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在上海买小产权房有什么风险？
产权,宅基地,风险在上海买小产权房有什么风险？
发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：
在上海买小产权房有什么风险？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
很多人因为价格低，把目光投向小产权房，那么购买小产权房会有哪些风险呢？
什么是小产权房
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称"乡产权房"。
"小产权房"不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
简单来说就是没有在国家正规出让土地上建设住宅，只是在仅有使用权的集体用地上建设住宅。
了解一点法律常识的朋友都知道，只有使用权没有所有权是不能买卖的。比如说公司办公室，你具有使用权，但你把办公室卖了，显然是不可能的，即使有人买，也不受法律保护。
小产权房有哪些劣势
一、首先就是产权问题。为什么叫“小产权”，上面也解释到了，因为该住宅从头至尾没有正规的手续。也就是我们常说的“五证”。“五证”是消费者取得房产证的必要和先决条件，没有“五证”是办理不了房产证的，产权也就得不到保护。
尽管一些购房者存有侥幸心理，认为花了比市场价低一半的价钱买了一套大房子赚到了。实则不然，一旦风险突发，将会血本无归。
二、其次就是房屋质量的硬件难以保证。小产权房大多都是村里自行找的业余施工队建设，施工队没有专业资质，水平有限，仅凭经验难以发现和解决一些技术性问题，以至于埋下安全隐患。
同时又没有专业监理进行巡查质检，一旦某些掌权人为赚钱偷工减料，房屋质量就难以保证，一旦发生严重问题，后果不堪设想。又没有专业的物业服务，居住舒适度也受影响。
三、再有就是补偿问题。前些年棚改政策使一部分拆迁户暴富，也有一部分投资客借机炒作小产权房，坑了一大批人。拆迁暴富这种好事与小产权房无关，小产权房实质上是政府规划以外的违章建筑，一旦与政府规划冲突，那只能认倒霉，即使拆除也没有任何补偿。
四、最后就是没有投资价值。由于缺乏必要的产权，小产权房没有任何投资价值，不能买卖。并且由于位置原因，自身配套也不成熟、不完善，除了可以暂时解决居住问题，毫无附加属性。
国家对小产权房的态度
国家对小产权房的态度很坚决，坚决遏制小产权房的建设、销售等相关行为。
日前，自然资源部印发《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，要求地方各级自然资源主管部门加强组织实施，统筹协调，加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记。
自然资源部的这次表态，也让关于小产权“转正”的问题再次引起市场的关注。
但值得注意的是，《通知》指出对乱占耕地建房，违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。
结论
总得来说，无论是上海还是其他城市，小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成的，定性为违法违章建筑，因此没有转正的可能性。
买房是件大事，一辈子的积蓄就图有个家住着安稳、踏实。千万不可贪图一时便宜买了小产权房，给自己带来一世的麻烦。
回答于 2019-09-11 08:43:50
司法实践中，关于农村私有房屋买卖问题，可以区分两个层次，分别认定合同效力及处理方式。
第一个层次，首先区分是否属于宅基地改革试点地区。中共中央办公厅和国务院办公厅于2016年联合下发了《关于农村土地征收、 集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，对改革试点地区宅基地流转的限制性法律规定予以放宽，对此转让合同的效力可以根据试点地区的相关意见予以处理。
第二个层次，区分是否属于同一集体经济组织成员。买卖双方属于同一集体组织成员的，因不违反《土地管理法》中宅基地由农民集体所有的规定，对集体经济组织利益没有侵害，因此房屋买卖协议应认定为有效。买卖双方不属于同一集体组织成员的，根据《土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因此，农村私有房屋买卖后，出卖人将成为失地农民，不利于保护农民的利益，同时也违反农村集体经济组织的利益，故在当前城乡界限尚未完全打破，土地制度没有变革的情况下，根据现行法律规定，仍应认定买卖合同无效。但在无效后的处理上，应综合权衡买卖双方的利益，尤其是出卖人因土地升值或征收补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，妥善处理房屋的返还与补充问题。
具体规定详见《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条规定，“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”
另外，2019年（全国法院民商事审判工作会议纪要〉（法(【2019】 254号，2019年11月8日）明确了合同不成立、无效或者被撤销时的返还责任、折价补偿以及损害赔偿之间的关系，重申要根据诚实信用原则确定合同无效后的法律后果，不能使不诚信的当事人从合同无效中获利。具体包括以下内容：
一是财产返还与折价补偿。纪要第三十三条规定 “ 合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。双务合同不成立、无效或者被撤销后，双方因该合同取得财产的，应当
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