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购买期房应该注意哪些事项?
开发商,期房,购房者购买期房应该注意哪些事项?
发布时间:2019-02-08加入收藏来源:互联网点击:
4.规划变更的风险 开发商擅自变更规划设计,在配套设施、绿地、容积率、环境设施等方面随意改动,将小区中本是绿地的地方改做他用,有的加建新楼,有的变成了停车场。为了规避责任,开发商在与消费者签署合同时,往往对这些问题不做约定,或者有的是在约定中设置陷阱,有的甚至拒绝约定,严重侵害了消费者的知情权和公平交易权。
防范措施:消费者购房时,一定要认真审核开发商广告中宣传的内容是否真实,是否可以落到实处,对那些广告下角字体极小的免责声明,要予以特别注意。为此,消费者要特别注意审查合同内容的真实性,不仅要看大处,更要注意小处。在签署合同时要求开发商将广告中宣传的内容写到合同中去,唯有此,才有可能在开发商违背宣传承诺时,追究其违约责任。
5.定金风险 在期房销售中,多数开发商并不是直接出示购房合同,和购买者直接签署购房合同,而是先签订购房协议、预售协议,在收取几千、乃至几万元定金之后再给消费者看合同、签合同。这时,如果消费者不满意开发商提出的交易条件(合同条款),开发商就拒绝退还定金,致使消费者陷入被动,蒙受损失。
防范措施:购房时,一定要求开发商提供拟签署的合同文本以及相关补充协议,直接切入购房合同主体,审查合同具体内容并提出自己的意见。如果遇到开发商以文本为有关政府部门制定的制式合同、声称不能修改的情况,就更要警惕其中有关条款的合理性。如果一定要签署认购协议,也要注意审查协议内容,对其中诸如“不能在约定的时间内签署合同,定金不予退回”之类的条款,要提出修改意见。已经签署了认购协议并交付了定金,则一定要在认购协议中约定的时间内,和开发商协商签署合同的相关事宜并留好证据(如签署备忘录、携证人到场、作现场录音等),以便一旦不能签署合同时索回交付的定金。
6.产权风险 产权是所购商品房重要的法律依据,实践中总有一些开发商以各种借口拒绝、拖延办理产权证,致使许多消费者入住后迟迟拿不到产权证。出现这些问题大约有以下几种原因:开发商不具备开发商品房的资格(资质)、没有办理合法手续违规建房、将房屋抵押、以划拨土地或集体所有土地等未缴纳土地出让金的土地来开发商品房,以致无法办理产权证。 防范措施:在签署购房合同时就要认真审查开发商的土地情况、房屋抵押情况、以及建房的相关法律手续(审查五证),并约定不能及时办理产权证的法律责任。
7.合同以及合同条款无效的风险 消费者因为信息不对称,法律和合同知识缺乏,导致对合同条款中存在的违法问题无法察觉,以致在发生纠纷时被法院判定合同无效;还有一种情况是不认真审查合同条款,还没有搞清条款含意就草率签字,从而在发生纠纷时,使自己陷入被动,而遭受不应有的经济损失。
防范措施:认真审查合同(包括补充协议)内容,明确每一个合同条款含意,对模糊不清的条款,一定要在明确其具体含意后再决定签署与否。鉴于购房活动和商品房买卖合同的复杂性,建议在购房、签署购房合同时聘请专业律师协助把关,以更好维护自己的权利。 8.延期交房的风险 实践中,因为开发商的资金问题(开发资金不到位、抽逃资金、挪用售房资金等)、工程管理问题等原因,有大量的迟延交房、甚至不能交房的事件发生,以致消费者的利益受损。 防范措施:在决定买房并签署合同时,除例行审查开发商的有关情况、“五证”取得情况外,还要考察拟购房屋的施工进展情况。以前,国家有关法律法规规定住宅必须在主体结构完成四分之一工程量以后才可以销售,目前的规定是必须主体结构封顶以后才可以销售。我们建议消费者购买主体结构封顶的房子(期房),以便对自己的人住计划作出安排,避免(减少)风险。
买房人什么情况下可以申请退房,退房流程是什么呢?
退房”在法律上叫做“解除购房合同”。一般来说,合同条款是经当事人协商后自愿订立的,已订立的合同具有法律效力,任何一方都不能随意反悔。因此,绝对的“无条件退房”是不存在的,只有达到法律规定或双方事先约定的条件,一方才能解除合同。根据我国目前的法律规定,可以把法律支持的退房理由分为两大类,一类是法定解除权,即不管当事人之间的合同是否有规定,只要有一些特定的违约行为出现,法律直接允许合同一方行使解除权。
哪些情况下购房者有权申请退房呢?
一、延迟交房。此现象比较严重,一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等,如果超过这个期限开发商还不能交房,购房人就可以要求开发商退房,并要求双倍返还订金或支付房款利息。
二、开发商缺少有效证件与批文,导致合同无效。根据规定,开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。购房人应当腾空房屋,开发商应当返还购房人缴纳的房款。
三、开发商没经购房人同意变更设计。如果发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
四、拿不到产权证。由于开发商的原因,买房人在合同约定的期限内无法得到产权证,如约定此条件可退房,买房人就可以要求退房。
五、无法得到贷款。在签订合同时,除一次性付款或分期付款外,都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款,需要开发商出具相关资料,交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件,购房人因此而不能取得公积金贷款,购房人就可以要求退房。
六、实测房屋面积与暂测面积的误差超过3%。今年3月15日启用的新版合同规定,套内建筑面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。
七、房屋质量不合格。出现这种情况,首先是开发商难以拿到《竣工备案表》,无法交房。或者是房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格。购房人可通过法律程序要求退房。
八、商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的,买受人有权退房。这是今年3月15日启用的新版合同规定的,买受人退房的,出卖人应当退还全部已付款,并付给利息,给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。
九、房屋质量导致严重影响使用。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用,主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。
十、开发商把房子抵押。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或卖给购房人后,又把房子抵押给他人,根据有关法律规定,在没有告知购房人房产已经被抵押的情况下卖房,合同无效,购房人可以要求退房。
买房人作出退房的决定后,该如何办理退房?
办理流程
一、买房人发出退房通知。
买房人可通过挂号信、传真或者电话等的形式向开发商提出。因开发商责任导致退房,应由开发商承担退房造成的损失,包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等;如购房合同中约定了退房的赔偿标准,按合同约定处理,合同约定的赔偿标准不足弥补损失的,可另行要求赔偿;因购房者贷款申请未批准,合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的,开发商无需承担赔偿责任。
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