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公司跟个人房东租房没有发票，合理支出没有进项，怎么解决？
发票,房东,增值税公司跟个人房东租房没有发票，合理支出没有进项，怎么解决？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
公司跟个人房东租房没有发票，合理支出没有进项，怎么解决？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
建议在房产租赁合同中约定含税租金。
这个问题在现实中非常常见。房东收到的租金是不含税的，如果要求提供发票，税金由出租方承担。
如果是个人租房自用，除房东少缴了税款外，其他倒没有什么影响，目前个人所得税专项附加扣除已不要求填写出租人信息；如果是单位租房，因为需要报销入账，由于没有取得发票，在企业所得税汇算时，就需要进行纳税调整。
一、就个人出租房产而言，主要涉及到以下税收：
1、 增值税：住房：应纳税款=含税租金收入÷(1+5%)×1.5%，非住房：应纳税款=含税租金收入÷(1+5%)×5%
2019年1月1日至2021年12月31日，月租金未超过10万元的，免征增值税。
2、城市维护建设税：按应缴增值税的7%（城市）、5%（县城或建制镇）、1%（其他）计算，与增值税同时缴纳；
3、教育费附加：按应缴增值税的3%计算，与增值税同时缴纳；
4、地方教育费附加：按应缴增值税的2%（或1%）计算，与增值税同时缴纳；
5、房产税：出租住房的，按租金收入的4%缴纳；出租非住房的，按租金收入的12%缴纳。
6、印花税：出租住房的，免征印花税；出租非住房的，按合同金额的1‰缴纳；
7、个人所得税：应按“财产租赁所得”项目计算缴纳，税率为20%。但对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。扣除标准：每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。
二、问题如何解决。
遇到房东不愿意承担税款而不负责提供发票的情况，我们建议将与房东谈好的租金换算成含税租金，然后以含税租金与房东签订租赁合同，并约定在每次付款前，房东必须提供发票。这样，没有影响房东的租金收入，只是需要他们到税务机关代开发票，所以一般都愿意接受。
需要注意的，在签订租赁合同前，需他们提供房屋产权证或购房合同、房东本人身份证复印件等，如果不能提供上述资料，则税务机关不予代开发票，这种情况之前遇到过。
比如：与房东谈好每月租金1000元，当然是不开发票的，现在就需要将每月1000元的租金经过计算换算为不含税租金是多少，并以此金额与房东签订租赁合同，要求房东在付款前提供发票。这样问题就解决了，当然，前提是增加了承租方的费用支出。
我之前所在的房地产公司外地职工比较多，公司承担房租费用。都是由办公室先与房东谈好税后租金，然后由财务换算为税前租金，以此金额与房东签订租赁合同。租金每季度支付一次，有的房东嫌麻烦，在第一次付款前，就把全年的房租发票一次开齐。
回答于 2019-09-11 08:43:50
谢谢邀请！我是执业注册税务师、高级会计师，长任大型国企财务总监，大型房开企业税务总监，18年财税管理阅历！现回答您的问题。
公司租赁房屋等不动产获取不了发票，在工作生活中属于一个普票现象，原因在于社会普遍认知：开发票就要交税，所以不开票！但是，绝大多数人（包括财税人员）对租赁房屋要缴纳些什么税，缴纳多少税，有些什么优惠，怎么获取发票都了解不多，进而没有形成一种关于租赁房屋如何获取发票的解决机制，也是重大原因。本文只讨论公司跟个人租房（不讨论跟非个人的经济主体租房）涉税问题，主要分析如下：
一、租房合同中没有相关发票开具等条款约定
(一)大多数人签订合同时都忽视这点，房东自然是不愿意开票，要开票就加钱或者基于其他考虑干脆就不开票，若一定要开票就不租了。
（二）合同约定了开票，但是没约定税款谁来承担，开票时又相互扯皮，最后不了了之；
（三）羊毛出在羊身上，即便约定了，税款承担者自然是公司，但大多数人没把税款约定包含在房租中，导致财务做账时税款属于与公司经营无关支出而不能在所得税税前扣除，惹出麻烦，继而产生排斥性心理导致解决问题的动力不够。
二、个人房东租赁房屋究竟要交哪些税，税负多大
（一）租房要交增值税、城建税及附加、房产税、土地使用税、个人所得税、印花税，这么多税种，把人吓住了。
（二）增值税5%，城建税及附加综合税率10%，房产税12%，土地使用税10元/平米（地段不一样，税额不一样），个人所得税20%，印花税0.1%，这么高的税负，直接把人吓懵掉，你要发票宁可不租！
三、多税种、高税负不利于房屋租赁市场发展，国家急民之所急，出台了很多税收优惠政策
（一）个人出租住房
1、增值税月入10万以下免，10万以上1.5%；
2、10万以下增值税免交城建税及附加自然也免，10万以上是增值税的5%（一般情况）；
3、土地使用税免；
4、房产税减按2%；
5、个人所得税减按10%；
6、印花税免；
7、总体而言，月入10万以下综合税率为9.84%（1*（1-0.02-0.001）*（1-0.2）*0.1）+2%，公司愿意承担税金，开发票问题不大。
（二）个人出租非住房（商铺/写字楼）
1、增值税月入10万以下免，10万以上5%；
2、10万以下增值税免交城建税及附加自然也免，10万以上是增值税的5%（一般情况）；
3、土地使用税减半征收；
4、房产税减按6%；
5、个人所得税减按20%；
6、印花税0.1%；
7、总体而言，月入10万以下综合税率为21.12%（1*（1-0.06-0.001）*（1-0.2）*0.2）+6%+0.1%，公司愿意承担税金，成本较大，开票需要考量考量。
四、根据公司需要，也可申请税务局代开增值税专业发票
（一）根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）规定，其他个人出租不动产，承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向税务局申请代开增值税专用发票。
（二）将官方语言翻译过来：就是自然人/个人出租房屋，只要承租方不是自然人/个人，并且是具备增值税进项抵扣资格的纳税人（公司、个体户等），都可以申请在不动产所在地税务局代开增值税专用发票。
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