您现在的位置: 首页 > 网站导航收录 > 百科知识百科知识
三四线二手房感觉不好卖，主要原因是什么？
二手房,城市,新房三四线二手房感觉不好卖，主要原因是什么？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
太原在城市划分中是二线城市，但是很多人认为顶多是三线城市，我们不纠结这些，说说太原的二手房市场！
根据国家统计局发布了《2020年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》，太原5月二手房价格环比下跌0.9%，仅高于牡丹江（环比下跌1.5%），跌幅居70城第二！
从上图的曲线也可以看出，太原二手房价格一路下跌，仅在3月有过短暂的一次上涨。在二手房价格下跌的同时，销量也不容乐观。
从贝壳找房的数据来看，目前太原在售二手房房源22332套，最近90天太原成交房源共1243套，成交量约占5.5%，太原二手房销量差大概有以下3个原因：
1、城区老破小二手房的周边生活配套齐全，但是居住品质差，规划发展有局限；
2、新交付品牌房企二手房，配套规划和居住品质都不错，但是大红本未满二，不管是房价还是税费都很高，算下来不如买新房划算；
3、郊区大量新房入市，和二手房价格重叠，买新不买旧。
那么什么样的房子值得投资，未来在二手房交易的时候会凸显价值呢？
投资需谨慎！地段、开发商、户型、学区配套是关键！
回答于 2019-09-11 08:43:50
大家好，我是勇谈。对于二手房市场很早以前我就有过自己的判断“二手房市场跟新房市场完全是两个概念”，相比于新建商品房本身的价格因素受制于土地成本、人工成本等因素上涨来说，二手房价格的涨幅却跟供求有关系，基本要跟随市场情况波动而波动。借此机会简单谈谈我的观察。
全国商品房2018年后已经出现了明显的供过于求的情况，二手房不好卖也是必然
三四线城市的房价大涨基本集中在2016-2018年间，这段时间上涨可以说刺激了大量的购房者，不过其中不少都是投资目的图上所示是近10年来我国商品房销售面积走势图，可以看到一个基本事实“2016-2018年我国商品房销售面积骤增，仅仅2017年同比增长了22.5%”，这几年的疯狂其实就为2018年后二手房不好出手埋下了伏笔。几点观察：
2016-2018年我国商品房销售面积累计50亿平方米（其中住宅43亿平方米），而这几年常住城镇人口的增加不过3839万。我们按照人均住房需求50平米（国际发达标准是30左右）来计算仅仅这3年的房产供给就超了23亿平方米！！大家也可以这么理解，其中超过半数的房产销售都来自于投资（投机）和其他需求。2016-2018年房产投资风最旺盛的区域其实还是三四线城市，因为这些城市的多数是没有限购、限售等调控措施的。大家需要明白的是绝大多数三四线城市市区面积不大，常住人口不过100-300万左右，是一个相对比较小的房产市场。在这样的小市场，几个全国性房企的入驻就足以哄高房价，再加上各种宣传下刺激大量人购房也是必然。过去几年商品房销售面积大涨的城市基本集中在三四线，2019年后就出现了大量二手房出手的情况，市场供过于求导致价格下跌或不好出手基本是必然上面已经讲到了，三四线城市在2016-2018年出现了大量的购房潮。按照房产交付时间2-3年来计算，基本上2018年后就迎来了集中交付期（也可以理解为集中出手期）。因为绝大多数三四线城市没有限购、限售限制（比如：拿到房本几年后才能交易等），所以作为投资目的的购房者肯定会急于出售房产来得利。不过对于三四线城市来说多数购房者对于二手房都是“不感冒”的，几点观察：
三四线等中小城市多数刚需或购房者更加青睐于新房，二手房本身市场就有限。大家可以仔细观察下周边城市的情况，在二线及以上大城市的房产中介从业人数要占多数，中小城市的房产中介有，但是并不多。这也跟三四线城市居民的观念有关系，毕竟三四线城市的房价相对来说还是比较低的，而且多数人的纯居住需求不明显。集中交付带来的集中出售，使得本身就供过于求的二手房市场更加混乱，被压价基本是必然。上面已经讲到二手房市场说到底还是供需市场，大环境受到新建商品房市场的影响，不过价格走势还是根据市场实际情况来的。对于投资客来说急于出售的情况下被压价就是必然了。在全国二手房平均交付周期都在6个月以上，三四线城市的二手房成交周期更长也是必然
哪怕是北京、上海等这样的一线城市二手房走势都较弱，更不用说三四线城市了图上所示是近10年来北京和上海2018年10月份二手房同比价格走势图，可以看到一个基本事实“哪怕北京、上海这样的一线城市二手房涨幅都很有限”。一线城市的房价走势情况基本就是全国房价走势的引路标，二手房走势全国偏弱的情况下，三四线城市二手房走势偏弱也就是必然了。毕竟在优质资源聚集度比较高的一二线城市二手房走势都偏弱，教育、医疗、商业等资源相对较弱的三四线城市走势偏弱似乎也就是情理之中。
经历过2016-2018年的一波房价大涨后，未来3-5年应该是高房价消化期，二手房价格走弱也是必然2016年底提出“房住不炒”后，这样的调控基调持续到现在足以说明高层对于房产调控的重视度，不允许房价大涨（主要是害怕刺激房价大涨）基本成为一种高层共识。为何会如此？其实还是房地产企业整体负债率过高是事实。图上所示是近10年来房企资产及负债率走势图，可以看到截止到2018年房企总资产已经高达85万亿，整体负债率却高达79.1%！大家需要知道的是，国内多数传统行业的负债率超过70%就存在高危风险。在没有主观刺激房地产的背景下，维持房地产市场基本稳定也就成为必然，如今二手房走势偏弱其实也是“房住不炒”调控的结果之一。
三四线二手房感觉不好卖其实跟大环境有关系，更何况三四线城市本身的资源聚集度就有限
三四线城市的房地产市场本身就属于房地产市场的最底级，也就是我们经常说的“击鼓传花”最末端，房地产风险和泡沫其实也是最大的关注房地产市场的朋友其实或多或少都有这样的感觉，房产投资、土地财政、棚改等都是率先在一二线开始最后流向三四线的，这也是由国内城市的层级分明决定的。毕竟国内城市强弱排序的关键还是城市级别（直辖市、副省级/省会、地市、县市等），城市级别高低决定了其权限大小。包括之所以如今有几线城市区分的关键，其实也跟便于房企后期市场规划和管理有关系。玩过击鼓传花游戏的朋友应该知道，越是靠后的“危险”就越大，无疑三四线城市就属于目前这样的尴尬境地。资源、产业配套不足，大量城市建设资金来自于土地出让，依赖于房价上涨。
上一篇：婴儿牙齿发黄是怎么回事？
下一篇：返回列表
相关链接 |
||
| 网友回复（共有 0 条回复） |