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投资公寓该怎么选？
公寓,地段,住宅投资公寓该怎么选？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
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回答于 2019-09-11 08:43:50
问题回顾：投资公寓该怎么选？
我是{袁哥房产观}，公寓产品是一种类住宅产品，很多人由于各种原因把公寓当做一种过渡型住房，当然有很多人把公寓当做投资品，相比纯住房的投资，公寓有诸多不足，但是因为投资小，总价不高，不限购。依然会有很多人选择投资公寓，投资公寓如何选？我认为从以下几方面：
01：分析投资公寓的目的
投资公寓的目的主要是出租和变现，还有自我经营3种：
（1）用于长期出租，以收取租金为目的。
大多数投资公寓初期的想法都是以出租的租金来还每月的房贷，还了房贷后，然后每月有了一笔固定收入。这种方式适合一些收入不高，但又想通过房产投资收益的人群，也是投资公寓的占比最高的，有广泛的群众基础。一般都是自己出租，或者长期租给连锁酒店（购买时有协议）承诺每年的租金和收益。或者租给一些民宿做客房。
以我居住的日照市为例，在日照的大学城附近的公寓，总价在20万左右的公寓，就被一些市民投资购买，然后针对大学生群体出租，收取租金。而在青岛路的一个公寓项目，由于其独特的地理位置，能够直接观海，一些投资购买公寓的则把公寓出租给一些小型酒店和民宿长期收租。
（2）以时间换取利润，通过出售变现来赚取差价。
这种方式就是先通过出租，然后等到公寓价格上涨，然后卖出，获取收益，前几年房价上涨较快，公寓的价格虽然没有同地区住房上涨的快，但同样有较大幅度的上涨。由于总价低，不限购，即使交易税很高，依然会有一些青年男女购买，做为过渡性住房。
这种方式虽然最直接，也存在一些问题，也就是公寓在过户如果是50年产权，税费同商业用房一致，所要缴纳的二手房交易税费税种多，税费较高。主要有以下5种，包括：
a;营业税：（申报价-原值）5.6%、
b:个税：（申报价-原值）5.6%、
c:印花税：申报价0.1%、
d:契税：申报价全额3%，
e:土地增值税：增值额*税率（税率：30%-60%）
因此如果公寓售出，税费由购房者承担的话，税费过重，公寓的转手难度明显高于住房，，而且因此公寓价格的上涨幅度，也会不如住房，这是此类投资类型的不足之处。
（3）用于自我经营，也是投资公寓利润最大的一种方式。
很多人说公寓投资有诸多的弊端不建议投资，是相比住宅的增长性，而且由于投资用于出租，收益也有限，但是如果公寓成规模购买，而且用于自我经营，收益就会大幅提高，当然因为投资较大，也不适宜普通投资者。这种类型就是整层购买或者数层，也有十几套购买的。
这类购买由于购买数量较大，和开发商就有了较大的议价权，购买的价格和成本就会降低，而且用于经营，如果经营得当，收益远高于出租或者直接变现。
以日照为例，青岛路的某公寓就是被个人购买2层，然后用作宾馆经营，在日照旅游旺季，每一间的房费都在400元每日，一般旺季在5月到10月，其他时间也在200元左右，而人员只需要几个保洁和两三个管理人员即可。
02：投资公寓该怎么选？
投资公寓如何选择，主要根据投资的目的选择，而无论哪种目的的投资公寓，都应该符合以下要求，只有符合以下要求的公寓，才是值得投资的公寓。而大多数公寓都可以说投资价值不大，或者没有投资价值。
（1）地段的要求，有针对性的群体
写字楼和商贸中心集中地区，主要针对白领。对于出行购物方便。也就是问题中所说的写字楼集中或者商贸集中的，从出租的角度一定高于其他区域，也就是我们常说的CBD区域。
大学学校周边或者大学相对集中的区域，也是适宜出租的地段。
如在日照市，华润万象汇上的公寓，租金在1500元到1800元每月，一直都是一些时尚单身男女租房的首选，因为在新市区，购物出行都非常方便。
（2）产品有高附加值
公寓产品所谓的高附加值，一定是指的独特资源和稀缺资源，也就是江湖海景及山景或者公园等，还有就是能够满足特殊人群的，如学区。或者养老医疗公寓。
比如现在最畅销的无疑是沿海城市的海景公寓，山东省的青岛，烟台；威海；日照都有这类有独特资源的公寓，日照山海天区域的某个项目兼具山海资源。
（3）面积的要求，适中就好。
所谓“大小”只是相对而言，“小”也可“有为”。恰恰是小尺度才能与人的尺度相关，
真正反映建筑空间是否做到真正“以人为本”。
面积不易过大，只要能够满足基本需要就可以，一般只要达到星级宾馆的面积需求就可以，一般在30平米到40平米左右即可。如果过大，就失去了公寓的意义了，面积过大，总价高，而在实际出租中，几平米的差异在租金上差别不大，如果增加租金又不利于出租。因此公寓的面积一定不要过大。
当然国内的顶级和豪华公寓不在此范围。如成都的交子公馆，这类公寓就是以舒适奢华顶级服务，为目的。凤凰网房产针对各大城市顶级公寓封面作品展开了一次评选。
经过包括城市价值、地段价值、建筑设计、物业服务、业主圈层等多个维度的综合考核，最终华商·交子公馆以99.8分的综合成绩，荣获中国顶级公寓称号。
（4）户型的要求
户型要求，在三四线城市建议就投资购买平层户型就可以，因为租金在三四线城市一般不高，投入不宜过大，而在一二线城市选择精装时尚，有挑高层的适宜。
投资公寓的户型要求要根据城市地段进行选择，并不是挑高户型适合所有的城市和地段。
（5）物业的要求。
物业的要求一定要和公寓的档次匹配，不是物业管理等级越高越好，在三四线城市的公寓租金本来就有天花板，物业管理决定了物业费的收取，如果租金只有2000元左右，物业管理费过高，比如在7.6元每平米
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