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刚需自住客，公寓到底值不值得买呢？
公寓,住宅,自住刚需自住客，公寓到底值不值得买呢？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
回答于 2019-09-11 08:43:50
我是楼市全搜索，我来专业回答：别买！别买！别买！
对于普通购房者来说，公寓这种产品，居住、投资皆不适宜。
第一， 从居住角度来说，相较于住宅，它的劣势非常明显。
在我国，住房是承载落户、教育等各项资源的集合体，而公寓则仅仅具有居住的功能。
1、不能落户、不能上学的尴尬使得公寓居住功能受到了阉割
年轻人来到城市拼搏，是为了留在城市。在城市买房是为了安家落户。公寓产品不能落户，也不能划片入学。
这两个致命伤，使得它的居住功能大打折扣，它无法满足年轻人在城市落地生根的需求，也无法满足一个家庭的长期居住需求。
2、商水商电、不通天然气，抬高居住成本，满足不了正常居住条件
公寓产品的这方面劣势其实很多人都知道，大部分公寓小区的用水用电是按照商业水电进行收费。
另外，由于公寓的户型设计，绝大多数没有独立的厨房，无法通天然气，所以在公寓居住的同学们都是各显神通，电磁炉、空气炸锅、壁挂炉等等电器用起来。
3、超高密度、筒子楼设计，不满足日照的排布，缺乏园区氛围的居住环境
因为一般属于商务办公或者商业用地，所以公寓项目的容积率比较高，较高的容积率造成了筒子楼的设计，居住密度很高。
同时，园区环境上，公寓产地块很多没有景观和园区规划，这就无法形成社区的居住氛围。室内环境上，公寓的户型一般为狭长的长方形，不用像住宅一样满足基本日照，所以室内的通风采光效果不会太好。
一句话，公寓实际的居住体验感并不是太好。
第二，从投资角度来说，投资公寓并不划算。
1、公寓的投资回报率并不高。非常理想的情况下，每年公寓的租金回报能达到5%，而且保持租金每年上涨的势头，那要经过十几年的长期出租，不空租、不算通胀的情况下才能将前期投入的成本收回来。10年房龄的住宅已经破败，遑论10年房龄的公寓，所以到该享受租房纯收益时你的公寓是否还有出租价值。公寓的出租是靠居住价值来实现，放到租房市场上它除了要与数目众多的公寓来竞争之外，还要与万千个住宅社区去竞争。
2、公寓投资对于杠杆的运用不充分，却平添更高的交易税费
投资买房讲求杠杆率，也就是掏更少比例的首付，去撬动更高金额的房产。住宅的首套比例30%，贷款可以贷30年。公寓因为属于商业、办公性质，首付比例50%，贷款只可贷10年。相比之下，同样的首付和月供能力，能够撬动的房产金额是不一样的。
杠杆运用不充分，但交易的税费却相对较高。一手的公寓契税为4%，相较于住宅处于高水平。
3、公寓买了之后真的卖不出去吗？
是的，真的卖不出去。
大家都在说公寓二次交易的税费成本很高，所以卖不出去。公寓的二次交易税费项很多，包含契税、增值税、城市维护建设税、土地增值税、地方教育附加等税种，合计下来总税率能占到总价的10%-20%。
有的着急出手的卖家大笔一挥，税我愿意承担，总可以卖了吧。然而事实是还是太难，因为市场上你很难找到愿意接手的买家。
可以这样说，二手公寓市场基本上不存在。很多人进行公寓投资，只看到了低价，持着捡便宜的心理仓促入局。投资不是买白菜，买入是为了更好的卖出，流动性是比价格还重要的东西。
投资最大的悲剧就是将流动资产炒成了固定资产。
在投资的这个局，我们做不了镰刀，也不要做韭菜。
回答于 2019-09-11 08:43:50
很高兴回答你这个问题，如果你是刚需客户，我觉得没必要买公寓，买公寓占比基本上都是有房的客户，都是没有名额买房才买的公寓。
回答于 2019-09-11 08:43:50
如果可以，建议还是住宅，是因为没有购房资质吗？现在公寓其实大力推广，而且一般公寓地段好，精装修，价格相对更合适，如果是为了自住，其实选择一个能让生活更便利的公寓，也是不错的选择
回答于 2019-09-11 08:43:50
刚需自住，为啥要买公寓？因为限购没资格？
回答于 2019-09-11 08:43:50
如果要自住，最好考虑买住宅。公寓除了水电物业费高以外，而且入住人群鱼龙混杂！后期要转手，高昂的税费也不是个小数字。
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