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为什么有些房地产商宁愿破产，也不愿意降价卖?早期拿地便宜，就是降价三分之一卖也不会亏？
开发商,房价,房子为什么有些房地产商宁愿破产，也不愿意降价卖?早期拿地便宜，就是降价三分之一卖也不会亏？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
回答于 2019-09-11 08:43:50
掏净你口袋里的最后一枚硬币
回答于 2019-09-11 08:43:50
不降价的主要原因是因为政府不让降价卖，现在政策是保持房价稳定！
回答于 2019-09-11 08:43:50
感谢邀请。
2020年的一场疫情，房企一季度业绩遭遇滑铁卢，完成年度业绩目标本就压力重重，不曾想九月份新出台的“三道红线”，更是让房企“泰山压顶”。时至年底，各房企拼全力抢收，完全是在意料之中。
事实上来看，今年四季度，房价的确有所优惠。但是，从购房者角度来看，优惠力度还是非常有限。从市场销售场面和结果来看，楼市总体成交不够热闹，显得比较冷清，购房者观望情绪浓厚。
众观全国的烂尾楼，的确不少，其中还不乏房屋主体已建好的房子也遭遇烂尾，听说大部分原因都是房企资金链断裂。
房子都是期房销售，在大众看来，房企完全可以降价卖房，以获得购房款回笼，度过难关，阻止楼盘烂尾，避免开发商破产。
早期拿地成本低，就算降价1/3也不亏啊，为什么有些房企宁愿破产，也不降价卖房？
从大部分行业的发展来说，普遍的观点认为，要赚钱，首先得活着。所谓“留得青山在，不怕没柴烧”，如果一个企业都快破产了，自然老板会拼尽全力“活”下去，才有赚钱的机会。
话说这当下房价又高，房子还卖不动，楼市完全就是买方市场，为啥房企还不大降价？
的确，有的房企早期拿地的成本是比较低的，理论上讲，就算房价降价1/3，或许也不亏本。但是一些房企宁愿破产，也不愿意降价卖房，的确是让老百姓看不懂。
一，房企“不能”降价1/3卖房。
近日，重庆某房企惊现一纸“不降价承诺函”，大概意思就是即日起至2022年12月30日，楼盘承诺不降价。如果有降价，购房者有权换房(未售出的房源)或者要求无理由退房。
这次某楼盘直接红头文件“承诺”不降价，还真是笔者首次见过。重庆楼市有楼盘正式出台“不降价承诺”，也不知是真的又有一波大行情呢，还是该楼盘的“背水一战”的营销策略？！
1，房企不敢降价1/3卖房。
众所周知，开发商是高负债企业，都是举债经营。押地贷款建房，押房贷款拍地。最后这些贷款都是需要通过卖房获得房款后，归还银行的。
假如房价是2万/每平米， 本来楼盘的房子市值100亿，银行负债70亿，负债率70%。把这些房子卖了，还能轻松抵债，银行也不担心房企卖完房子，还不起贷款。
但是如果降价三分之一，房价卖1.35万/平米，房企的资产约缩水33亿，原本100亿市值的房产，房价暴跌后只剩下67亿，就算房子全部卖完，也不够还银行的70亿负债，于是就出现了房企“资不抵债”的情况。
很明显，房子要是一旦大幅降价，整体市值缩水，银行为了资金安全，立马会给房企重新做资产评估，并且评估价大概率会低于原价值的2/3，也就是评估价值比67亿还少……再按照安全边际，必须追回贷款20亿以上，银行才会放心。那么，房企到哪儿去筹这20亿呢？
很明显，如果房价大幅下跌，房企死的更快，或是大概率事件。所以，房企是不敢降价1/3卖房的。
2，房企不能降价1/3卖房。
另一方面来看，房价短期暴跌1/3，势必造成大量购房者维权、断供，严重的还可能造成楼市恐慌性抛售。
抛盘越大，购房者越观望，越不愿意买房子，房企的房子越卖不出去。最严重的还可能造成楼市崩盘，甚至全国经融危机。这无疑是全国、全社会都无法承受的。
二，房企“不愿”降价1/3卖房。
前面我们说到，房企不能降价1/3卖房，那么，如果面临资金断裂，房企内心愿不愿意降价卖房呢？
事实证明，大概率来说，房企内心来说，也是不愿意降价1/3卖房的。
1，开发商要迎合购房者“买涨不买跌”的心理。
一般的商品，比如食品/服装/吃喝玩乐等等方面，如果销量不好，首先就是大降价，有需求的人们往往蜂拥而至，抢购一空。
一些朋友也很疑惑，当今房价高，房产卖不出去，为什么开发商宁愿破产，也不大降价搞促销？
事实上，房产的确是一件非常特殊的商品，房产作为家庭最大的资产，没有人希望买到手的房子，它就大跌价。相反，人们都希望自己买入的房子，能够保值增值，担心买到的房子跌价，于是大众都有“买涨不买跌”的心理。
所以在开发商看来，降价30%出售房产，或可能面临更加卖不出去的风险。所以，从购房者的购房心理来说，开发商大降价卖房，并不见得就是明智之举。
2，房企屯地，是为自己屯的利润，而不是给购房者屯的福利。
虽然房企赚钱最终是通过卖房子，但是房企通过屯地使利润更高，也是不争的事实。城市的建设通常是由核心区向外延伸，土地的拍卖也是遵循这个规律。
虽然多年前拿地成本低，但是并不代表这块土地的价值就低，也不代表房企会按当年的拿地价格计算成本和利润，更不可能因为地块便宜就低价卖房。
事实上，房企不是在为老百姓屯福利，而是在为自己屯利润。
一块土地的价值是随着时间不断升值的。比如5年前的一块土地价值2个亿，但是5年后这块地的价值可能就是3个亿。8年后这块地的价值或许已经超过5个亿。
同样都是开发房子赚钱，远郊的地块和核心的地块，拿地时间不同，但是拿地成本相当，自然，房企也知道把房子卖贵点，以获取最大利益。更可况，闲置土地，也是有持有成本的。
过去的事实证明，房企只要自己资金周转没有问题，房子慢慢卖，越往后，房价上涨的可能性还更大。这也是很多楼盘分为多期开发的主要原因，说白了，房企屯地的目的就是屯利润。
说到底，房企最终追求的是利润最大化，房企是不愿意把屯地利润拿来给购房者作福利的，房价自然也不会大跌的。
三，房企并不惧怕破产。
一方面，开发商是高负债企业，绝大部份资产都不是从自己腰包掏出来的真金白银。另一方面，房企都是有限责任公司，所以，房企本身并不惧怕破产。
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