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已经住了十年的小产权房，突然要被原房主拿着房产证赶出去，应该如何维权？有哪些需要注意的问题？

产权,房产证,房屋已经住了十年的小产权房，突然要被原房主拿着房产证赶出去，应该如何维权？有哪些需要注意的问题？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

问题补充： 十年前买的小产权房，当时国家还没有禁止小产权房买卖的政策。到目前为止我们已经住了十年，原房主突然拿着房产证要赶我们出去，我们该如何维权？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

小产权分很多种，具体看您买的是那种类型的。

一种是整栋楼一个产权证比如50年的工业用地盖的员工宿舍楼，和您签的是使用权转让或者租赁合同。这类性质的房子如果未来下房本的，就是独立的50年房本。按照国家的相关规定；具体见合同租赁法第214条。是受国家保护的，不用担心，正常找律师就可以了。

还有就是违建（农耕用地或者私搭违建）...但是按照楼主的帖子，那肯定不是违建了。

另外一种村里面的集体建设用地响应国家号召盖的房子，后来审批下了房本，这种也是受国家保护的，签的合同！

所以本人建议楼主发一下您十几年前签约的合同和原房东的房本，然后找个专业的律师，希望对您有帮助

回答于 2019-09-11 08:43:50

要看你们是不是发生了买卖关系。

如果确实发生了买卖关系，要看你们是不是同一个村集体成员，如果您不是村集体成员，很不幸，您摊上大事了！

根据法律规定，农村的房屋不能卖给村集体以外的成员，否则合同无效！！

合同无效意味着，他退钱给你，你要退房给它，十年以前的房价是多少，现在的房价是多少？吃亏在所难免。

现在法院在审理时，有的法院也会考虑公平，一般是拆迁时买方和卖方一人一半，买方不论如何都会是吃亏的！

回答于 2019-09-11 08:43:50

深圳房地产行业销售6年，深莞惠商品房，小产权房（村委统建楼，军产房）分享行业知识，欢迎咨询探讨，专注深莞惠楼市前沿，帮助更多人《安家在深圳》

你这种情况比较特殊，不知道你当初签署的是什么样的协议？合作建房还是转让协议？既然是小产权房，那业主手上的房产证是是指什么？绿本吗？




小产权房作为一种物权，也具有占有，使用，收益和处分的权利，既然是有处分的性质，在不违反法律强制性规定的前提下就可以买卖，转让。在深圳有很多都是1992年前在政府正规报建过的手续然后建设的小产权房，很多都是通过合作建房的形式，一方出钱一方出地建设后再去分割的，这种是政府认可的一种处理方式（后期出现政府拆迁认可这种产权分割形式）。


如果说原业主是绿本的，情况会比较麻烦，正规绿本是占去购房名额的，会有国土局的备案编号，和商品房房产证同样性质，会注明无法转让和买卖，但是类似于你这样签订协议多年后反悔的情况，深圳有先例，法院有正式判决，你可以做个参考

判决书名称：黄某与吴某确认合同无效纠纷二审民事判决书

审理法院： 广东省深圳市中级人民法院

案 号： (2016)粤03民终22009号

裁判日期： 2017.04.26

案 由： 确认合同无效纠纷

案情概述：

黄某与吴某签订《转让房屋合同书》，将其持有的一套房屋转让给吴某，该房产为小产权，有房产证但是为绿本（即禁止在市场流通转让）。后黄某反悔起诉到法院要求确认《转让房屋合同书》无效，吴某返还房屋及相应占有费用，但一、二审法院均判决房屋转让合同有效。

二审法院判决理由：

根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此，本案涉案房屋不属于集体所有土地房屋，且涉案房屋亦取得房屋产权证，故黄某与吴某签订的《转让房屋合同书》没有违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，。

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涉案房屋为黄某的自建房，虽然有房产证，但是属于绿本，即限制转让与过户，因此剩下的问题就是论证，在国家限制转让的情况下签订的房屋买卖合同是否有效的问题。笔者认为较为站得住的论证理由为：

首先，虽然《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的转移必须经登记才能发生效力。但《中华人民共和国物权法》第十五条也规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

对应本案情形也即：虽然房子没有过户登记，但不影响房屋买卖合同的效力，就是说房屋买卖合同仍然是有效的。

其次，政府有关机关虽然在“绿本”上注明不得转让，但这也只是政府部门在行使行政管理职能，限制的是不动产物权的处分行为，而对于普通公民根据意思自治原则签订的合同只要没有违反法律的禁止性规定，就不能干涉。而合同只要没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，就都是有效的。

希望这些能够帮到你

房地产前沿发展趋势分析，专注于深圳房产领域的创作者《安家在深圳》

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回答于 2019-09-11 08:43:50

这个事情肯定要走法律程序了，建议找专业房产律师咨询并着手打官司。在此之前谈谈自己看法。

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