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买二手房时的法律纠纷该如何规避?
房屋,房主,纠纷买二手房时的法律纠纷该如何规避?
发布时间:2019-02-08加入收藏来源:互联网点击:
二手房交易基本的风险防范,我们要审查出卖房屋一方的主体资格,也就是看看他有没有权利卖房子。在实践中往往有这样几种误解:1.“他是房主的亲属,他当然有权卖这个房子”,不一定。在法律上,对于民事主体表达意志、行使权利有严格的规定。即使是房主的父母兄弟姐妹,只要不是房产的所有权人,也没有权利卖房子,也就是说,只有房屋所有权人才有权利卖房。如果房主是未成年人,他的财产由他的监护人(一般是其父母)代为管理,但是如果出卖未成年人名下的房子,只有未成年人的签字或者监护人的签字都是不能卖房的。这一点是特别需要注意的。2.“他虽然不是房主,但是房主说委托他卖房子”,委托只是说说是不行的。法律是允许委托代理人代为卖房的,但是应当注意委托人应当持有房屋产权人亲笔书写的委托书。有时候卖房子的人手里确实拿着一份委托书,乍一看上面也签着房主的名字,但是你怎么知道那就是房主的签名?所以,最好是看着委托人签名,或者让卖房的人拿一份经过公证的委托书,否则你最好是等到真正的房主来再订立合同,交付房款。3.“让房产证上署名的人签字卖房就行了”,这也是不对的。在我国,对于共有财产制度没有作出明确完整的规定,所以,虽然登记在房产证上的只是一个人,可能这份房产还有另外的财产共有人!如果你只让产权证上的人签字卖房,其他共有人有可能提出无效之诉,要求宣告房屋买卖合同无效!到时候如果交了房款,合同又无效,那可就“叫天天不应,叫地地不灵”了。例如张某经人介绍买房,与王某订立合同后交付了房款,但是去办理手续时得知王某早就与妻子感情不合,房子是夫妻共同财产,妻子不同意卖房。张某找王某要钱时,王某早已把钱还债了。在现实中,一般的财产共有关系有:夫妻共有、家庭共有等方式。房屋共有的,共有权人要一致同意才可以转让房屋。所以最好让所有的共有人都在合同及其他过户手续上签字,以防有的共有人不同意卖房。4.“如果房主去世了,他的孩子有权出卖他的房屋”,在这种房主去世的情况下,要注意两个问题:一是,如果房主去世,首先要看遗嘱,有遗嘱的按照遗嘱。没有遗嘱的法定继承人继承遗产。法定继承人不但包括房主的子女,还应当包括房主的配偶、房主的父母。所以,只有房主的孩子卖房是不行的。二是,房主去世后,买卖之前,应当就原房主的房产等财产分家析产,订立分家析产协议并公证,才可以根据分家析产协议的内容,到房产管理部门办理买卖手续。5.“公司的房子加盖公司的公章就可以卖了”,错!根据规定,如果是国有公司的房屋,应该有国资管理部门的审批才可以出售。如果是民营公司,房屋的出售还要根据公司章程的规定,由股东会或者董事会决议才可以出售。
回答于 2019-09-11 08:43:50
在买卖二手房的交易过程中,为了减少双方的纠纷,我有这样几点建议:一是所有的承诺都要落实在书面上。先小人后君子。二是相关的费用要约定清楚,现在交易房产,双方的费用都由各自承担。三是约定好户口迁出的时间点以及如何赔偿条款。四是约定好倒房的时间节点,这一点很重要。五是最好找一家中介来交易,他们毕竟专业一些,对于买方,比如贷款审验资质了,或是卖方有还款赎证离婚析产等问题都会有专业性的服务,减少了中间的时间成本。
回答于 2019-09-11 08:43:50
你好
本人是专业二手房从业人员,希望能够帮助到你
1,对买卖房屋进行产权调查,就是在交易中心拉产调,看房屋有无抵押,查封。签署合同时,并让房东签署无外在纠纷承诺书。
2,如果房东有贷款的情况下,尽量让房东解压,如房东无能力解压,需要用你首付款解压情况下,双方同时到银行办理。
3,签署买卖合同必须让房屋所有人均到场,如有未能到场所有人,需提供授权书,并有视频为证。
4,购房人在签署合同文本前,对个人征信,资金准备情况进行了解,包括购房资格,贷款情况,交易费用,让中介方做一个估算。
5买卖房屋是比较慎重的事情,希望你考虑好,充分评估,遇到靠谱房东,靠谱中介,顺顺利利交易。
回答于 2019-09-11 08:43:50
房屋出卖人在签订正式买卖合同前,往往要求购买人支付一定数额的意向金或定金,但若买卖双方有一方反悔,或就房屋的价格、支付方式、按揭、交易税费的承担等无法达成一致,意向金或定金的退还问题就有可能成为三方争执的焦点
回答于 2019-09-11 08:43:50
当事人为了促成交易,往往隐瞒真实信息,如房屋质量问题、居住环境问题,在签订合同后另一方发现从而提起诉讼。对此,购房者可以在购房前向物业、邻居、开发商了解情况,最好到现场看房,并对可能出现的质量问题如何承担作出约定。房屋价格上涨了,一方反悔,以种种借口不办理过户手续。房价上涨时,许多纠纷系卖房人在销售房屋后,办理过户手续过程中,发现房屋价格又上涨了,于是导致反悔,以种种借口不办理过户手续,另一方起诉至法院。房价下跌时购房人以种种理由要求解除合同退房。对此,购房方不但要与卖房方签订合同,还要提前考虑房价上涨、下跌等因素约定好违约赔偿责任,并在能够办理过户手续时及时办理,避免对方反悔。由于买卖双方常常通过中介机构建立联系,进行交易,而中介机构本身的机制和人员素质不一,常常在签订合同或办理手续时出现问题,甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致,导致当事人对合同履行内容产生争议,从而提起诉讼。为避免上述情况发生,买卖双方在交易时应当选择正规的中介机构,交易前应当充分了解各种事项,并对双方谈定的内容以书面形式约定好。
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