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反租的酒店式公寓，可不可靠？

开发商,公寓,租金反租的酒店式公寓，可不可靠？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

反租的酒店式公寓，可不可靠？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

公寓返租销售是开发商的一种营销方式，为投资客设计的一种产品。要注意几个方面

1.有把前几年租金收益直接折算到房价的，让购房客感觉房价优惠了，实际上是房价的反算，主要是包装收益。这前几年再到实际运营公司手中就是免租期，易于减轻运营公司运营压力，毕竟现在租金收益越报越高，不然满足不了客户收益需求。

2.有交房后，几个月装修免租期后，就直接兑付收益的。租金收益月结，季结的，一般要看运营公司能力如何，做酒店还是长租公寓，酒店的收益比长租公寓高，不过也要看城市需求和地段，长租公寓稳定，但运营收益低，这也是为什么长租公寓频频暴雷。

3.返租公寓不是不能买，一要看收益回报是否合理，公寓产品主要是长期持有，本身房价涨幅有限，交易成本高，作为投资产品回报稳定跑赢理财产品，资产逐步增值就可以了。二要看运营公司能力和合同违约约定，一般五年的合同起步，五年后即使解约，也可以自行出租。返祖给运营公司也是为了方便省事。

4.最后说到购房本身，公寓产品主要还是看产品本身，价格，地段，配套等等，如果很偏僻的公寓，即使有回报，经营无法持续，后期也难维持，所以不能盲目看回报高就入手，也许就是营销手段。

回答于 2019-09-11 08:43:50

很多人看中了酒店式公寓的以租代售及高回报返租，但事后却懊悔不已，是因为一不小心就会踩中商家精心设计的那些坑。

当然，在看这些坑之前要先声明：并不是说酒店式公寓投资一定是坑，也有不少是成功的投资的，只是说有些坑要留意一下，避免掉入陷阱。

一、“高回报”是真的吗？很可能是用你自己的钱付你的租

大家看到的基本上都是酒店式公寓高回报率、收益稳定的广告宣传，投资者对利润率肯定是非常关注的，面对一般都在8%以上回报的酒店式公寓利润率，想不心动也确实很难，特别是现在的理财回报率只有4%左右的情况下。

那么，我们该如何客观理解和判断呢？

一位地产行业的资深人士表示，作为商业物业来说5%左右的利润率其实e799bee5baa6e79fa5e98193e78988e69d8331333431343664已经算是很高了，而且市场上所说的利润率一般都是开发商或者销售人员的单方解释，并不一定完全真实，甚至很多实际上都存在着一定的“水分”。

而更有酒店式公寓通过一定年限的承诺回报率把均价提高，如本来卖50万的公寓，把价格标到80万，然后给你每年10%的回报，并承诺保租3年，开发商在这3年内支付了24万的返租金，相当于公寓卖了56万，这3年开发商一分钱租钱没给还免费用了公寓，而投资者却还很高兴，认为已经回本了30%。

投资者容易被高回报率诱惑，但高回报率却恰有可能是一个可怕的陷阱。对此，建议大家应当对物业所在地段、产品价格与价值、品牌管理等方面有一个全面的评估。

回答于 2019-09-11 08:43:50

是返租吧，顾名思义，就是你买了，甲方把运营权收回去，把租金给你，这里面有几个雷区和大坑！

1 凡是返租的房子销售价格一定会比正常销售的高10-15％，也就是会先提价。

2 跟你签返租的主体公司一定是一个名名其妙的公司，没有任何固定资产，便于以后烂摊子扔下撤离。

3保障性的返租一定是三年至五年，五年后大概率烂摊子！他们跑人

4 返租是为了卖房子，一个噱头，他们所说的回报率在实际的现实经济中根本打不到，交2％嗯没有！

5 返租在一二线城市早就禁止了(ﾟДﾟ)ﾉ

回答于 2019-09-11 08:43:50

5年房地产经历，2年产权式酒店经历。一直都是和开发商打交道，产权式酒店兴起的背后，其实是开发商的无奈。

产权式酒店，一句话概括，就是指开发商将有独立产权的公寓或客房销售给客户后，由酒店集中管理并支付客户租金。

为什么会大量出现这种产品呢？根本原因是商业体量过剩

1.商场、写字楼能够对gdp持续发挥作用，住宅效果弱一些，所以政府喜欢尽量多批商业用地；

2.前10年持续火爆的开发经济新区，包括城郊，大批商业用地，新区人少，写字楼、商场闲置；

3.一般超过10万方的项目都会要求配套至少10%的商业面积；

商业面积配套那么多，消费半径内人口又严重不足，做商场很冒险，做写字楼又没有商务需求，地肯定是要拿，但配套的商业开发商怎么办？

目前95%以上的开发商都会考虑做公寓，宜商宜住。可以办公，也可以用来做单身公寓，面积小总价低，客户购买门槛低。

所以，大家发现，不管走到哪里，都有卖小面积公寓的项目。

公寓都在做，很快也成了红海，尤其开发新区没有租赁市场，公寓也很难卖。

在开发商无奈做了公寓，公寓又难卖的情况下，突然来了家酒店管理公司，说：客户担心租不出去？我来包租！

这个产权式酒店的闭环就形成了：

开发商提供物业--业主购买--酒店经营--托管返租

开发商引进了酒店，有了人气，一二楼的商业也更好卖了。公寓销售的时候有了新的卖点，上客量增加了，销售去化速度又上来了；

业主购买了不动产，什么都不用操心，不用催水电费、不用找租客，稳稳当当做起来包租婆；

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