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新房已备案，但房产证还没下来，能买卖吗？

房屋,不动产,开发商新房已备案，但房产证还没下来，能买卖吗？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

问题补充： 新房16年9月交的契税，贷款也是同月下来，开发商18年1月交房，说是已经备案，如果这时卖这个房子，有什么需要注意的？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

从法律层面上讲，已备案但是尚未办证的房屋是不能买卖的，因为，按照物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，必须经过依法登记，才发生效力。未经依法登记，不发生效力，但法律法规另有规定的除外。由于房屋属于不动产，且不具有法律法规规定的除外情节，所以，必须经过依法登记，也就是办证后，所有权才是你的。但实际上，这种没办证的房屋买卖也是有的，只是对买方来说，风险更大一些，而题主作为卖方，风险相对小很多。

根据现行的限购政策要求，已经不允许房屋备案机关进行商品房合同购房人名字的变更，也就是说，题主无法通过开发商将合同购房人的名字直接变更为买房人。因此，此时卖房只能作为二手房进行交易。

为了保证不出意外，避免日后陷入法律纠纷，题主应做好以下几件事：

首先，题主应持商品房销售合同到不动产登记机关办理房屋预告登记，以声明自己对房屋的所有权。这样做的目的是为了防止开发商一房两卖，或者因开发商与建筑商、材料供应商之间的经济纠纷导致房屋被法院查封。

其次，如果题主是按揭购房，没办证转贷可能不行，只能要求买方付全款。

第三，签订合同时要就预告登记、交房、办证事项进行约定。

其中最重要的是办理房屋预告登记手续，否则一旦房屋被意外查封或开发商一房两卖，题主的麻烦可就大了。

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答：

不可以的，因为有要求，有的地方是需要产证满5年才可以交易过户。为了抑制炒房，充分落实（房住不炒）

回答于 2019-09-11 08:43:50

产权证没有办理下来是不能办理过户手续的，如果在产权证没有办理下来的时候进行房屋买卖，那么是属于合同房买卖，流程下：确定产权证下来的时间（可以给开发商致电查询）；约定产权证办理下来后的过户长时间；协商违约责任；如果有贷款的情况下，那么这个贷款谁来偿还；约定税费缴纳人；签订买卖合同后到公证处办理合同公证；然后等产权证下来后在办理过户手续；建议买这种房子最好找家大型的中介操作；

回答于 2019-09-11 08:43:50

没有房产证的住房，不复能证明房主合法拥有住房产权，不能证明这套住房是否合法建筑，就此住房私自签制署的买卖合同非法无效。公证处不会受理没有房产证的住房买卖合同公证，房管部门不会受理此类住房过户的申请。但如果要买卖，可以去试着这样操作，确定能够操作买卖，买家交了定金以后，就必须先还掉银行贷款，再去开发商那协调，办理更名手续，办好后再由开发商去房管局办理新的房产证。但一定要一环扣一环，不能麻痹大意。

回答于 2019-09-11 08:43:50

新房已经备案，交了契税，贷款已经审批完，说明你的房子已经网签备案，这个时间段房产政策是不允许交易的，即便是交易费用比五年后交易高出数倍。不允许交易也就谈不到需要注意什么了，建议楼主持有五年后交易，如果因为手头紧可以在银行做抵押，解决燃眉之急。

回答于 2019-09-11 08:43:50

从法律层面上讲，已备案但是尚未办证的房屋是不能买卖的，因为，按照物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，必须经过依法登记，才发生效力。

未经依法登记，不发生效力，但法律法规另有规定的除外。由于房屋属于不动产，且不具有法律法规规定的除外情节，所以，必须经过依法登记，也就是办证后，所有权才是你的。但实际上，这种没办证的房屋买卖也是有的，只是对买方来说，风险更大一些，而题主作为卖方，风险相对小很多。

根据现行的限购政策要求，已经不允许房屋备案机关进行商品房合同购房人名字的变更，也就是说，无法通过开发商将合同购房人的名字直接变更为买房人。因此，此时卖房只能作为二手房进行交易。

为了保证不出意外，避免日后陷入法律纠纷，题主应做好以下几件事：

首先，买方应持商品房销售合同到不动产登记机关办理房屋预告登记，以声明自己对房屋的所有权。这样做的目的是为了防止开发商一房两卖，或者因开发商与建筑商、材料供应商之间的经济纠纷导致房屋被法院查封。

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