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如果用90万左右买一个60多平方的门面,年租金收入4万多元,值得入手吗?
商铺,租金,回报率如果用90万左右买一个60多平方的门面,年租金收入4万多元,值得入手吗?
发布时间:2019-02-08加入收藏来源:互联网点击:
如果用90万左右买一个60多平方的门面,年租金收入4万多元,值得入手吗?
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
如果投资90万左右买一个60多平的店铺,年租金在4万多元,值得入手吗?直接回答:店铺需看3年增长潜力,目前投资回报率较低。分析如下:
第一、目前来看,此店铺的价格适中,投资回报率属于低水平。
首先,此店铺面积为60多平,总投资在90万,那么房价为:900000/60=15000元/平。这样的价格能买到一个沿街商铺算是比较划算的,一般情况下,城市主道的沿街门面房没有低于20000多元的,辅道的沿街房也在15000元以上,所以就要很高的投资价值。
其次,每年房租40000多元,,那么年投资回报率为:40000/900000*100%=4.4%。这在商铺的投资里算是一般水平,当然也要看其是否具有成长空间。那么,再算一下投资回报周期:900000/40000=22.5年,这个回报周期确实属于比较长的。
第二、投资商铺需预估3年的成长培育期。
这个时期是以后能否成为优质商圈的关键,这就需要:
1、商圈的人口基数和质量。
商铺所在的1000米内居民情况,或者流动人口的数量,是否可以支撑数家同类经营的体量。同时,核心商圈内的居民或者流动人口的消费力,这决定了以后经营项目的客单价,也就决定了做生意的价格制定政策。
2、此商铺3年内是否具有经营的优势。
这里主要指:面积优势,比如周边就这一个商铺面积较大。位置优势,这里指是否靠近社区的门口等。还有比如水电优势,房屋结构优势等。经营3年的话,可以承载的经营项目越多,说明投资价值越高。
3、投资商铺需抓住第一个3年成长期。
只有抓住了基础的3年,后续的租金才有递增的可能,此店铺如果在七八年内递增不到8%,基本也是可以放弃啦!
总之,投资商铺既要看当下的利益,也要看到3年后的潜力。此商铺的房价不高,主要考究的是3年成长期是否可以突破目前的租金即可。
回答于 2019-09-11 08:43:50
我来谈谈我个人经历:门面房你购买时如果能在30年以下回收成本我个人感觉就可以购买。20年回收成本已经很不错了。我在22年前买了一个门面面积121平方米,全款38万元(当时没有按揭做的分期付款)一年后交房,当时没有租出去自己做库房,3年后以租金2万元/年出租。经过这么多年现在租金18万元/年。租金增长9倍,市面房价增长12倍。所以买门面房主要看周边环境和发展。新的门面最好不要什么市场,如果市场店铺卖完了又没有炒起来,你的店铺就会死。投资回报率就可能很低。
回答于 2019-09-11 08:43:50
单价15000元每平,回报率4.4%,回本需要20多年,这样的门面房不值得入手:
1、从回报率和货币贬值的角度来看。投资是以盈利为目的,应首先考虑资金回报率,4.4%的回报率与银行三年前大额储蓄利息相当,而银行的储蓄所得是不能跑赢通胀的;20多年时间才能收回成本,期间若按照年3%的货币贬值来计算,未来也就值30多万。
2、从资金流动性来看。银行储蓄虽说利息少但能够保持资金的流动性,如后期遇到合适投资项目可以到期提取,投资门面房资金就变成固定资产,加之门面房转让费用太高,未来想要套现不容易。
3、从回本时间来看。受电商冲击,实体店生意越来越难做,很多门面房租不出去,能够出租的门面房要么租金少的可怜,要么不断更换租客,中间还会出现断租期,而目前门面房的市场投入量严重过剩,回本时间也在不断延长。
4、从保值增值的角度来看。目前包括房地产市场在内的整体经济都处于下行趋势,各行各业都不景气,多地房价都已触顶,未来很难再有升值空间;门面房作为房产类产品,和商品房一样积压严重,投资利润空间大幅缩小,想要保值增值已经很难。
另外,从门面房的单价来看,15000每平的门面房,无论是省会城市还是三四线城市,都是非主城区价格,这样的位置显然没有竞争优势,如果还是商场内铺或返租铺,则投资风险更大。
因此,综合目前的货币贬值速度和市场行情等因素,回报率7%以上、回本时间15年以内的门面房才有投资价值。
回答于 2019-09-11 08:43:50
重点在于这租金是开发商说的,还是你自己考察过后根据周边商铺判断出的。
现在的商铺十投九赔,有些商铺直接被团灭,一大片商铺刚开始还比较热闹,没过多久陆续转让甚至倒闭,这样的局面会让新的租客望而却步,逐渐形成残局甚至死局。到时别说4万,就是1万都未必租的出去。
现在有些开发商为了卖商铺,承诺包租或直租,无论租不租的出去他们都垫付房租。但事实上这都是把成本分摊到商铺售价里边的。越是这样主动承租的,越代表他们对商铺出租没信心,所以通过这种方式把商铺脱手给业主。如果回报率高,开发商自己就留着了,要么就被得到内部消息的亲友抢购一空,还能给你犹豫的机会吗?
另外你这个店面回报率也并不高,按固定租金计算要22年回本。虽然这当中有可能涨房租,但也有可能空房,再叠加这60万在这些年的利息损失。所以再怎么算也得25年才回本。而商铺属于商业地产,使用权40年,这开发商在建设之前几年拿的地你也不清楚,到时候拿到证发现还剩不到35年使用权,去除25年成本,还有几年利润空间?反之,一旦购买后发现租金达不到预期,或者周边商铺没能形成规模,几年后开始走下坡路,你这不是住宅降点价就能脱手,一旦租不出去,也就意味着卖不出去,90万会血本无归。
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