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银行询问LPR更改,要不要转呢?
利率,贷款,你的银行询问LPR更改,要不要转呢?
发布时间:2019-02-08加入收藏来源:互联网点击:
二、央行为什么要出这个LPR?
央行推出LPR目的是为了让房贷利率与基准利率脱钩。国家宏观经济发展与基准利率有关(基准利率对应的是各行各业的经济,不仅仅是房地产)。对于央行来说,既要搞(刺激)经济,又不想刺激房地产,所以推出了LPR+X(点)的形式。以后基准利率变化与房贷就没有关系了。
三、房贷利率的两种选择
现在大家都面临两种选择:1)LPR+X;2)固定值。这两种形式以后都与基准利率没有关系。选第一种,房贷利率会随着LPR变化而变化,第二种是永远保持不变。
四、LPR转换方法。
举例说明:比如张三个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%x (1+10%) =5.39%。
第一是转化为固定利率。这笔贷款未来的利率不再变动,固定为5.39%,一直不变。
第二是转换为LPR。首先确定利率加点,如果转换时5年期LPR利率仍为4.8%,利率加点= 0.59% (5.39%-4.8%=0.59%),那么未来的贷款利率= LPR+ 0.59%,如果LPR上升到4.9%,贷款利率= 4.9%+ 0.59%= 5.49%,如果LPR下降到4.7%,贷款利率= 4.7%+ 0.59% = 5.29%。
五、LPR以后是上行还是下行呢?
LPR是银行间的拆借价格,属于随行入市,他反应的是房地产市场投资的冷热程度,市场过热,LPR会升高,市场太冷,LPR会降低。长期看,LPR也许会跟随基准利率下降,但是它也会波动,也就是说基准利率下降的时候,LPR也有可能因为过热而升高,LPR也可能因为市场过冷而降低。不过,短时间内(2-3年),LPR有下降的趋势。未来,LPR有可能上升,也有可能下降。
央行将房贷换成LPR,就是为了降低基准利率,如果LPR也同步降低,那就失去了此次变更的意义。
六、以下仅是个人观点,不构成任何建议,不承担任何法律后果。
对于打算长期持有,比如15-30年的人来说,稳定最重要,稳定压倒一切,稳定可以降低风险。我们知道一个大的经济周期是15-20年,在这个经济周期内,什么都有可能发生,有波峰也有低估,这就意味着你的LPR也会跟随波动。我们老百姓最大的财富应该就是房产了,个人觉得没必要为了LPR降低带来的蚊子肉而去承担风险,当然,风险也是一个概率事件。
几种具体情况:
1、如果你现在的房贷利率是打折的,比如9折、8折等,不管是否会长持,可以选择固定值,因为在利率上已经占了便宜,没必要去承担LPR的波动风险。
2、如果你的利率是1.x倍,且后面打算换房,那么可以换成LPR+X的浮动,享受一下LPR下降的利好。
3、如果你的利率是1.x倍,且想长持,可以选择固定值,稳定最重要,没必要为了每个月几百块去承担风险,当然风险也不一定会发生。
4、如果你是房产投资者,每一套房子的持有时间基本在5年内,一般不会超过10年,所以选哪个都无所谓。
不管是选择固定值还是LPR,短时间内看应该不会有太大的差别。
回答于 2019-09-11 08:43:50
LPR短期之内都会走低的,专家也说换LPR会更划算。
但是我看你的利率5点多了,如果是我选择会换了,起码这五年之内您是一定划算的,长期的话没人敢保证。
我的也是5.39,所以我是打算换LPR的,因为我的是5.39,昨天央行发布五年期LPR走势是4.6,换成LPR明显要省很多钱。
长期的东西没人看得准,起码现在是便宜占,先把短期的便宜拿到手再说,如果过了五年后LPR持续走高,大不了咬牙提前还完所有贷款。
谢谢,这个就是我的看法
回答于 2019-09-11 08:43:50
先说结论:要转。
根据目前的情况来看,转成LPR,你的房贷利率就可以跟着LPR一起下降了,如果不转,就永远是现在的利率。
比如,圈友小李去年6月看中了崇贤的一套房,首套按揭,但去银行贷款的时候,上浮了15%,那么他的基准房贷利率:
4.9*1.15=5.635%。
如果小李选了LPR方式,那小李的加点计算方式就是:
5.635%-LPR(4.8%)=0.835%
“加点”的意思是,你现在的利率水平和LPR之间的差额,而3月至8月,统一按照LPR=4.8%执行。
那么转成LPR后,如果LPR接下去降到4.7%,那么,小李的房贷利率计算:
LPR(4.7%)+0.835%=5.535%
又比如圈友老王,早几年房贷是9折利率,那么老王的基准房贷利率是:
4.9% × 90% = 4.41%
如果选择转成LPR,那么老王的加点方式就是:
4.41%-LPR(4.8%) =-0.39%
“加点”的意思是,你现在的利率水平和LPR之间的差额,而3月至8月,统一按照LPR=4.8%执行。
那么转成LPR后,LPR每月20号公布,如果LPR接下去降到4.7%,那么老王的房贷利率就会变成:
LPR(4.7%)- 0.39% = 4.31%
当然也不是每个月调,是每年1月1日根据12月20号公布的LPR调一次。
由此可见,如果小李和老王不转成LPR,那么LPR怎么下降,小李和老王的房贷利率永远都是5.635%和4.41%,这显然就太亏了。
现在,问题就简单了,你觉得LPR以后会持续上升,就选固定利率,提前锁定风险;觉得以后LPR会持续下降,就选跟着LPR走,享受更低的贷款利率,月供越来越少。
当然,这里并不是让大家去凭感觉瞎蒙,其实答案已经有了。
回答于 2019-09-11 08:43:50
根据央行要求,2019年10月8日后签订的个人住房贷款按照LPR+加点的方式确定贷款利率。在这个时间点之前发放的贷款或已签订贷款合同的存量贷款要在2020年3月1日起至2020年8月31日前完成贷款利率的转换工作。也就是说,在这期间存量贷款必须要在固定利率和浮动利率中二选一。如果选择固定利率,则以后不管央行利率如何变动,都和你没有半毛钱关系,每月就按照目前的金额还就OK了。如果选择了浮动利率方式,那么你每月还的贷款会根据LPR进行调整,一般调整的周期为一年。
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