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反租的酒店式公寓,可不可靠?
开发商,公寓,租金反租的酒店式公寓,可不可靠?
发布时间:2020-12-06加入收藏来源:互联网点击:
酒店管理公司又新开了一家店,公寓房间大小正好,上下水都有预留,配套电梯、停车场都是现成的,轻轻松松公寓改造成酒店。
三方皆大欢喜,于是,产权式酒店产品愈演愈烈,越开越多。
当然,除了公寓,商业性质的三四五楼底商、写字楼,都和公寓一样的操盘手法,做成产权式酒店进行销售。
另外还有一种,就是原规划就是酒店用地的项目。北京地区对于原规划就是酒店的项目,是禁止分割按户进行返租销售的。其它城市大部分都允许。
不过,值得注意的是,做产权式酒店的话,开发商就不能发挥酒店贷款的作用了
回答于 2019-09-11 08:43:50
我们先了解一下公寓返租模式。 从下面图片我们可以看到,开发商以精装修拎包入住的形式把房子卖给个人业主,然后给业主许诺一定的租金回报,这个租金水平一定是比周边同类住宅高的。然后开发商要求业主与第三方运营商签订租赁合同,合同期达到5-15年不等。房子由运营商管理,维护和招商。注意了,这个运营商可能是开发商的马甲公司或者第三方酒店公寓管理公司。开发商以一个比较高的租金回报吸引投资人购买,达到更好销售房产的目的。那么,这种返租的模式风险点究竟在哪里?
第一,不能兑现租金承认的风险。从上图可以看到,业主实际与运营商签订的租赁合同,后期的租金承诺实际与开发商一点关系都没有。如果运营商因为经营不善,可能导致租金承诺兑付不了,甚至房子被占用,面临租金长期收不上的可能。在购买之前,要了解运营商的情况,是否是华住,锦江,亚朵,首旅这种品牌酒店管理企业,有大品牌背书,在经营,资金能力都有保障。如果是有中小品牌运营商操盘的,因为各地有不少返租的项目出现问题,我们就要多加谨慎。那么就需要了解对方的现存项目的运营能力,口碑情况等,双方解除合同的成本,最好在合同附加如果因为运营商违约,导致合同不能执行,开发商连带责任,防止签订不平等合同。
第二,要了解清楚运营商是买断式包租模式还是托管运营的模式。什么是买断式包租,什么是托管运营?买断式包租,俗称二房东。就是运营商以一定的租金价格承包物业,按月或者季度支付租金,不管经营情况如何,都要按时按规定支付租金,省去了业主招商,管理的烦恼;托管运营模式,运营商负责招商,管理和维护,每个月收取一定比例的管理费,至于房子空置的损失由业主承担,这种模式的运营商相当于管家的角色,大部分风险转移给业主,所以,要了解究竟是哪种模式,最好是买断式包租,做一个撒手房东。
第三,要注意购买价格,防止高房价被套。开发商宣传带精装修,带3000元/平精装修只卖XXXXX元;全屋家电家具,拎包入住,只要XXXXX元等。这笔钱肯定羊毛出羊身上,成本肯定要转嫁到购房者身上。如果房价比实际高很多,房子的增值空间已经被开发商拿走,房子价格过高难以出手。在购买之前,要调查清楚周边的房价和片区规划等,不要做了“大闸蟹”了。
还有一些其他的风险,意外责任的划分,如果出了重大事故,责任是谁?运营商不能承担天价赔偿,最终业主要“买单”。这个风险可以通过购买公众险转移。
回答于 2019-09-11 08:43:50
高租金,高回报,返租年限短,一般这一类型返租酒店都存在欺诈行为
根据市场行情判断酒店返租租金及回报率的,包括合同里会规定返租条件的,一般这类都比较正规。
回答于 2019-09-11 08:43:50
投资都有风险,返租是多少年,中途退场发生纠纷谁买单,这个你要有心理准备,好的,坏的都要考虑一下进去
回答于 2019-09-11 08:43:50
广州的酒店可不可靠,各个开发商和各个行业开发商有所不同。只要的都是你和他签好这个合同,拿去公证处做个公证,如果发生了什么事情的时候,再通过法律手段来解决,因为这个东西和其他民间的交易是一个模样,只要是开发商那边有没有遵守这个原则,他要违法那你有什么办法给他,所以呢,还是要办理好手续,不管说不是这种形式可不可靠,而是呢两个人做生意之间对方那个可不可靠,这个都是要用法律来保护的,不能一概而论。
回答于 2019-09-11 08:43:50
有房屋所有权,却把使用权交给了酒店,而且酒店如果经营不善,很可能把卖房子这个噱头损失掉,商业水电普通老百姓不爱租,租金也不会像酒店那么高,谨慎为好
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