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哪些因素决定着房价走势?
房价,因素,需求哪些因素决定着房价走势?
发布时间:2016-12-08加入收藏来源:互联网点击:
回答于 2019-09-11 08:43:50
影响房价的因素实在太多,待我一一列举:可能还不止这些,欢迎补充。
1、大的宏观方面人口,人口减少自然会导致房价下跌,比如东北人口减少,房价,经济下滑就是例子。
2、货币超发或减少,当货币多于商品价格自然上涨,减少货币价格下跌。
3、经济发达房价上涨。
4、整体收入增加房价上涨。
5、材料上涨导致房价上涨。
6、土地成本增加房价上涨。
7、各种比如精装,pc等要求导致房价上涨。
8、库存减少供不应求房价上涨。
9、客户预期上涨,房价上涨。
10、拆迁量大房价上涨。
11、地段,交通,配套,学区等配套好,价格上涨。
12、通货膨胀价格上涨。
回答于 2019-09-11 08:43:50
房价的涨跌主要由三个因素决定,首先要搞清楚房子的使用价值是什么,现代社会的房子使用价值早就不是简单的避雨睡觉功能,而是整个人和一家人生活一辈子所需要的所有资源价值,它包括这个房子周围的就业资源、教育资源、交通资源、医疗资源,购物、绿化公园、社保养老等等等等资源,大城市这个资源价值远远超出建筑物本身价值。
所以决定房子价值就是二部分,一个是建筑物本身材料价值,第二个就是房子所拥有的资源价值。
而决定房价涨跌的除了上面二个因素外,还有一个就是需求的供求关系,也就是人口流动。
所以中国房价涨的“凶”的主要原因其实并不是什么“炒房客的功劳”,建筑物本身价值:材料和人工每年都上涨,而大城市由于公共设施和公共资源增加比较快,高架、地铁等价值就转化到房子的使用价值里去了,而人口又是净流入的,这三大因素决定北上广大城市房价涨的最“凶”。
回答于 2019-09-11 08:43:50
中国房地产市场经过超20余年的发展,早已是中国经济发展的支柱产业,但其黄金时代却在悄然结束,房价也进入平稳发展时期,大涨与大跌早已是过去时。但不可否认的是,房价依旧是房地产市场的重要组成部分,那么影响房价涨跌的因素到底是什么呢?
是政策吗?——短期影响
自2014年开始,房地产市场已出台多次房地产调控政策,包含房贷利率、首付比例、限购等方面的政策,在短期也引起了相应城市房价的下跌或者上涨。比如2014年9月30日,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,首套房贷享基准利率的7折优,二套房贷大放松,贷款结清再买按照首套算,限贷令取消。
这一政策刺激了不少观望期购房需求提前进入行动期,一时间楼市成交量激增,而在此前,2014年的楼市销售开局却是举步维艰。这也给了开发商提高房价的理由,因此,2014年也被称作是中国房价全面上涨的起点。
但随着2016年多个城市执行史上最严调控政策以及近年来“房住不炒”的政策基调,让整个房价进入平稳发展阶段,虽然上涨仍是主基调,但在上涨的幅度上早已微乎其微,仅有部分“因城施策”实施了刺激政策的城市会有大涨大跌的出现。
是地价吗?——面粉和面包
地价与房价的关系一直被称作是面粉与面包的关系,但个人认为也有相辅相成的关系。不可否认的是,地价是房价的基础成本之一,但却并非是唯一成本。不过,一宗地拍卖的最终成交价,在一定程度上是会影响周边新房和二手房楼盘的定价,最终会影响周边的房价变动。同时,宗地成交楼面价作为成本之一,势必也会影响未来宗地所建楼盘的销售价格。
当然,周边新房、二手房的价格也会给地价造成一定影响。比如一地块周边楼市发展成熟,房价相对较高,会引起开发商竞拍激烈,成交楼面价可想而知。
是产品吗?——刚需与改需的博弈
一个城市的房价特别是一个区域或板块的房价,与这个区域楼盘销售的产品其实也有莫大的关系。一个区域如果整体供应的产品主要为刚需产品,定价较低,在区域的平均房价上势必会相对较低,不过一旦区域内刚需产品减少,改需产品增多,房价势必会走上坡路。
以新一线城市成都为例,据数据统计显示,成都自2015年来90㎡以来的住宅供应逐渐减少,不在是刚需主导的市场环境,业内有观点认为成都已全面进入到改善阶段,但也有观点认为刚需一直存在,只是购房观念在转变。
不过,对比成都近几年的房价,在“限购、限贷、限售、限价”的调控政策下,楼市去化虽然艰难,但房价一直上行,仅仅是涨幅相对收紧。
是供求关系吗?——奇货可居
供求关系是所有市场都存在且是有着重要影响力的存在,供求关系的改变在很大程度上能刺激市场的最终呈现,有观点认为房地产市场亦是如此。
现阶段大部分大中型城市均处于城市外扩发展的阶段,土地资源开发消耗、人口增加,带给楼市的是不断涌现的购房人群以及不断变化的住房需求变化。如果一个城市一旦出现供求失衡,比如供应量减少,大批购房需求无法得到满足。此种情况下,在政府不出台限价政策的情况下,开发商可能会奇货可居,房价也会短期上涨。
房价最终与当地居民收入挂钩
第一,中国人口结构已是老龄化,也就是说50、60年代出生的人口众多,而70、80年代由于计划生育,出生人口少了一些,到了90、00年代,这代年轻人口越来越少。而随着城市人均拥有住房面积不断上升,年轻人口对房产的需求大幅降低了。以后年轻人祖上几代人都有房产,根本不需要担心买房的事情。
第二,房产税是在房子的保有环节开征税收,增加房产持有者的成本,房产税推出,再加上房产调控收紧,房价马上就会大跌,投机者把大量房源抛向市场,未来房价将与当地居民的购买力挂钩。
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