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房贷提前部分还款利息怎么计算?
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发布时间:2020-12-06加入收藏来源:互联网点击:
房贷提前部分偿还利息怎么计算?要回答这个问题我们先要弄明白贷款买房利息是怎么计算的,贷款买房有有两种按揭方式,分别是等额本息和等额本金,前者是每个月的的月供都是一样多,后者是每个月的月供中的本金是一样多的。
月供都是按照每个月来偿还的,为了方便理解,我们用等额本金的还款方式来举例,房贷期限也降至12个月,理解逻辑后,自然就能理解20年、30年的情况了,现在有一个房贷100万,贷款期限是12个月,方式是等额本金,那么每个月偿还的本金就是:100万/12=8.33万/月
。
那么利息怎么计算呢?我们我记住一句话:每个月的房贷利息是上个月生下的本金在当月一个月时间内产生的利息
!
第一个月末的时候,我们要计算利息了,月初的时候有100万的本金,然后在第一个月产生了利息,我们假设房贷利率是4.65%,那么月利率就是:4.65%/12=0.3875%
,产生的利息就是:100万*0.3875%=3875元
;那么第一个月的月供就是:本金+利息=8.33万+0.3875万=87208元
。
第二个月的利息,因为我们已经偿还了1个月的利息,那么第二个月的时候我们用的本金只有:100万-8.33万=91.667万,那么第二个月的利息就是:91.667万*0.3875%=0.3552万元
;第二个月的月供就是:8.333万+0.3552万=8.688万元
。
第三个月的计算方式依然是一样的,具体的数据看下图:
现在来讲提前偿还部分房贷利息的计算方式,我们按照上文的内容来接着举例,比如你已经偿还2个月了,还剩下10个月,在第三个月的时候你提前偿还4个月的本金,其实省掉的利息就是这4个月的本金在未来7个9个月当中产生的利息,因为你如果不提前偿还,那么这个4个月的本金会在剩下的9个月当中继续产生利息,你在第三个月的时候偿还了这4个月的本金,那么省掉的利息也必然就是这个4个月在剩余的9个月当中产生的利息。具体的计算其实就相当于是一笔这样的贷款:本金为4个月之前本金总额的贷款,房贷利率是4.65%,贷款方式是等额本金,贷款期限是9个月
。
回答于 2019-09-11 08:43:50
现在房贷每个银行都有提前还款,就是不是那各地银行的政策是怎样的?
按照我们这边有些银行必须要还满一年以后提前还款,随便你还多少,但是要收取半年的利息做违约金。
有一些银行还满半年以后可以提前还一分利息不要,只收取1000多的违约金。
回答于 2019-09-11 08:43:50
现在很多人都是向银行贷款购买房子,短的时间是5年、10年,长的时间能够达到30年,有些人不想一辈子为银行打工,所以当手上有充足的资金,会选择提前还款,那么房贷提前还款利息该怎么算?
提前还款的几种方式
提前还款有两种方式,一个就是有钱将贷房子的贷款全部还清。如果选择这样的方式,收取的利息就会截止到你还清贷款的那一天。也就是说它会根据你向银行贷款的资金,计算出利息是多少,之后银行就会跟你一次性结清房贷的本金加利息。
也有人选择先提前还一部分的贷款。这种在算利息的时候,除了会计算你提前回来的部分的本息,剩余没有还款的利息会按照原来的贷款合同利率来计算。
搞清楚等额本金、等额本息
等额本息还款,就是指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款
,直到结清贷款。即借款人归还的利息和本金之和每月都相等,利息和本金占计划月还款额的比例每次都发生变化,开始时由于本金较多,因而利息占的比重较大,当期应还本金=计划月还款额-当期应还利息,随着还款次数的增多,本金所占比重逐渐增加。
计算公式:
计划月还款额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕
还款月数=贷款年限×12
月利率=年利率/12
还款月数=贷款年限×12
等额本金房贷计算公式
等额本金还款方式则指每月等额偿还本金,贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款
。即每月归还本金的数额相等,利息=当期剩余本金×日利率×当期日历天数,每月的还款额并不固定,而是随着每月本金的减少而递减,随着还款次数的增多,利息由多逐渐减少。
计算公式:
计划月还款额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-累计已还本金)×月利率
累计已还本金=已经归还贷款的月数×贷款本金/还款月数。
两种还款方式有利也有弊,可以根据每个人的实际情况来选择。
选择前者,就说明每个月还款的金额是不同的,选择后者,每月还款的金额是相同的。这两者产生的利息却有很大的区别,如果选择前者,还款的总利息要稍微少一些。
提前还款要根据个人情况考虑
很多人会建议贷款年限越长越好,主要原因就在于通胀
。
利息是静态的,而资金收益却可以是动态的。提前还款从静态上看可以减少房贷利息的支出,同时减轻还款的压力,这是一个比较明显的好处,但也不是对于每一个人来说都是最好的选择,如果是资金运用能力比较好的人,是可以对比利息的成本和资金收益之间的大小的。
这里说的资金运用一般是指可以利用这笔计划用于提前还款的资金来投资的能力,有良好的投资能力的人,可以通过自己擅长的投资途径去获取超过房贷利息成本的收益
,这样一来就不用对利息过于纠结。
但这样做有一个前提,就是需要有真正的投资能力
,或者相对安全的投资途径
,否则不但可能无法获取到理想的收益,还有可能因此而损失本金,如果是这样的话,还不如老老实实地先还了房贷。
而所谓的通胀影响,普通人需要为现金找到抵御通胀的投资途径,否则钱拿在手上还是会出现贬值的可能,普通的理财无法对抗通胀,也无法抵消每月计算利息和每月还款的房贷,在现在房价已经较少可能大涨的背景下拿着现金还真不如提早归还房贷。
以上为逸风个人浅见,希望对您有帮助。
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