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法拍房存在哪些风险，你知道怎么规避吗？

法院,房屋,风险法拍房存在哪些风险，你知道怎么规避吗？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

回答于 2019-09-11 08:43:50

你好

1、要竞价，如有人出价比你更高的，买不到。

2、价格不可控，最终成交价不可控，是以价高者得的。

3、所有过户税费与风险要买受人承担，不可要求卖方承担他的税费。

4、费用比二手房高，除成交价款外，别需付成交价5%的拍卖佣金。

5、拍卖成交后需七日内支付成交价款及拍卖佣金。

6、房产欠费等需自行了解。不确定有多少。

7、过户税费及过户手续也需自己了解清楚及自行办理。

8、拍卖前只可看一次房，不能多次看房。

9、拍卖后不交钱要付违约责任，已交保证金不退还。

10、拍卖房的户型、大小、位置等不能象二手房或一手房那样可自由选择。

法院拍卖房子的流程如下：

1、到房管局查封被执行人的房屋产权。

2、委托评估公司对房屋的价值进行评估。

3、评估结果出来后，根据评估价值，确定拍卖保留价。

4、委托拍卖公司对房屋进行拍卖。拍卖活动由拍卖公司组织实施。

5、拍卖成交的，法院作出裁定，确定拍卖结果的法律效力。

6、无人竞拍或者拍卖失败的，法院可以在第一次拍卖保留价的基础上降价10-20%，再次委托拍卖公司拍卖。

7、二次拍卖仍失败的，法院可以在此基础上再降价拍卖。对房屋的拍卖，最多可以进行三次拍卖。

法院拍卖房产的过户费用

1、法院拍卖的房产过户费用一般都是由买家交付的，拍卖的房产除了过户的手续与普通的房产交易有所差别以外，税费方面都是一样的。

2、拍卖的房产产权没有满五年的，费用主要有：个人所得税是房屋拍卖价格的1%;土地增值税是房屋拍卖价格的1%，营业税是房屋拍卖价格的5.5%;契税是房屋拍卖价1%至3%之间，具体的比例由房屋的建筑面积而定;房屋交易费是面积乘以6元每平米单价;房屋评估费是房屋拍卖价的0.5%;登记费是80元。

3、以上的税费情况单指出售房屋的一方只有一套房产和买家没有其他房产的情况。拍卖的房产房屋的产权满五年的，可以减免个人所得税·营业税·土地增值税三项税费。

4、其他的费用还有相关部门所收的房产没有缴纳的生活费用，包括：水费、电费、煤气费、有线电视费、物业费、入住费等费用，这些也都是有买家支付的。

法院拍卖房子担心会给自己带来巨大的风险，可能你还不了解这时可以找律师一对一为你讲解。

回答于 2019-09-11 08:43:50

法拍房，就是法院拍卖房产的简称，一般是指法院强制执行拍卖的房屋。（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，这种房源的价格一般都是远远低于市场价的，所以现在有很多资金充足的客户选择购买这种类型的房子！

购买“法拍房”还是有一定的风险的，所以总结一下，购买法拍房需要注意的事项:

1.一定要实地去看房

一般公开拍卖的房子，随着时间的变化有可能会有一些变化，所以都是以实际现状为准的（包括地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等），所以一定要详细的去了解！

2.调查清楚法拍房目前有没有被占用（重点）

一般有人居住或放置物品的房产，都需要购买人自己去想办法去清楚，处置机构一般不负责清腾房屋，所以需要自行想办法处理的房屋，要考虑清楚！

3.法拍房目前有无租赁

如房屋存有有效租赁，拍下过户后该租赁关系并不自然解除，需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式。如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等，需竞买人自己确认是否存在障碍，是否需要承担额外费用等。

根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那就非常麻烦了。?

4.了解法拍房税费问题

房产过户税费可能因房屋用途（住宅或非住宅等）、买卖双方身份（个人或企业）、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异，请务必提前确认税费金额及承担方。除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，需竞买人自行了解由谁来承担，逐一核实确认。法院明确告知：物业费、水电费、税费、欠费全由买方出。为了避免暗藏的天价过户个税等费用，需要提前调查清楚，列出明细，再来进行房价综合分析。

5.查清房产的属性

购房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性，包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质等。如房产土地为划拨性质，无法正常过户，例如经济适用房。按各地政策，过户可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。

6.法拍房限购问题

在有限购政策城市，如竞买人不符合限购政策要求，则可能无法过户。不过，现在部分城市即便有限购政策，通过司法拍卖购买却不受限购政策影响。

7.法拍房解抵押问题

部分城市房产如抵押未解除则无法过户，请务必提前核实解除抵押及过户流程。?

8.法拍房贷款问题

贷款落实:法拍房原则上是不允许贷款的，我们通过第三方担保公司，拥有在四大行和正规商业银行进行正常商业贷款的资格，此过程较为复杂，需要提前进行充分准备和多家银行面签，确保通过。

9.法拍房出手续办房本问题（重点）

购买法拍房是不需要网签和原业主出面配合过户的，只需要拿着法院出具的相关材料即可过户，可有很多法拍房拍成后，竞买人迟迟拿不到相关文件也过不了户，如果你要是垫资购买的那可就麻烦了。很多刚了解法拍房1-2年的朋友认为办理房本其实很简单没有任何风险，那你就大错特错，办理房本在法拍房里出现的执行风险较多，而且无法提前预估和规避，如出现执行风险解决起来少则半年到一年。

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