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买房真的能抵抗通胀吗?
通货膨胀,房价,通胀买房真的能抵抗通胀吗?
发布时间:2020-12-06加入收藏来源:互联网点击:
回答于 2019-09-11 08:43:50
买房有没有抵御通胀的作用呢?确实有。
货币的币值「缩水」,是相对于实物商品的价格来说的。我们假定,甲和乙都有 100 万元,甲把 100 万元买成了房子,乙坚持持有现金。在通货膨胀的条件下,一段时期后,100万元的房子变成了 120 万元。这意味着持有 100 万元现金的乙的资产相对于房子来说「缩水」了20%。
中国房价被称为「世界上最坚硬的泡沫」。长期看,房子的保值是最稳定。不论从理论分析还是从国际经验看,在一个相对较长的过程中,抵御通胀和保值功能最强的,确实就是不动产。除非房子所在的城市发生了持续的经济衰退,在长达20 年或者更长的时间段内,房子的保值功能是最稳定、风险最小、可靠程度最高的。
抵抗通胀,是规避风险,不是赚钱。
在国民经济正常运行下通胀也是不可避免的,买房也的确有抵御通胀的作用,那是不是说,买房一定赚钱,不买房一定吃亏了?不一定。我们得明白,抵御通胀的主要含义是避险,不是赚钱。
买房有风险,入市须谨慎。
当人们随着社会发展,逐步积累了一定的私人财富之后,「理财」就成了普遍性的需求。很多人以为,「理财」就等同于「投资」和「赚钱」。这个认识具有很大的片面性。理财的目的有两个,一是风险最小化,二是收益最大化。防通胀的含义,主要是和规避财富缩水的风险相联系。买房置业,只是和持有货币资产相比在一个长期过程中财富缩水的风险相对较小而已,它并非是一种收益最大化的理财方式。
房价上涨实际上是,享受城市化发展的红利。一般说,在一个长期发展过程中,房价总是不断上涨的。但房价涨并不一定意味着赚钱。这个道理可以从两方面认识。一是,假定你只有一套用于自住的房子,不论房价涨多高,你也并不能获得实际的买卖价差。因为从理论上说,你卖掉这个住房的卖价和你再买入同样质量的住房的买价是一样的;除非你降低居住质量,买一个差一点、远一点的房子,你才能真正获得买卖价差。二是,假定你在满足自住需求以外还有另外的住房,即使房价上涨超过了通胀率,那也未必赚钱。因为持有住房是要有成本的。例如维修费、取暖费、物业费以及可能征收的资产税等。就是把多余的住房用于出租牟利,也还要看租金回报率是否能够高于同期利率。这两个道理都是人们很容易理解的。
买房是融入这个城市的一种方式。
那从长期看,买房子究竟划算不划算呢?还是划算的。简单说,这个「划算」主要来自于城市发展过程中的地价上涨,当人们抱怨大城市房价过高时,很少认真想过,你所买的并非仅仅是房子,而且还包括这个城市的基础设施、人文环境、教育资源、就业条件、工资水平等。城市越发展,附属于房子的居住环境和居住质量就越改善,从而房价就会越上涨。买房子,实际上具有把城市中这些方面的未来改善预先纳入囊中的意义。但这个「划算」和抵御通胀并无直接关系。
「通胀预期」不是买房的合理理由,买房本身也有风险。
我们说,买房确有防通胀的意义。但「通胀预期」并非就是买房的合理理由。为什么呢?因为你得比较一下,你买房所能规避的风险和买房带来的风险孰大孰小。从理论上说,具有一定存量财富的家庭才需要规避通胀风险。如果家庭收入在支付了基本生活支出以后所剩无几,那并无多少通胀风险需要规避。对于基本没有财富累积能力的家庭来说,只要收人增长速度高于通胀率,通胀对自身利益的影响就不大。
但另一方面,买房本身也会带来风险。近年来,很多人以为买房子的风险主要是房价的涨跌,因此经常询问的问题是「什么时候是入市的最好时机」。其实,价格风险仅仅是买房的风险之一,还有很多风险经常为人们所忽视。例如,利率变化的风险、职业及收益稳定性的风险、遇到家庭变故的风险等。当人们在不具备充分的资产累积能力和抗风险能力时,买房所带来的风险可能会远大于所规避的风险。
截止2018 年 2 月,首套房贷款利率已经连续上涨 13 个月,如果以现在全国首套房贷平均利率 5.43% 贷款 100万元、30 年等额本息还款计算,仅利息就需要偿还约为 102.83 万元,而在去年同期所需要偿还的利息约为 81.76 万元,一年内利息支出多了 21.07 万元。
这里我们只讲个利率风险。有过按揭贷款买房经历的人都会知道,如果你按揭贷款 20 年或者25 年,那在还款的前 3 到 5 年中,每月还款额的绝大部分在还利息。这个「绝大部分」大到多大呢?可能要超过九成。例如,假定你每月需还的「月供」是 4500 元,那在还款的前 3 年,其中大约有 4000 元在还利息。只有还到第 8 到10 年时,「月供」中利息和本金所占比重才能趋近于一半;还到第 13 到 15 年时,月供中本金才能占据主要比重。因此,在还款的最初几年,利率风险是非常大的。仍以上述例子来说,如果利率涨一倍,这个家庭每月的还款额就可能要提高到 9000 元至 9500 元。这个还款额就可能让相当多购房家庭陷入无力承受的困境。因此,人们在购房决策时,一定要仔细地评估通胀风险对自己家庭的影响究竟有多大,千万不要盲目地跟从片面的。
回答于 2019-09-11 08:43:50
这个问题,很难回答,也很好回答。就是,当中国已经是第二经济体并迈向第一经济体时,世界和自己还能允许中国发生前三十年的通胀速度吗?通胀,就是收割,不管是对内对外。解答了这个问题,房价就知道大概了。
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