您现在的位置: 首页 > 网站导航收录 > 百科知识百科知识

车位买完后，物业还收取场地物业管理费，合理吗？

车位,业主,物业车位买完后，物业还收取场地物业管理费，合理吗？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

物业公司并非小区停车位的所有权人或使用权人，其基于物业服务合同对小区停车位进行管理是应尽的合同义务，不因管理行为当然获得收取停车费的权利。一般而言，其收取停车费的权利来自于物业服务合同的约定或停车位权利人的授权委托。

(一)基于物业服务合同的约定。小区物业服务分为前期物业服务和业主大会成立后物业服务两个阶段。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。在前期物业服务阶段，房地产开发商负责与选聘的物业公司签订前期物业服务合同，购房人在房屋交付时一般需按照该前期物业服务合同为样本签订前期物业服务协议，此时购房人对物业服务公司并无选择权。如果该前期物业服务合同中对小区停车位的收费进行了约定，那么物业公司照此收取停车费具有相应的合同依据；即便前期物业服务合同中未作约定，房地产开发商也可以通过书面授权的方式，委托物业公司对小区停车位进行收费。因为此时房地产开发商就是小区的最大业主，其意志的表达可以视为业主大会的意志表达，全体业主只能遵守。当然，该阶段车辆停放费的收费标准，应当按照价格行政主管部门核定的标准执行，且车位、车库也应当首先满足小区内业主的停车需要，对于收益的分配也应当符合相关规定。

随着房屋销售的不断进行，当物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积或者物业管理区域内业主已入住户数达到一定比例时，应当召开首次业主大会或者业主代表大会。如《江苏省物业管理条例》第十三条规定：符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议：(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。此时房地产开发商不再是最大业主，其意志不能再代表业主大会的意志，而应当召集或由业主提议召开业主(代表)大会，由业主(代表)大会对是否续聘前期物业公司、是否对小区公共设施包括对停车位等进行收费等进行决定。如业主大会决定续聘或者更换物业公司后，在物业服务合同中对停车位收费进行了协商确定，或者业主大会对小区地面停车位是否收费、如何收费、收益如何分配作出决议，并经过公示等程序，办理了相关手续，全体业主依法应当遵守，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。此时物业公司依据物业服务合同或者业主(代表)大会的决议进行收费，也具有相应的权利基础。 (二)基于停车位权利人的授权。根据物权法第七十四条第二款、第三款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。即一般情况下，建筑区划内车位、车库的归属属于当事人约定范围，在处理相关权属争议时，应首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定，有约定的按照约定办理；无约定，则应当看该车库或车位是否可以办理专有产权，如该车库或车位可以办理专有产权凭证的，则该车库归属产权凭证所载明的权利人所有。如地下停车位，在房地产开发商可以举证证明其建造成本未摊入公共建设费用，并可以办理相关的专有产权时，该地下停车位可以认定为房地产开发商所有。如果此时物业公司接受开发商的委托，按照价格行政主管部门核定的标准对该地下停车位进行收费，则具有相应的权利基础。 而对于地面停车位，如前分析，不论规划车位还是临时车位，只要占用了业主共有的道路或场地，就应当归属业主共有。如果物业服务合同中对此未作约定，物业公司收取停车费则需要得到业主大会或其授权的业主委员会的同意，由业主大会或者代表大会形成决议，确定是否收费、如何收费、收益分配等事宜，并办理相关手续，业主委员会负责具体实施。

三、小区停车费收益的分配

首先，房地产开发商未出售或者未附赠的车位、车库，所得收益归属房地产开发商所有。房地产开发商可以与物业公司就停车位管理费用进行约定，由物业公司计提一定比例的管理费后，其他收益交由开发商所有。此类车位、车库应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过6个月。

其次，对于业主共有的地面停车位的收益，根据《江苏省物业管理条例》第六十四条、第六十五条规定，物业公司可以按照物业服务合同的约定、业主大会或者业主委员会决定收取汽车停放费，并应将汽车停放费单独列账、独立核算，业主委员会对收支情况进行监督，向业主大会报告。所得收益在业主大会成立前，70%纳入住宅专项维修资金，其余可以用于补贴物业服务费；业主大会成立后，依法办理有关手续并公示，所得收益按照业主大会或者业主委员会决定、物业服务合同约定使用，未约定的，参照业主大会成立前的方式使用。

最后，对于依法配建的人防工程平时用作停车位的，物业公司可以对其进行管理出租，但应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过3年，不得将停车位出售、附赠，所得收益应当依照有关规定用于该人防工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照《江苏省物业管理条例》第六十五条第一款规定使用。即业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的70%纳入住宅专项维修基金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

曹忠明；陆炜炜

江苏省南通市中级人民法院

来源：《人民司法·案例》2018年第29期

回答于 2019-09-11 08:43:50

观点：虽然是自己买的停车位，物业收管理费是合理的。

很多朋友对于自己买的停车位，物业还要收取每个月的管理费持有异议，难以理解，其实这是一个误区，就像你买了房子，不是一样要缴纳物业费吗？不过这里也有问题，就是车位的管理费按照单面积算的话，要比物业费高很多。那么这些管理费究竟用到何处了呢？真的是为了业主服务的吗？那么我们就来说说物业管理费的用途，想必大家看了这些能够理解了。

 4/8   首页 上一页 2 3 4 5 6 7 下一页 尾页