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澳洲房产还值得投资吗？

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发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

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回答于 2019-09-11 08:43:50

悉尼：最热城市，大跌后迎来大涨

预计悉尼的房价将于2020年上涨3.1%，2021年将进一步上涨4.8%，其中公寓的价格涨幅略高于整体水平，分别为4%和6%。并且到2020年，悉尼的调整期将基本结束，但其住宅价格增长将远远低于近年来的大幅增长。至于市郊的各个区域，东部郊区和北部郊区依旧不被看好，而悉尼都会区以外的地区，如猎人谷（Hunter Valley），已经凭借其优越的交通设施成为了颇具吸引力的置业目的地。

墨尔本：第二大城市 东北部领涨

按照穆迪分析的预测数据显示，墨尔本都会区的房价将于2019年下跌10.8%，并在明年上涨1.3%，2021年将继续实现6%的稳健增长。到2020年初，墨尔本大部分地区的房价预计将出现月度环比增长，墨尔本内东和墨尔本东北部将引领此次复苏。在接下来的几个月里，墨尔本所在的维多利亚州房价也有望“继续保持相对良好的状态”，预计其明年的价格增幅将达到3.3%，而2021年的增幅为1.5%。

布里斯班：新兴城市 未来温和增长

相比其他州，昆士兰州房市的表现相对较好，但预计今年房价仍将下跌1.8%，但到了2020年房价将增长1.4%，2021年将增长2.9%。在预测期内，布里斯班各个区域的房价要么持平，要么实现温和的正增长。

从中期来看，预计布里斯班公寓的价格表现优于独立住宅。在整个预测期内，独立住宅的价格表现都不太理想，而公寓价格预计将在2018至2019年期间达到低谷，随后于2020年出现明显回升。

回答于 2019-09-11 08:43:50

手里由剩余资金可以来澳洲投资房地产，作为全球资产配置的一个组成部分，分散风险，理论上是个不错的选择，但存在如下问题需要仔细考虑：

1. 非澳洲永久居民（Permanent Resident）购房只能购买新房，不能进入二手房市场，而且要支付高昂的海外投资附加印花税。以墨尔本所在的维州为例，本地人购房印花税大约5.5%，海外投资者则需支付约12.5%的印花税，悉尼所在的新州情况也很类似。

2. 澳洲房产如果说有投资价值的指的是附带永久土地产权的独立屋（detached dwelling），而不是国内常见的公寓。现在city的公寓楼越改越高，八九十层都不稀奇，公寓供给几乎可以无限制提供，而且现在频繁曝出建筑质量问题，因此增值空间基本没有，买了只能做出租用，但每年需要支付动辄6-8千澳币的物业费。

3. 即使是自带土地的独立屋，目前的趋势也是约建越小，以前的老房7、8百平的总面积很普遍，现在的新房主流面积只有3、4百平。说的在具体一些，以墨尔本为例，真正具有投资价值的房产不超过10%，其余房产仅具有自住价值。

4. 澳洲地产界黑幕太多，在交易制度方面使房产交易者很容易处于不利地位，加之地产经纪人从中翻云覆雨，本地人进行交易都难免被下套，海外投资者在价格信息、语言、制度了解等方面几乎全部处于劣势，故此现实中很难如愿买到合适的房产。




讲了这么多，难道说澳洲房市就没法投了么？也不是，本地自身地产投资人倾向于使用一种名为A-REIT (Australian-Real Estate Investment Trust)的信托基金进行投资，这样一来免去了各种繁杂的交易、物业等费用；二来可以通过基金的方式分散投资处于全澳各处的房产，进一步分散了风险；三来避免了房产交易流动性差的缺陷，需要出售的时候只需要像卖股票一样可以很快回笼资金。




总之，海外投资风险很大，最好找到特定领域的投资专业人士进行咨询后再做决定，以免出现不必要的损失。

回答于 2019-09-11 08:43:50

时间截止2020年3月30日，聊一聊新冠疫情会对澳大利亚的房地产市场造成什么样的影响？

悲观的估计是澳洲房市会陷入价量齐跌的死亡螺旋， 分别说说商业和住宅地产吧：商业地产方面没人再敢投资吃喝玩乐相关产业，投资商铺的信心被釜底抽薪。澳洲已经经历两波疫情，澳洲第一波疫情全国仅有13个病例，就造成墨尔本悉尼等城市多个华人区人心惶惶，自我封城，没几个人敢逛街。第一波控制住后回光返照一阵，有几个市长还担心经济吃不消，带头去中餐厅吃饭，现在旅游业可谓彻底凉透，餐饮业半截身子入土。


第一波疫情全澳仅13个病例时悉尼华人重镇Eastwood购物中心停车场的景象。现在3月31日全澳4000多确诊了。

再来说说住宅地产：刚需自住方面肯定需求量锐减，因为澳洲房产最最重要的卖点——整个宜居国家的形象已经人设崩塌。人们对澳洲政府的管理能力彻底绝望，眼睁睁地看着第二波疫情走向失控，经济滑向万劫不复。大火那会儿有人抱怨比不了中国30年前时，被多数人认为是自嗨，我当时也这么认为。现在有个比较相近的对比，终于能看明白了吧。以前觉得澳洲是在某些方面落后和低效了些，但至少自由和安全啊。 现在医院已经被挤瘫，普通病都看不了，超市货物短缺，手纸几周都买不到。安全最最基本的生存权得不到保障，现在得了小病也只能听天由命。我身边就有不少朋友冒着坐飞机被感染的风险，回国现在机场检验10多个小时，再要自费集中隔离14天的代价也要逃回中国。那个据说年薪百万的拜耳跑步女高管不也逃回国来着吗？哦不对人家是澳籍，不是中国人。





投资方面：多个利空因素：1. 财产权是还健在，但以澳币计价的资产如果你两年前拿人民币换的话凭空蒸发了20%。 以前有人富人说投资澳洲的一大好处是没有遗产税，美国有高达30-40%的遗产税。 但近些年澳币兑美元一路贬值了40%， 以澳币计价的资产一路凭空蒸发40%， 国际购买力缩水超过40%， 比美元资产糟糕多了， 而且美国有很多税务上的操作比如家庭信托或捐赠等可以规避遗产税。2. 这两天又出了个新政，接下来的6个月里，租客不交租的话房东不能赶走租客。澳洲政府的防疫不力导致现在几乎全员失业，社会停摆，要知道，澳洲人绝大多数可是不仅没有什么储蓄，还有超前消费的习惯。 在疫情前增加1个百分点的失业率都是个了不得的事，现在可倒好。在地产中介公司做物业管理的朋友告诉我说，他们已经把全部在出租房子的租金都下调了30%以上，有的甚至直降$200AUD每周，这几天还是无人问津。这其实都算好的情况，不租也不来打扰让房子空着，或提前违约，跑掉了。这其实已经是很大的损失了，但这都敌不过刚出的这个即使租客6个月不交租和不能赶走租客的政策。

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