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买二手房怎样最节省中介费？

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

实际生活中，购买二手房的这三大成本是紧密相关的，并不是独立存在的。特别是作为一个合格的中介，每一套二手房交易所应纳的税费，都应该是很清楚的。而为了成功安全完成交易，中介的作用也是非常重要的。

那么，购买二手房，如何才能整体节省购房成本呢？

笔者认为，相较于购买新房而言，二手房的购买不但房价有议价空间，还有税费和中介费，这两种比较大的费用，也是需要合理节省的。控制好这三大购房成本，则可以整体节省购房成本。

1，购买二手房，如何与房东议价？

二手房虽然同比新房价格便宜，但是就算是同小区同户型的二手房，价格也是参差不齐的。购买二手房，如何与房东议价呢？

1）了解目标房源的市场行情和均价水平，制定合适的购房议价计划。

通过各网络平台，查看小区的房源当前挂牌房源的房价均价水平，大致了解目标房源的价格是否在合理水平。向多个中介询问并实地踩盘，同小区多看几套房子，大致了解真实的市场行情。

再查看各大二手房平台最近成交的该小区特别是跟目标房源类似房源的成交价格，并仔细对比分析，目标房源的大致合理价格区间。

2）巧妙利用中介熟悉市场行情，让中介帮忙跟卖方议价。

中介作为买卖双方的第三方，房价高低对自身的利益冲突不大，通常都是以成交签约为目的。

买方的还价，卖方或许会认为“不靠谱”，但是中介作为第三方，对市场行情更熟悉，特别是卖方要价偏高时，中介的还价或许卖方会认为更客观，更能理性地审视自己的要价。

作为中介，只有撮合双方达成交易，才能收取中介费。通常来说，只要买方诚意购买，中介都会尽最大努力去找卖方谈价。

购房者可以通过以上两个方面，结合自身对目标房源的满意程度，综合分析自己的需求和购房预算，明确目标房源的合理房价范围，制定一个合理可行的购房议价计划。

2，购买二手房，如何节省税费？

二手房和新房交易中，税费通常是一笔仅次于房价的购房成本。这里所说的税费，包括买卖双方的应纳税。因为通常在二手房的交易中，卖方都是净收的，也就是说所有的过户税费一般都是买方在过户的时候一起缴纳。

这里的节省税费，指的是按国家规定纳税，购房者在选择目标房源时，同等条件下，优先考虑购买税费较省的房子。

1）尽量不要购买有增值税的二手房。

有的城市限售，规定没有满2年的二手房不能上市交易。但是还有的城市没有限售的，规定没有满两年的二手房交易时，需要缴纳5.6%的增值税。比如100万的房子，就需要缴纳5.6万元的增值税。

显然，对于预算有限的购房者来说，5.6万元的增值税不是一个小数目。就算有预算，同等房子，由于产证没满2年而购房成本高出5.6%，也是非常不划算的。故建议购房者尽量不购买有增值税的二手房。

这里需要注意的是，房本满没满两年的起始计算日期，是按照产权登记之日计算的。

2）优先购买卖家出售的唯一住房。

同等类似的房源，购买卖家唯一住房的，通常能节省个税1%。比如房价100万元，即可节省1万元。

3）注意二手房上证面积的选择。

同等户型，实地看房几乎没有区别，但是上证面积有轻微差别的，比如在90平米和143平米左右的房源，注意面积的选择。

比如在重庆现有户型一样，且其他方面大致相当的两套房，一套142平米总价142万且为卖家唯一住房，而另外一套145平米总价145万且为卖家多套房之一，而买方为本地首套房，房子各方面都相当，就要考虑比较税费了。比如按重庆的政策，经过计算：

142平米的房子的契税和个税为：142万*{契税1.5%+个税0%｝=2.13万。

145平米的房子的契税和个税为：145万*{契税3%+个税1%｝=5.8万。

显然，仅仅是契税和个税，这两项税费，两套房子的差价就达到3.67万元。很明显，购买142平米的房子，税费更省。

除了以上说到的几种常见二手房过户税费外，购买二手房可能还会有其他一些不太多见的税费，比如有的二手房由于卖方过世会有遗产税，有的二手房有房产税，有的二手房因为是经济适用房会有土地出让金等等，总之，购买二手房时，一定要把这些交易过户费用搞清楚，并写进合同，明确由谁承担后再签合同付定金为妥。

3，如何节省二手房交易的中介费？

二手房的交易中，中介费通常占到购房成本的2%左右，可见中介费也是一笔不小的购房成本。因此，合理地节省中介费，也是有效节约购房成本的重要办法。

1）中介费是什么？

【中介费】是一种费用，指在进行买房、租房、相亲等行为时，中介等向客户提供中间代理服务的机构在提供服务的过程中收取的合理费用。

中介费一般是第三方收取的，一般是一次性收取，注意索要发票。目前房屋中介费的收取，没有成文规定。

房产中介通常会提供寻找房源、寻找买家、匹配房源、实地带看、帮忙砍价促进成交、签合同、协助按揭贷款、过户交易、房屋交接等等一系列服务，中介费其实就是房屋交易过程中的第三方向接受二手房交易服务的买卖双方收取的服务费。

2）中介费的收费标准。

房地产中介服务费用由房地产中介服务机构按行业收费标准统一收取，并开具发票，依法纳税。房地产中介服务收费实行明码标价制度，中介服务机构应当在其经营场所或交费地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。

一般情况下，房屋租赁的话，双方各收半个月租金作为第三方的中介费。二手房买卖的话 ， 一般收取总房款的 2%， 买卖双方各1%，实际交易时买卖双方可协商各自支付的比例。

事实上，目前中介费的收取，国家并没有成文的统一规定，不同城市有可能会有不同的中介费收费标准。购房者在购房前，一定要了解自己所在城市的中介费水平。

实际操作上，一二线城市的二手房交易中介费收费上限大概在2%-3%之间。而通常中介公司的报价是按照最高上限报价的，这个收费是向买卖双方各收取50%。比如在重庆，二手房通过中介买卖时，中介费上限2%，买方和卖方各付1%。

3）中介费的议价空间。

中介公司通常按照行业定价最高标准向买卖双方报价，但是不同的中介公司会根据自身在行业的地位、公司的业绩水平、自身的服务水平等等浮动收取中介费，也就是说中介公司的报价通常是可以有一定议价空间的。

大型连锁中介的中介费议价空间一般在0.5%上下，而本地小型中介公司的议价空间大概在1%左右。有的大型公司会针对老客户和内部员工亲属有优惠，有的公司也会有促销活动等。

4）中介费的节省办法。

所谓“行有行规”，这里说的节省，指的是合理的节省，指的是在能够以最高性价比、且安全购买到最合适的房子的前提下，如何节省中介费。

笔者认为，作为购房者，主要可以通过以下四种办法，节省中介费。

1️⃣通过中介公司之间博弈，寻找业务水平好，同等条件下优先选择报价较低的中介公司成交。

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