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房贷提前部分还款利息怎么计算?
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发布时间:2020-12-06加入收藏来源:互联网点击:
房贷提前部分还款利息怎么计算?
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
针对住房贷款,目前各大银行基本上都支持提前还款,大家可以选择全部一次性提前还清,或者选择部分提前还款,还可以分多次部分提前还款。
至于提前还款利息怎么计算?不同的银行规定都是不一样的,但如果大家办理房贷的时间不长,比如在三年以内,按照目前各大银行的政策来看,基本上都会收取罚息。
目前一些主流银行提前还款的政策以及罚息具体如下:
1、工商银行。
工商银行想要提前还款,必须提前一个月申请,提前还款,房贷没有满三年的要罚三个月的利息,满三年的没有罚息。另外工商银行选择部分提前还款的,提前还款的金额必须是月供的6倍以上。
2、建设银行。
按照建设银行的有关规定,房贷不满一年提前还款的,按照提前还款金额的三个月利息进行罚息;房贷满一年不足两年的,罚两个月利息;房贷满两年不足三年的,罚一个月利息,房贷满三年以上,提前还款没有罚息。
3、农业银行。
农业银行房贷不满一年提前还款的,按照提前还款金额的6个月利息进行罚息;房贷满一年不足三年的罚三个月利息;房贷满三年以上罚一个月利息。
4、中国银行。
中国银行房贷不满一年提前还款,按照提前还款金额的三个月利息进行罚息,房贷满一年不满两年的罚息两个月;房贷满两年,不满三年的罚息一个月;房贷三年以上无罚息,具体以借款合同为主。
5、交通银行。
房贷不满三年收取提前还款金额的1%进行罚息,满三年以上不罚息。
6、邮储银行。
邮储银行房贷不满一年,按照提前还款金额的1%进行罚息,满一年以上提前还款则没有罚息。
从各大银行提前还款来看,房贷不满一年,提前还款的基本上都会有罚息,而房贷满一年不满三年的,不同银行罚息规定不一样,但满三年以上提前还款的基本上都不收罚息。
而且国有5大行罚息的金额要比其他银行更多一些。
最后我们来看下,有钱了应不应该提前还款。
现在很多人有房贷,每个月都要还月供,但是很多人有钱之后都更倾向于提前还款,因为大家不想欠银行的钱,毕竟欠银行的钱每个月都要还利息,所以很多人觉得不划算,但事实果真如此吗?
我觉得按照目前房贷的利率,以及未来通货水平来看,我个人是不建议大家提前还房贷的,为什么呢?我们来举一个很简单的例子。
假如现在大家办理了100万的房贷,等额本息还款,还款期限30年,月还款金额是5156.37元。
假如大家贷款满两年之后手头有钱了,选择提前还款,那么要还的本金是96万左右,再加上一个月的罚息总共要还96.4万左右,提前还款之后,大家就可以节省76万左右的贷款利息(剩余28年的利息)。
这个事情看貌似是非常划算的一件事情,但如果考虑到潜在的投资机会以及通货膨胀之后,实际上提前还款是不划算的。
假如大家手头有96.4万块钱的资金,这笔钱没有选择提前还款,而是拿去投资理财,我们按照年化收益率5%计息,按照复利计算,28年之后96.4万会变成360万左右。
然后大家仍然按照正常的月供偿还房贷,也就是每个月还5156.37元,按照未来我国银行利率的走势来看,银行的贷款利率应该不会有太大的上浮,这意味着未来二三十年之内,大家每个月的还款仍然维持在5200块钱左右。
但考虑到通货膨胀因素之后,实际上每个月还款的金额是越来越少的,打一个比方,如果业主是一个是卖鸡蛋的,现在一个鸡蛋卖5毛钱,一个月要卖10312个鸡蛋才够还月供,但假如未来物价每年以5%的速度在增长,那么10年之后,鸡蛋的价格将会从目前的5毛钱上涨到0.78元左右,到时大家只需要卖6610个鸡蛋,就足够偿还月供;28年之后鸡蛋的价格有可能上涨到1.86元,到时大家只需要卖2772个鸡蛋,就足够偿还月供,无形当中每个月还的房贷是越来越少的。
通过举这个简单的例子我们可以发现,只要物价上涨的速度比银行利率上涨的速度快,那么提前还房贷就是不划算的。
所以如果大家手头真的有钱了,想要提前还房贷,我是不建议大家这么做的。
回答于 2019-09-11 08:43:50
部分提前还款后,银行只会对房贷余额进行利息收取,即后面计算利息的本金会减去已经提前还款那部分的金额,再继续按合同约定的利率进行计算,不过如果在提前款时所在银行允许客户对房贷余额的还款方式进行调整,那么就有可能会影响总利息的高低。
房贷利息以房贷余额为计算基数,提前还款在名义上可以减少利息的支出。
▲房贷利息计算的大原则并没有因为出现部分提前还款而改变。
无论是否提前还款,都不会改变房贷利息的基本计算方式。动态的房贷利息是每月收取一次,而这个利息的计算基础就是当期剩余的本金,也就是房贷余额。
例如一笔100万的房贷,按等额本息的方式还款30年,以5.39%的利率来计算条件,在第一个月的时候房贷余额就是100万,那么这个月的利息就是100万*(5.39%/12)=4491.6元,因为每月月供5609元不变,所以这个月的本金还了1117.4元左右。
而在还第12期的时候,前面那么多期的本金合计一共还了13745元,这时候第12个月时本金就剩下986255元,那么这时候的利息就是这笔钱在这个月的利息,计算得到4429.9元,比第一个月时少了61.7元。
这条标准不会改变,提前归还了部分本金只是在执行提前还款后使房贷余额减少了,使后面用来计算利息的本金跟着减少,但都是按房贷余额来计算当月的利息,剩余本金多,那么当月计算的利息就会比较多,反之就会少,而随着时长的变化,总利息也就会跟着变化。
▲部分提前还款后会减少房贷余额的数目,使利息减少,但总额减少多少要看能否调整还款方式。
通过对上面房贷利息计算原则的了解,我们可以知道利息的基本计算方式,而提前部分还款后,本金自然就随着还款而减少了,利息的计算基础也相应减少,从而影响到实际利息的规模。
比如同样以上面的房贷条件为例,在第10年的时候提前还款20万,那么剩余的本金就由原来第10年的82.3万变成62.3万,利息的计算基础就少了20万,那么相应的利息就会有所减少。
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