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为什么鹤岗的房价那么低？
鹤岗,房价,城市为什么鹤岗的房价那么低？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
问题补充： 鹤岗白菜价的房价到现在还在持续，虽然是棚改房（拆迁安置房）短时间内拿不到房产证，一套房2万、3万、5万的比比皆是，即使是有房产证的在市中心位置的也有很多五六万，七八万的房子，吸引了不少五湖四海的人来这里买房……
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
黑龙江.鹤岗
鹤岗是全国五线城市，黑龙江省的地级市，辖有8个行政管理区，户籍人口100.9万，（常住人口官方未发布）。鹤岗房真的那么低吗？一起来了解鹤岗房价的大体情况：
鹤岗房价走势
近一年来，鹤岗房价呈平稳波动走势。2019年11月，新盘参考价格3600元，较年初价格3500元，涨了100元/平米，涨幅2.86%。
二手房价格，近一年来也呈现稳中波动走势，交易较一手房活跃。2019年11月参考价格2317元，较年初价格2310元，基本上持平。
各城区房价排行榜：工农区、南山区、萝北县，这三个城区房价靠前，均价在3000元以上，其他城区价格相对较低。各城区价格差异也是较大。
鹤岗经济社会发展状况
鹤岗市2018年官方没有发布经济公报，但不影响对其分析研判。以2018年度经济数据为基准，大体了解一下岗鹤经济发展状况：
2017年GDP值282.9亿元。2018年增长5%，即GDP值297.04亿元，人均2.94万元。全国水平6.46万元，鹤岗仅为全国均值45.5%。
三次产业比：32.8:31:36.2。鹤岗以农业为主，工业和服务产业都非常薄弱。主要产业为煤炭、农产品及食品饮料，化工建材。城镇登记失业率为4.0%，高于全国平均3.8%的水平。
2017年社会消费品零售总额136.2亿元。2018年增长8%，即147.10亿元，人均1.46万元。全国水平1.98万元。
2017年城镇居民人均可支配收入21370元，农村居民人均可支配收入13967元。2018年城乡居民人均可支配收入分别增长6.5%和7%，即城镇可支配收入22759元，农村居民可支配收入14945元。全国城乡水平28228元。
2017年住户存款482.2亿元，人均4.82万元。2018年若按城镇可支配收入同比例增长，则住户存款余额513.54亿元，2018年人均存款5.09万元。全国水平5.19万元。
从数据信息显示：鹤岗经济基本面很一般，并且经济体量很小，居民生活水平不及全国平均水平，是一个经济欠发达的地区。
其实，鹤岗房价并不低
都说鹤岗房价很低，事实并非如此。
从鹤岗房价走势图来看，并不是媒体上传说的那样。或许有些二手房确实较低，在一个人口净流出的城市，长年持续缺乏增量人口，在住宅更新的情况下，对于一些居民而言，二手房源也就变得多余了，那么能卖几个钱算几个钱的心思应当是有的。因为鹤岗也实施了棚改计划，诸如2017年各类保障性安居工程共开复工建设4万套，安置居民2.6万户，完成货币直接补偿9277户。作为一个经济欠发达，又缺乏产业规模经济和人口增量，相较于全国房价水平，鹤岗房价低是正常的，但并非“白菜价”。
说鹤岗房价并不低，是相对于鹤岗经济及居民收入水平
鹤岗城镇居民可支配收入22759元，按当前鹤岗房价水平，购房一套100平米的新房，总房款为36万元。若一个三口之家，有两人有收入，则：
房价收入比=7.9年。这是不吃不喝买套房所需支付年限。
若按鹤岗收支比例67%换算，即用余钱来购房的话，房价收入比=24年。
根据联合国相关部分的评判标准，若房价收入比高于十年，则该地区房价偏高。很显然，鹤岗房价对于当地居民来说，房价并不低，而是偏高的。
鹤岗房价体现居住属性占优，金融属性较弱
我们不能用长三角、珠三角的居民生活标准，去看待鹤岗房价，这是欠合理的。长三角和珠三角城市群的居民收入高，可是房价也很高，这种情况下，拿着鹤岗的房价来比较，显然是一种误会，或者说错觉。城市群产业、人口等基本面较好，是人口聚集主要目 标城市，其房产商业价值较高；而鹤岗地区由于地理位置、产业经济、人口增量这些要素，相对于长三角/珠三角来说，商业价值严重缺乏，因此房价的金融属性较弱而已。
总得来说，鹤岗房价相对于当地居民来说，其实并不低。我们不能将个别性的二手房/商铺价格（严重低于正常价格）来评价一个城市的整体房价水平，那样有失偏颇。
上述楼盘数据，仅供参考。
谢谢阅读！
回答于 2019-09-11 08:43:50
鹤岗房价如葱，背后有几大因素：
一是经济严重下滑。
作为一个依靠煤炭起家的城市，因为资源枯竭和产业转型难题，2017年鹤岗GDP总量在东北36个地级市中排到了倒数第四。
二是人口持续负增长。
从2001年到2017年，鹤岗减少了差不多10万人，约占总量10%。这应该跟经济差、收入低，人口就使劲外逃有关。
三是城镇化率已饱和。
2017年鹤岗城镇化率高达82.6%，而全国总城镇化率也才59.58%。这也意味着，指望当地农民进城买房的空间也没了。
上面这三点，归纳起来就是一条：需求严重疲软。更要命的是，供给这一侧，鹤岗这两年房子已经严重供过于求。
据当地统计公报数据，2017年鹤岗的商品房销售面积13.3万平方米（相当于1300套100平的房子）。而房地产施工面积为160.7万平，新开工面积就达40.5万平，比上年猛增320%。
也就是说，光是1年新开工量，就把3年的需求填满了，房价不跌才怪。
说到这里，其实结论已经很明确——
尽管过去20年中国房价持续暴涨，但房子也是商品，依然逃不出供需决定价格的市场规律。世界上没什么商品是长期只涨不跌的。
一二线和少数热点城市楼市能回暖，和大多三四线城市会变冷，背后的逻辑都一样，就是有没有人口和经济的需求支撑，以及供给上有没有过量失控。
回答于 2019-09-11 08:43:50
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