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业主如何理解和处理好与物业的关系？

业主,物业公司,物业业主如何理解和处理好与物业的关系？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

我们不妨来算笔账，说明这种冲突的内在原因。假设某小区100户，有100个共有停车位，如果不考虑停车管理成本（事实上这个成本占比不会太高），每个车位每年10000元停车费。那倒年底，每户业主就能有10000元的收益。

先说两个极端情况：如果每户业主一个车位，停一辆车。那实际上就是自已交的钱年底又回来了，背着抱着一边沉。但如果业主都没住这里，把房子全都出租了，那年底这10000元就全成了停车场使用人的贡献，成了业主的净收益。如果每个租户都只有一辆车，那实际上会把这10000元考虑进租金里。到头来可能还是背着抱着一边沉。

再说另一种更可能的情况，即有50户业主没车，有50户业主每户2辆车，在这种情况下，这50户有车业主每年需要交20000元，到年底，所有业主都有10000元的收益。那么，没车业主这10000元就是有车业主支付的了。凭什么？很简单，因为这是100户业主的共有物，而停车费作为这个共有物的孳息，由全体共有人共享。

那降低收费可不可以呢？当然可以，但这需要共有人同意。如果全体共有人同意放弃这10000元，甚至可以免费停车。当然，如果在免费的情况下还需要人来管理，那所有业主非但年底没有收益，还需要额外支出一笔管理费。当然，支出的方式有多种形式，不一定是单独支付的现金。比如纳入物业管理成本统一核算。

当然，现实中远比这复杂，业主如何界定共有物，如何拿到这笔钱，在很多时候的确是问题。但这是历史遗留问题，也是业主组织问题，并不改变物权及其孳息的性质。很多业主持有的心态也是可以理解的：“反正也拿不到，还不如不给”。

最后一个问题，业主在物业管理中的权利是什么？从现行法律而言，业主在物业管理中是具有主导地位的，业主可以选聘、解聘物业公司，也可以选择“其它管理人”，甚至可以选择“自行管理”。但必须要注意的是，这里的“业主”，是指全体业主，并不是每个业主。这里的业主只能通过法定的程序主张权利，那就是业主大会或业主共同决定。单个业主在这个过程中只拥有持份权和集约义务。说的白话一点，就是投票权和交费义务。单个业主的诉求，只能通过法定的路径（比如业主大会和业主委员会），并经过法定的程序（比如经1/2或2/3业主同意而作出决定），才能成为业主的诉求。任何一个个体业主都不能将自己的利益凌驾于全体业主之上。

说完了业主，最后说说物业公司吧。物业公司是住宅商品化的产物。不得不说，初期的物业公司大部分是冲着物业管理的暴利而挤进这个行业的。比如，北京市1997年出台的196号文件极其配套文件，就规定了物业管理的收费标准。在当时的背景下，按这个标准运作的物业公司利润是非常可观的，有些甚至可以达到300%以上！那个年代，物业管理可是个令人趋之若鹜的行业。甚至连很多特种兵复转后都愿意去当保安，可见其吸引力。

可是时过境迁，二十多年过去了，经济经过了高速的发展已经今非昔比，人们的收入普遍得到了提高。但相当部分的小区物业管理费却鲜有调整。这对于劳动密集型的物业管理而言是致命的冲击。90年代的钱，已经做不了21世纪的事了。这使得很多物业管理公司直接面临了亏损的境地。从暴利到亏损，这就迫使物业公司不得不以降低标准来避免可能的风险。但这么做带给业主的结果就是物业收费没变，但服务标准每况愈下。这就从根本上消除了涨价的可能，越不调价，服务越差；服务越差，业主意见越大，更调不了价。如此恶性循环，物业管理的矛盾冲突就越来越大，直到无法收拾。现在已经出现越来越多的小区撤管，小区因此陷入混乱。尽管政府出台了一系列政策以阻止物业公司撤管，但如果根本原因不解决，这一趋势就没办法阻挡。国有的物业公司还稍微好点，毕竟除了商业目的，它们还承担有社会责任。但对于私营的物业公司，不嫌钱，就解散，其它后果它才不管。

上面说的那是物业公司的难处。话说回来，一个巴掌拍不响，物业公司之所以陷入目前的境地，并不完全是因为钱。更深层的原因是相当多的物业公司并没有完成身份的转换。业主变了，它却没变，依然对故老板忠心耿耿。究其原因，有很多物业公司的成立之初就不是为了物业管理，而是为了开发商的售后服务。它的成立就是为开发商服务的，时过境迁，到今天也没改变。这种情况下，冲突就必然难以避免。

最后说说物业管理中的一个错误认知。那就是“主仆”关系认知，这是最常见的。首先是对“主仆”的认知有偏差，很多人把“主仆”惯性地视为了“主奴”。认为我是业主，物业公司就应当无条件为我服务。不应该也不能有自己的独立意志，也不用谈合同，讲规则。业主的话就是圣旨，只能服从，不能异议。殊不知，物业公司与业主在法律上是平等人格（指法律人格），之间的关系是平等的交易关系。而且，单个业主并不是法律意义上的权利业主，必须通过法律程序完成并实现权利主张。

当然，单个业主有建议权，监督权，但是没有决定权。要想真正维护业主的利益，业主组织是必要的机构。只有成立业主大会，选举产生业主委员会，才能从程序上保证业主在物业管理中的权益。因为只有业主大会，才能依法“代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”（《物业管理条例》第八条）

回答于 2019-09-11 08:43:50

从题主的叙述来看，题主应该是一个具有血性之人，但闹打之后，自己却处于一种无奈之中，故而会在网上提出这个问题，值得很多人深思。

就本人的理解和经验总结来看，理解和处理好业主与物业的关系包括两个部分，就是个体的业主与物业的关系，以及群体的业主与物业的关系。

相似的问题其实本人已经回答过多次，但因判断此题主是一个血气方刚之人，故再梳理后解答如下。

就很多的实践来看，个体的业主是无论你怎么闹腾，最终都会是落得一个无奈的后果的，或者是两败俱伤，或者是剑拔弩张，反而会将小区秩序搞得极为混乱。这是为什么呢？

客观的说，当题主跟物业公司打也好、闹也好，我相信，他提出的诉求，绝对不会仅仅是他一个人的事，而是代表了同类型的很多业主的诉求的，但为何会落到如此下场的。还是用历史例子说话吧：

1900年，八国联军进攻北京时，总兵力约5万人，进攻兵力约2万人，就将有近4亿人口的满清打得找不到北，还被赔偿巨量白银。50年后的朝鲜战争，16国组成的联合国军进占朝鲜，50多万人，在进占到鸭绿江时，却被志愿军把他们撵到了三八线。同样都是那些人，打不过八国联军，却打垮了16国的联合国军。为什么呢？

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