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购房贷款年限越长越合适么？
房贷,利息,贷款购房贷款年限越长越合适么？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
回答于 2019-09-11 08:43:50
对于房贷年限长短的选择，如果个人收入水平一般，或者月供会对生活造成影响，可以先往长的期限选择，先减轻压力保证生活质量，往后有条件时再灵活运用提前还款的方式也可以达到节省利息的目的；如果是收入除了支付月供外尚有大幅盈余，或者本身资金很充足，那可以由自己的投资收益能力来决定选择长期还是短期。
一、收入一般的情况下，可以考虑选择长的期限，给自己留下空间。
1、收入比较紧张的条件下，未必可以选择期限短的房贷，即使达到自主选择的条件，也要衡量对生活的影响。
收入水平是选择年限的决定条件。同样的房贷，不同的年限对应不同的月供，对应着不同的压力，同时也有可能影响最终能贷的房贷大小。即使自己想选择短一些的年限，也首先要确定会不会影响房贷的额度。
假设100万的商业住房贷款，以现在接近房贷利率平均水平的5.39%为例，等额本息30年的期限月供是5600左右，如果所认定的月收入只有1万元左右，在没有负债的情况下勉强达到银行要求的条件。
在这种背景下，如果想选择20年的期限，那100万的房贷月供是6817元，大大超过了银行要求月供支出不超过月收入50%这条线，那在没办法增加其他有效收入的情况下就很难通过100万房贷的申请，需要调低房贷的数值，增加首付款。这是一个可能的影响。
如果收入不存在上面这种障碍，能够在银行要求下面自主选择期限的长短，可以对比一下每月收入在归还月供后剩余资金的安排情况。如果选择的年限较短，每个月因为月供上的支出而在生活上造成比较大的压力，严重影响生活质量，或者严重影响生活中备用资金的积累，那倒不如选择年限长一些的。
2、如果长短期的纠结是出于利息的考虑，可以在后期通过灵活地部分提前还款来达到减少利息的效果。
年限长一些的每个月支出相对于年限短的来说要少很多，可以减轻每月生活的压力，这是月供对于收入来说有压力的人应该考虑的因素。虽然静止来看利息是多了，但基于收入的紧张，这样的利息成本可以为自己换取生活空间，同时如果执著于利息的多少，后期在有条件的情况下是可以灵活运用部分提前还款这个工具来同样达到相应的目的。
比如上面例子中的100万房贷，20年和30年相差38万左右的利息，当选择30年期限的时候，在满5年的时候提前还款10万元，可以节省25万左右的利息，后面再选择一次部分提前还款，基本可以追平因长短选择而造成的息差。
当然这只是举例，节省的利息会随着提前还款的时间点和金额的不同而不同，比如在满10年后才提前还10万，那节省的利息就没有25万了，只有18万多。个人可以根据自己的能力在提前还款的金额和次数上做合适的配置，同样可以达到减息的目的。
这种情况下是属于比较不得已的选择，就无所谓对抗通胀或者收入增加的考虑，主要是尽可能降低因购房而对基本生活产生的影响，后面假如收入真的能持续增加而使压力被动地越来越轻，那对于所付出的对应成本就不会那么心疼。
二、收入充足或闲置资金很多的人，可以把资金价值或收益与拉长年限所付出的成本作对比参考。
对于房贷的选择，手上的钱多了选择的余地才会更大，对于诸如投资、收益、通胀等等概念才会更关注。
1、关于投资和收益的考虑。
在收入很充足的情况下，长短的选择都不会影响到生活，在这种前提下去做长短期限的比较可以联系收益与成本的对比。
选择短的房贷年限，每月支出的月供要多一些，但理论上可以节省相应的利息；而选择长的房贷年限，虽然理论上付出的利息更多一些，但除了压力以外，还可以剩余更多的钱做其他自己认为有价值的用途。
比如按上面的例子，100万的房贷20年期限比30年期限少了38万左右的利息，但每个月要多支出1200多，仅这些钱起不了什么作用，但对于月收很充足的人，可以长年累月地增加进还了月供以后剩余的收入中，在有好的投资途径或理财能力的情况下，用这些钱去赚取比实际房贷成本更多的收益。
不过这里的投资或理财途径并不是指存款或者普通的理财，以前我曾经测算过，由房贷置换出来的现金的真实成本不只是房贷利息，还会有隐性成本和通胀的影响，只要实际年化收益少于8%，真没办法占银行的便宜。
2、关于通胀的影响。
在手上有钱的前提下，如果将房贷与手上的现金割裂开来对比，好像是把通胀转稼给了银行，可以尽量地利用房贷，尽量多贷、少还、慢还，占了不少便宜，而手上的钱好像赚了赔了都不影响房贷。但如果手上的钱是因为少还、慢还房贷而得来的话，那就等于以房贷的形式得来的贷款，这时候一要考虑贷款的成本与现金的价值，二要考虑现金的贬值情况。
如果这些钱收益不能覆盖房贷成本，也没有实现其他突出的价值，同时在随着通胀的发展越来越贬值，那选长还是选短的期限就比较明显了。所以是否有能力能让手上的现金更有价值、得到更多的收益，是在有钱时是否还选择更长年限的重要考虑因素之一。
3、关于收入增加的影响。
收入增长会减轻压力，但成本并没有改变。银行除了收取房贷利息以外，每月都在不间断地收回资金，实际上它除了房贷的利率以外，还有回收资金的利用率，在通胀的应对上并不吃亏。我们除了房贷的利率成本以外，每月还需要真金白银不间断地付月供。
很多人会忽略这些钱可能带来的潜在收益或者背后的价值，更多地关注自己的收入增加或者房产升值这些冲淡房贷成本顾虑的因素，但这些因素对于选择任何还款方式的人都是存在的，差别只是中途卖房的人会觉得资金利用率高一些或者杠杆用得好一些。收入的变化不影响成本，只是影响了支付能力，况且没有任何一个经济体可以保证收入能够超长期地持续高速增长，在收入增长进入平缓期后，成本才会更受关注。
三、结语。
综上所述，如果是收入水平比较一般，或者说月供会对生活造成影响，那可以选择长一些的期限，后面在有条件时可以通过灵活地部分提前还款达到与短期限同样的效果，用时间和成本换空间；而对于收入非常高的人来说，可以结合现金的价值或收益来衡量对长短期的选择，如果能实现一些特殊的价值或者有高收益的投资途径，也可以选择做长年限，否则有能力的话多还一些也没亏。
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