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广州的房价会怎么变化？会降价吗？
广州,房价,都是广州的房价会怎么变化？会降价吗？
发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：
回答于 2019-09-11 08:43:50
现在的时间点是2020年3月，大家要知道所有的趋势预判类回答，都要先确定一个时间范围，本文的时间起点是2020.03，讨论的范围只能往后延伸12个月，再长远的未来，老邝是无力预判的。
为什么只能往后延伸12个月？因为我喜欢看二手成交量，而且是每年3-5月的二手成交量，老邝并不是什么专家，我只是喜欢研究数据，根据相关数据推演未来不同情况发生的概率，然后根据概率去下注。
1、二手成交才是核心数据
老邝有一个核心观点“一手买入的是成本，二手卖出的才是收益”，在我接触到的很多咨询里面，我发现还有许多小伙伴喜欢以新房的价格涨跌去评估自己是赚了还是亏了。完整的房地产市场是三个层级：1、政府卖地给开发商；2、开发商卖房给个人；3、个人卖房给个人。其中第1层级我们不予讨论，第2层级也就是我们常说的新房，第3层级不管流通了几手，都是个人V.S个人的博弈，你要真金白银赚钱，必须把关注点放在这个层级，也就是思考房子的流动性——未来谁接你的盘？
在全国层面，越是房价高的城市，必定是二手成交量＞新房成交量，比如京沪深。其实广州的核心区天河、越秀、海珠，也是几乎没有新房，大量的买家只能在二手市场寻觅楼盘，但是广州的外围郊区增城、南沙，则是新房成交量远＞二手房，那这个时候你就思考到底谁来接你盘？又或者你期望的5年内当地二手市场会成熟，但其实这个时间段要10年以上。这也是为什么老邝对番禺区销量冠军——亚运城的投资价值一直不看好，无可否认亚运城是配套成熟的刚需大盘，但一个未来十年都有新货持续供应的楼盘，二手市场需要更长时间才能成熟。
如果你还没能以二手市场成熟度去看待某版块，证明你的投资观仍停留在上个20年，老邝知道很多年轻广州人在买房时，由于首付是父母给的，缺乏话语权。老一辈天然喜欢新房，担忧二手房的交易难度，所以贪图省事选择远一点的新房。对于这种选择，我不会评价是对还是错，但在下定之前，请你先去评估一下前面几期楼栋的二手成交价，又或者看看同板块二手市场的交易价格。倘若这个新盘根本没有二手数据给你参考，那就意味着这个版块的二手市场非常不成熟，你将来卖出时很难找接盘侠，又或者说需要很长时间才能找到接盘侠。
2、二手市场量在价先
好了，第一段老邝用了700字去铺垫二手市场的重要性，那么如何看未来12个月的广州市场趋势？其实就是看3-5月的二手成交量。在房地产第3级市场里面，个人V.S个人这个战场，只有一个原理“量涨价就涨，量跌价就跌”。这是因为人类的情绪都是跟风的，几乎没有人能做到逆势而为，能做到的都是抄底老手，但这种老手也是预留2-3年的“弹药”，作为防火墙，他们也无法预测自己一定抄在最低点。
量在价先，这是每个投资市场的基本原理，那为什么我们要关注3-5月的成交量？而不是9-10月的金九银十呢？因为后者国庆假期都是新房的促销旺季，老邝已经说了没必要分析太多新房市场。而3-5月刚开年，各开发商的推货不急切，市场的购买力都会聚焦在二手，这段时间算是最没有干扰，静下心来好好观察二手市场的最佳时段。伴随着春节这个中国人心中的“新一年”起点，春节后资金、情绪、政策层面都会迎来一轮释放，所以我对于预判全年房价走势的“锚”就是3-5月二手成交量，记住成交量比成交价更重要。
2020年因为疫情的原因，整个一季度的社会运行都是低效率，对国民经济的影响也是巨大，所以3-5月的二手成交量同比2019年肯定是断崖式暴跌。各位要警惕中介在接下来两个月，用“环比”来忽悠人，因为环比是5月vs 4月、4月vs 3月、3月vs 2月，试问一句，这种每个月逐步回升有意思吗？哪一年的3月vs 2月不是环比上涨的？所以我们要对比的一定是当年3-5月加起来的成交量，看看这个总数同比2019年是跌了还是涨了？只要这个数据是跌了，那么全年的二手市场都会低迷。
3、广州房价的下行周期
第2段，老邝又用了600字去阐述“全年走势看3-5月二手成交量”这个观点，我想你已经有一套自己的思考逻辑去预判2020年的广州房价走势了。说话不用这么直白，现如今疫情的警报尚未完全解除，各个物业公司严控外来人口，请问哪有外人能进到小区内部看房？那么3-5月的二手成交量走出一个什么样的“同比”？相信你已经明白了。
先说一手市场，虽然销售案场经过消毒，现在都对外开放，但我相信各个开发商都是以价换量，通过特价或者一口价实现资金回笼，从而避免现金流断裂。而且往往这些特价单位的成交都是秘密进行的，不能大张旗鼓，以免前面几期的业主知道了。这时候老邝建议各位选择大品牌的开发商，因为某些小开发商万一资金链真的断了，这个收楼的风险还是存在的。
到了二手市场，你会发现又是一种不同风格，怎么业主的报价都没有降低呢？因为此时仍旧卖房的业主，心态上分化为两种：一种就是不急的，他们挂的价依然是以我为主，不那么考虑客观现实，所以一直卖不出去，所以你在app上看到的都是这部份业主希望卖的价格。另一种是真的急卖，生意失败或投资失败者，需要割肉套现，那么它们往往以8折甚至7折笋盘出售，也不讲究赚多少，先不亏本金为主吧。这一类笋盘在经济下行期特别多，但信息层面一般购房者是看不到的，而且迅速被市场消灭，往往是中介+专业投资客之间隔天就成交了。
因此在一些公开的明面上，各位小伙伴是很难察觉房价的下跌，但是真正想出货的，2020年必须降价处理，而且全年都是这种买方市场，这就是老邝对2020年广州房地产市场的基本判断。至于你看中的某个版块或者楼盘，根据稀缺性的不同，有可能存在特例，但我这篇文章不可能照顾到全广州市的楼盘，我谈的是一种趋势，个别楼盘的分析建议请私下咨询。
总结
在广州楼市2020年都是下行的趋势下，到底你该不该入手？这一点我觉得是千人千面，比如你是自住客？还是投资客？就连投资客也分刚需or专业。大家做好充分地应对，这是一次重新洗牌，做对节奏v.s做错节奏，往往就是又一轮分化的开始。
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