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买二手房时的法律纠纷该如何规避?
房屋,房主,纠纷买二手房时的法律纠纷该如何规避?
发布时间:2019-02-08加入收藏来源:互联网点击:
回答于 2019-09-11 08:43:50
一、二手房买卖合同纠纷如何避免
1、检查证件是否齐全
检查房屋的产权证和土地证,看两证是否齐全,要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载,注意房屋是否被卖房人出租。
2、检查房屋本身的质量。
确定以上事项之后在签订买卖合同。对于买方来说,除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外,还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接,户籍的迁移等问题。买方可以留一定的房款作为“保证金”,等买房将物业管理交接,户籍迁出之后再将房款全部交齐。
3、市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
4、单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
5、房产证要注意
检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致。
6、购买福利房是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
7、共有人的问题不可小视
看产权证上是否有共有人,如果有共有人,还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况,也需要另一方出具证明,以避免纠纷。
二、二手房买卖注意事项有哪些
1、合同要正规
大家要签订的买卖合同需要是正规合同,大家可以到当地的房地产交易管理网上下载二手房买卖的合同范本,具体签约时可根据具体情况,在合同范本的基础上做改动。
2、必须产权人到场签字
大家在购买二手房时需要注意房本登记上是个人还是夫妻双方,如果有共有人不同意的买卖合同则是无效的。
3、确保基本信息真实有效
大家在签合同的时候首先要确保基本信息是正确的,一定要严格填写。尤其是面积,一定要对照清楚,赠送的面积在合同的“其他条款”中注明。
4、签合同时需要重点关注对“钱”的
具体到签署合同时,需要对付款方式,包括首付款、尾款、付款时间、付款条件、税费谁来承担等做出详细的规定。
5、明确违约责任
每项主要义务都要有一一对应的违约责任,直接定下具体数额的违约金。另外,违约方要承担守约方的诉讼费、律师费等等花费。
6、注意合同中有无霸王条款
合同是房产交易重要的文件,一定要逐字逐句搞清楚,一些地方可能隐藏有霸王条款。比如违约责任不对等,延期交房可以免责等。
7、保留证据
买套二手房过程漫长又复杂,即便白纸黑字地签了合同,但只要没有过户,房东都有可能毁约。建议一开始就保留相关证据,一旦发生纠纷,也有助于维护自身权益
回答于 2019-09-11 08:43:50
根据提问人的描述,初步判断涉案二手房系五年内不得过户的安置房。对于房屋的产权是否能转移,一般应以产权证的登记过户为准。提问人与房东签订的协议如不违反《合同法》第五十二条如下规定,则应为有效。
(一)一方以欺诈胁迫的手续订阅合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
关于协议的内容,首先要明确是否房东已构成违约?提问人是否已经履行了协议的义务?其次要明确协议中是否确定注明的是“定金”,而非其他字。另外,定金的金额占房屋总价款的比例是否已超过20%。最后还要审查协议中是否有其他的违约责任条款。
如上回复,可供参考。
回答于 2019-09-11 08:43:50
二手房买卖,一定要通过房产中介公司,因为专业的事还得专业的人来做,这样会避免很多不必要的纠纷出现。
回答于 2019-09-11 08:43:50
1、粗枝大叶签条款
一些中介公司为追求最大化利益,会在中介合同中精心设计霸王条款,买方如果不仔细看清合同条款就签下合同,那就掉进了中介的陷阱。
2、轻易交重要凭证
在二手房交易中中,有一部分买方为了方便,会将身份证和其他证件交给中介公司代为办理,这样一来,购房者的信息情况都掌握在他人手中,风险系数大大增加。
3、审查不清房屋产权
二手房有售后公房、有共有房屋、有的房屋限制转让等问题使得二手房产权形式多样,购房者如果在房屋买卖之前,没有弄清楚房子的底细,极易引发纠纷。
4、不约定特别事项
二手房买卖,除了买卖双方收付房款、办理过户外,还有一些后续问题,如户口迁移、维修基金过户等,如果在合同中没对这些特别事项作出约定,入住后就可能发生纠纷
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