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房贷提前部分还款利息怎么计算?
利息,本金,房贷房贷提前部分还款利息怎么计算?
发布时间:2020-12-06加入收藏来源:互联网点击:
●一般来说,银行都希望提前还款的客户选择保持原时间长度继续还款的方式,这样可以减少每个月的还款额,比如上面的例子在第10年提前还款后月供就由5609元降到4207元,还款的总时间保持不变,30年的期限还了10年以后,剩余时间是20年,总利息可以减少13万左右。
●而如果房贷所在的银行允许客户在提前还款时选择保持原有的月供不变,把还款的时间缩短,那么由于提前还款后每月的利息已经减少了,再继续保持原来的月供数额不变,就等于每月都在往里还比以前更多的本金,那么还款时间自然不用还那么久,可以比原来提早了7年多还清房贷。
同时由于每月还的本金更多,后面剩余本金比按减少月供到4207这种方式递减得更快,所以后面用来计息的本金会越来越少,最后总的利息可以减少28.7万左右,比选择保持期限不变的方式要节省得更多。
利息是静态的,而资金收益却可以是动态的,是否需要因为纠结房贷利息的高低而提前还款适合不同的人群。
提前还款从静态上看可以减少房贷利息的支出,同时减轻还款的压力,这是一个比较明显的好处,但也不是对于每一个人来说都是最好的选择,如果是资金运用能力比较好的人,是可以对比利息的成本和资金收益之间的大小的。
这里说的资金运用一般是指可以利用这笔计划用于提前还款的资金来投资的能力,有良好的投资能力的人,可以通过自己擅长的投资途径去获取超过房贷利息成本的收益,这样一来就不用对利息过于纠结。
但这样做有一个前提,就是需要有真正的投资能力,或者相对安全的投资途径,否则不但可能无法获取到理想的收益,还有可能因此而损失本金,如果是这样的话,还不如老老实实地先还了房贷。
而所谓的通胀影响,普通人需要为现金找到抵御通胀的投资途径,否则钱拿在手上还是会出现贬值的可能,普通的理财无法对抗通胀,也无法抵消每月计算利息和每月还款的房贷,在现在房价已经较少可能大涨的背景下拿着现金还真不如提早归还房贷。
综上内容,房贷的利息以房贷未还的本金作为计算的基础,是否进行提前还款都不影响这一基本的计算原则,而提前还款会减少房贷的本金,从而降低了后面的计息,但这些减少的利息也可以根据自己的情况来对比,如果有良好的资金收益能力,用准备提前还款的资金所获取的收益也许可以盖过这些利息成本,但如果缺乏相应的能力还是选择提前还款更妥当一些。
回答于 2019-09-11 08:43:50
当我们开始还款后,每月偿还的本金和利息是早就计算好的。
比如每月还款3000元,第一个月3000元中有2300元为利息,700元为本金;第二个月3000元中有2290元为利息,710元为本金,利息就这样逐月递减,本金逐月增加。
如果我们选择提前部分还款,会先将剩余本金计算出来,比如还剩30万本金未还,我们此次提前还20万,那么还了这20万不再计算利息,剩余10万再按照年限和利率计算利息即可。
回答于 2019-09-11 08:43:50
首先说一点:目前并不是所有银行都支持房贷提前还款的,很多银行对于房贷还款是有要求限制的,大部分是一年后可以提前还款,部分甚至是三年后才可以提前还款(这些在按揭贷款合同中均有约定),如果你没有在规定的期限外要提前还款,那么是必须支付一定的违约金的,这个违约金的金额按照时间长短一般系一个月到三个月的贷款利息,所以要提前还款最好等过了违约的期限在提前还款。
提前还款部分利息如何计算?
提前部分还款,其实就类似于减少了贷款的本金,比如你贷款20年,贷款本金150万元;7年后你打算提前还款,还款时点贷款本金的余额剩下100万元,你打算提前还掉30万元,这时候剩余的贷款就变为了70万元,此时剩余的年限还有13年,银行会给你两种选择:一种仍然保持和原来一样的月供金额,这种情况下,你贷款就会变为提前结清,原来13年的时间就会被压缩成10年左右;另一种是保持13年的还款时间,那么你的月供金额就会下降(按照剩余的70万元本金,重新按照13年的时间进行计息)。
总结
提前还款,其实就是把剩余的本金重新再计算一次贷款本息,相当于重新贷款一笔,这时候你可以选择缩短贷款时间,也可以选择降低月供金额,等于重来一次。其实如果是首套房贷款,特别是公积金贷款的,不建议提前还款,因为贷款利率非常之低,比如目前的公积金贷款3.25%,这个利率在市场上根本搜寻不到,你就把提前还款的金额存在银行,存款的利率都不止3.25%了,所以提前还款要看具体的情况。
回答于 2019-09-11 08:43:50
有些人总是纠结,我们房贷要不要提前还。其实提前还房贷,需要两个条件:第一,违约成本不要过大。第二,自己的理财收益低于房贷的利率。#理财大赛第三季#
我们申请下来银行贷款以后,只要不是立即想提前还款,还上一年两年,想提前还款都是没有违约金。
如果你贷款刚下来就想还款,一般银行会收取1~3个月罚息的违约金,也有的是收取提前还款本金1%~2%的违约金。至于具体如何收取,看一看自己的住房贷款合同就知道了。
大家可以这样算一下:
现在房贷的利率一般是在5%~6%左右,贷款100万一年也就5~6万元的利息。如果我们理财收益能够做到4%~5%,实际上每年的利息损失也就是一个百分点,100万理财一年收益4~5万元,相对于住房贷款差额是1万元。这一万元,就是我们拥有这100万的成本。如果我们不想承担这1万元的成本,可以将这100万提前还款。
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