心态。但是，法律上有权“委托”物业公司的业主可不是指每个业主个体，它是指业主整体，这个业主只能通过“业主大会”和“业主共同决定”来表达诉求。对于单个业主的诉求，物业公司即便是个负责任的被委托人，也只能在法律与合同的范围内考量，而不可能照办。如果这个物业公司比较生硬，甚至可以不予理会。这就事实上很可能造成物业公司与这个业主的冲突，进而会被很多人演说成物业公司与全体业主的冲突。

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