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广州的房价会怎么变化？会降价吗？
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发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：
广州的房价会怎么变化？会降价吗？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
广州目前的楼市是比较温和的，一旦广州后起发力，爆发力也是很惊人的。
为什么广州楼市这么温和
1.房地产市场也是分“全国性”的和“全省性”的。
目前来说，海南、深圳、惠阳就是属于全国性的市场。
杭州、南京、武汉、郑州、西安、成都等强二线城市则属于全省性的市场。
而广州作为一个一线城市，就有点奇葩，它吸引的大多还是本市人。
在广州，上面那些城市出现的场景基本是不存在的。外地人是极少会想着在广州投资房产的。
2.大家普遍不看好广州，并一致认为广州在衰落。
在“北上广深”的圈子里，广州似乎是最低调的那个。
房价飞涨，广州反应最慢；互联网创业风口的那些风口，从电商到团购，再到共享经济，广州的企业也是一个都没赶上。
2018年第一季度地区生产总值——
上海：7863.40亿元，增长6.8％；
北京：6801.50亿元，增长6.7%；
深圳：5209.81亿元，增长8.1%；
广州：4954.02亿元，增长4.3％。
“北上广深”的城市格局也已悄然变成“上北深广”。
其实去年深圳的经济总量和增速就已经明显超越广州，深圳有华为、中兴、腾讯、大疆等等响当当的招牌，都以科创为主了，广州还是以传统工业为主，怎么可能不超呢？
甚至连杭州都要赶超广州啦，这样下去，广州的一线城市地位岌岌可危。
3.广州限购政策严格，入户门槛高
广州实行严格的限购政策，不像深圳和其他强二线城市那样放开落户抢人。
非本地户口想要买房还要交5年社保，所以很多在广州工作的人都是没有购房资格的。
而且在广州买房签双合同的多，相当于五成首付，2018年房贷利率呈上升趋势，又增加了购房成本。
在广州想买房对很多要养家糊口的工薪中产来说，也并不是很容易的一件事。
限购的买不了，非限购的区域又价值一般，比如增城和从化，经济、产业、配套都没什么亮点。
就拿不限购的增城和同样不限购的惠阳对比吧~
论城际距离
增城是广州的郊区，与广州城区约一个半小时的车程。惠阳作为环深城市，离深圳只有一个小时左右的车程。
论价格
增城房价均价去到了两万到两万五，而惠阳由于政府摁住了房价，现在还是一万四的均价。
再论深圳和广州的辐射能力
在粤港澳大湾区的背景之下，不光是和环广对比，和环深、环沪来比，环深的价值都是最大的。
惠阳此刻最大的价值就是在于离深圳近，而且有地铁规划。增城虽然也在规划地铁接驳城区，但广州的辐射能力是远低于深圳的。
而且，虽然增城是广州的一部分，但很有趣，没有几个增城人会觉得自己是广州人。反而，有点像个“环广”城市……果然，城市内部也是有鄙视链的。
这样看来，同样不限购，增城和惠阳，投资客会去哪边也是很明显的。
4.土地多，需求少，广州的整体房价被郊区拉低。
先甩一张广州5月份的房价地图：
三万多的均价，确定这是一个一线城市的房价？
一线城市不是应该像北京六万多，或者像上海、深圳一样接近六万的麽？
看来比房价的话，广州是很难保住它的一线地位了。
为什么广州的房价那么便宜？
从供给端看
广州土地多，总面积7434平方公里，就算主城区没地了，郊区这一块那一块，新盘供应量还是很大的。
土地多房子多，价格涨不上去。
拿四大城市来说，北京摊大饼的城市结构：直接导致北京二环三环四环这些地方，房价居高不下！没办法，再往外发展就去到河北的地界儿了。
再来说深圳和上海，这两个城市，结构有类似的地方：他们都是靠近海边的城市，海边限制了它的发展空间， 所以房价居高不下，也是非常正常的。
而深圳1997.27平方，相当于三分之一个广州，土地就这么点，发展又那么快，寸土寸金，房价能不高吗？
广州的城市布局，就完全不一样！因为广州，东南西北四个方向，都有非常好的拓展空间。
在十几年前，广州就提出了：南拓东进北优西联的城市战略布局。
所以广州除了有天河珠江新城，这个CBD以外，还有若干个城市的副中心。这样就成功的把广州的城市结构拉开了，所以广州的房价一直都非常理性，可以说是没有任何泡沫。
从需求端看
近年来，广州的外来人口流入在减少，年轻人分流到其他城市。
尤其被隔壁的深圳吸纳，深圳常住人口中70%人口可能无自有住房，而广州本地有房家庭数量大，无房户数量远比深圳少，因此需求也没有那么旺。
主城区和郊区价差大
从上面的房价地图我们可以看到，广州主城区与郊区的价差很大，整体拉低了均价。
市中心的房价可不低，广州越秀、天河这些主城区还是要七万八万每平米的呢。
郊区的房价最低的甚至有一万一的。是不是价值洼地不说，价格洼地是一目了然的了。
但在广州，大伙上班还是多在主城区，在郊区买房还是主要考虑上班的通勤时间，大伙也不会因为远郊很便宜，就疯狂地扑上去。
总的来说，现在放眼整个广东，房产投资，高端会跑去深圳、低端会选择惠阳、珠三角城市投资本地，像东莞、佛山，本地都已经是香饽饽了，难道还会跑来广州吗？
这些城市的投资回报周期都会比广州短，所以，广东人有比投资广州更好的选择。
广州的推盘节奏
前期调盘、中间踩盘、后期复盘，断断续续两个月的时间，从主城区走到远郊区，我也基本摸清了广州的推盘节奏。
广州的城市发展方向是东进南拓。好了，一首凉凉送给北边的从化、花都。
上个月去了从化温泉片区保利的一个项目，七弯八拐，在半山腰上，主打叠墅。
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