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法拍房存在哪些风险，你知道怎么规避吗？
法院,房屋,风险法拍房存在哪些风险，你知道怎么规避吗？
发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：
回答于 2019-09-11 08:43:50
法拍房指遭法院强制执行拍卖的房屋。由于不受限购政策影响，且一般存在一定瑕疵（户口、税费等问题且可选择性小）导致价格一般低于市场价10%-30%，受到很多买房人的青睐。一般来说，有以下四种产生法拍房的情况：1、商业贷款产生。2、民间借贷产生。3、司法没收产生。4、无主产生。一般来说，商业贷款是最干净清爽的房产，而如果遇到借贷纠纷的则需要注意一下。
回答于 2019-09-11 08:43:50
风险一：
有购买者花费近2000万元通过司法拍卖购入一幢楼房，没想到，原屋主人拒不“挪窝”。在司法拍卖中获得了一处房产，且顺利过了户，可在收房时，原房主以不知情为由，据不交房。当事主找到法院申请强制执行，法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产“不交吉拍卖”(房子里还有人居住)为由不予强制执行。
“不交吉”被业内戏称为“不着急”，意思是法院只负责拍卖，具体的交接自己搞定，所以，个人购买法拍房时一定要认清是否为“不交吉拍卖”。
此外，法拍房还可能遇到唯一住房的问题。2004年最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
实践中，法院从维护社会稳定角度考虑，被执行人名下只有一套房产的，往往不予执行。所以，遇到唯一住房的问题就比较麻烦，所幸的是，2015年5月，最高法向社会发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对于何种情况下法院可以强制执行、何种情况不能强制执行做了详细的规定。
实际上出现这种情况时，法院名义上的强制执行只是调节，由法院人员出面调和，所以这种情况是很大风险。
风险二：
买卖不破租赁。法律支撑。
《合同法》第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《物权法》第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的建议(实行)第119条第二条规定：“私有房屋再租赁期内因买卖，赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”
《城市房屋租赁管理办法》地11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。”
所以原业主会再房屋拍卖是有很多会做假合同，比如和另一个人签订一个50年的租赁合同，更具上述规定新房主如果要住进去需要承担支付租客的50年合同赔付。不给的话就不能入住，房屋继续让租客使用。
风险三：
一房一户，买住宅，最重要的两点就是学区和户口。如果原业主不将户口迁出房子，新业主不能签进，且法院没办法强制执行，法院强制拍卖的是产权，意思就是您有房产证，但是可能无法迁户口进去
回答于 2019-09-11 08:43:50
要说法拍房风险有多大，个人觉得最差的结果是你花光了所有的积蓄，还欠了一屁股债，但你可能10年、20年后，依然没办法住进属于自己的房子！有人会觉得这一说法有些夸张，但我告诉大家，这样的情况真实存在。因为，如果原 房主是个深谙法拍房门道的人，又善于抓法律的空子，那么，仅凭着“买卖不破租赁”这一点，就可以让法拍房小白为自己买单。
有人问，这种情况是否有办法补救？这就涉及到更加专业的知识了，至少一般人是无法解决的。最好的办法，是在参与竞拍前，先调查清楚房源情况，可以向周边邻居打听，也可以委托专业机构做调查，进行相应的评估，再决定是否竞拍。如果真的遇到抵押前租约，则可以找专业的机构进行处理，例如拍小二这样的行家。法拍房虽便宜，但还是要找对方法，且拍且珍惜！
回答于 2019-09-11 08:43:50
购买法拍房有哪些风险？
1、不能落户的风险
很多时候，法拍房上面是有原户主落户的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序将房屋合法地过户给了买房人，买房人就拿到了房屋的产权。但是如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。那么购买法拍房，户口就存在没法落户的可能，而户口不能落户意味着子女就学等问题没法解决。
2、原房主的身份风险
法拍房的原房主很有可能是因为无法偿还债务而被拍卖房屋的，如果原房主因债务问题跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能遭到其他债权人的追讨，碰到不讲理的人是很麻烦的。
3、无法马上入住的风险
有可能存在购买法拍房之后，还不能及时的办理入住的情况，如果存在租赁在前、抵押在后的情况，拍卖成交后原租赁合同继续有效。如果买了这种附带租赁合同的法拍房，买下了之后由于承租人的存在，自己是无法搬进去住的。
4、补缴费用的风险
法拍房不像一些正常的商品房买卖可以随时随地实地去考察，如果实地看房的时候没有注意到房屋存在的问题，接到房屋之后才发现房屋破坏状况较严重，未来可能需要大量的维修费用。
法拍房能买吗？
法拍房是能买的，如果购房者想要购买法拍房，那么在购买之前一定要了解清楚法拍房存在的风险，并设想下自己是否能够承担这些风险。法拍房起拍价低，综合办理完整个流程所需要的费用，如果觉得比较划算的话，还是可以购买的。
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