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买了小区的地下车位，物业让交管理费，这合理吗？

车位,停车位,业主买了小区的地下车位，物业让交管理费，这合理吗？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

【案号】一审：(2017)苏0621民初5586号　二审：(2U18)苏06民终1076号

【评析】

本案主要涉及以下三个问题：第一，商品房小区的地面停车位归属；第二，物业公司向业主收取停车费的权利来源；第三，小区停车费收益应当如何分配。

一、商品房小区的地面停车位归属

地面停车位是经政府发出的建设工程规划许可证批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。对于此类地面停车位的权属，按我国物权法第七十四条第三款规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。物权法第七十四条的前两款中都提到了“规划用于停放汽车、车库的归属”，容易使人误解前两款针对的是规划车位，而第三款针对的是非规划车位。事实上，前两款是针对只要该地面停车位是设置于业主共有的道路或其他场地，其权属都由全体业主共有，而不论该车位是否经过规划许可。因为商品房小区建设完成后，随着小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，占用业主共有使用权的土地表面，其所谓产权实际上是土地使用权。

根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第1款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，由于案涉车位并未办理产权登记，天宝公司也不能举证证明可以办理相关专有产权登记，仅凭该地面停车位经过了规划认可，并不能证明其属于开发商或其他特定主体的专有部分。

最高人民法院在(2017)最高法民申2817号民事裁定书中也采纳此观点：小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益作为附属设施属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。

综上分析，本案认定地面停车位属于占用业主共有场地用于停放汽车的车位并无不当。

二、物业公司向业主收取停车费的权利来源

物业公司并非小区停车位的所有权人或使用权人，其基于物业服务合同对小区停车位进行管理是应尽的合同义务，不因管理行为当然获得收取停车费的权利。一般而言，其收取停车费的权利来自于物业服务合同的约定或停车位权利人的授权委托。

(一)基于物业服务合同的约定。小区物业服务分为前期物业服务和业主大会成立后物业服务两个阶段。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。在前期物业服务阶段，房地产开发商负责与选聘的物业公司签订前期物业服务合同，购房人在房屋交付时一般需按照该前期物业服务合同为样本签订前期物业服务协议，此时购房人对物业服务公司并无选择权。如果该前期物业服务合同中对小区停车位的收费进行了约定，那么物业公司照此收取停车费具有相应的合同依据；即便前期物业服务合同中未作约定，房地产开发商也可以通过书面授权的方式，委托物业公司对小区停车位进行收费。因为此时房地产开发商就是小区的最大业主，其意志的表达可以视为业主大会的意志表达，全体业主只能遵守。当然，该阶段车辆停放费的收费标准，应当按照价格行政主管部门核定的标准执行，且车位、车库也应当首先满足小区内业主的停车需要，对于收益的分配也应当符合相关规定。

随着房屋销售的不断进行，当物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积或者物业管理区域内业主已入住户数达到一定比例时，应当召开首次业主大会或者业主代表大会。如《江苏省物业管理条例》第十三条规定：符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议：(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。此时房地产开发商不再是最大业主，其意志不能再代表业主大会的意志，而应当召集或由业主提议召开业主(代表)大会，由业主(代表)大会对是否续聘前期物业公司、是否对小区公共设施包括对停车位等进行收费等进行决定。如业主大会决定续聘或者更换物业公司后，在物业服务合同中对停车位收费进行了协商确定，或者业主大会对小区地面停车位是否收费、如何收费、收益如何分配作出决议，并经过公示等程序，办理了相关手续，全体业主依法应当遵守，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。此时物业公司依据物业服务合同或者业主(代表)大会的决议进行收费，也具有相应的权利基础。 (二)基于停车位权利人的授权。根据物权法第七十四条第二款、第三款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。即一般情况下，建筑区划内车位、车库的归属属于当事人约定范围，在处理相关权属争议时，应首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定，有约定的按照约定办理；无约定，则应当看该车库或车位是否可以办理专有产权，如该车库或车位可以办理专有产权凭证的，则该车库归属产权凭证所载明的权利人所有。如地下停车位，在房地产开发商可以举证证明其建造成本未摊入公共建设费用，并可以办理相关的专有产权时，该地下停车位可以认定为房地产开发商所有。如果此时物业公司接受开发商的委托，按照价格行政主管部门核定的标准对该地下停车位进行收费，则具有相应的权利基础。 而对于地面停车位，如前分析，不论规划车位还是临时车位，只要占用了业主共有的道路或场地，就应当归属业主共有。如果物业服务合同中对此未作约定，物业公司收取停车费则需要得到业主大会或其授权的业主委员会的同意，由业主大会或者代表大会形成决议，确定是否收费、如何收费、收益分配等事宜，并办理相关手续，业主委员会负责具体实施。

三、小区停车费收益的分配

首先，房地产开发商未出售或者未附赠的车位、车库，所得收益归属房地产开发商所有。房地产开发商可以与物业公司就停车位管理费用进行约定，由物业公司计提一定比例的管理费后，其他收益交由开发商所有。此类车位、车库应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过6个月。

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