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澳洲房产还值得投资吗？
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发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：
澳洲房产还值得投资吗？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
投资房产，就是要瞅准一个好时机入市。当整个房地产行业不断升温、房子价格不断上涨之时，越早买房的人必然赚到的增值幅度越大。
而房价不可能永远都是只涨不跌的，谁都害怕自己一不小心倒霉地在高位买入，每当房价进入疯狂暴涨期后，追涨不追跌，似乎有时也面临着不小的风险。
近两年被冷遇的澳洲房市，在2019大选后，慢慢出现了回暖的声音，当地人的刚需在政策刺激下逐步释放，购房热情正走向高潮。
那对于和澳洲隔着几千公里的中国投资客而言，现在是不是重新入市的最佳抄底机会？2019年的墨尔本市场上涌现了一批看似优质的楼花，是该谨慎评估、还是“趁火打劫”呢？今天，小编就从五个方面，一一解析。
一、投资摸规律，看懂澳洲房产周期
涨涨跌跌、跌跌涨涨，这是很自然的规律，没有下行哪有上行呢？房价亦是这个道理。纵观历史，澳洲房地产的发展也是有相对固定的周期，摸清周期性波动的高峰和低谷，投资事半功倍！
一般而言，业内专家普遍认为，七年，就是一个房产周期。而在澳洲，可能实际频率还要短些。自2000年来，变化最显著的3个周期发生在2003年、2007年和2010年左右，随后都进入了负增长的冷静期，其中影响到周期变化最重要的因素就是澳洲的货币政策，即澳联储一旦降息，房价都会多多少少涨起来。
很显然，2017-19年正是一轮高峰后的冷静期，房价跌底。根据周期预测，现在或许正是未来5年内低价买房的好时机。
二、政策利好，民众购房欲望被激发
跟着政府导向走，总能分到一杯羹。国内如此，在澳洲亦是。自5月竞争激励的澳洲大选落定后，继任总理的莫里森更是公开喊话“To start a family, to buy a home!”
他不仅是嘴上说说，更付诸于行动，全方位动员鼓励老百姓买房：
1、在2020年实现将首套住房贷款从20%降低至5%；
2、保留负扣税政策，即对房产租金收益税的减免；
3、澳审慎监管机构公开表态，欲降低贷款门槛，使更多人能获得更多的抵押贷款；
4、澳央行将考虑在今年6月降息，三年内首次，预计为1.25%。
多项利好政策一出，澳洲民众纷纷涌入购房大军，清盘率止跌开涨，在大选7天后直接飙至2019年最高：悉尼62%、墨尔本60%。显然，本地市场购房需求旺盛了，海外投资客的收益还会差吗？
三、汇率助攻，国人买房打了8折
这应该是海外投资客独有的优势。汇率低，意味着购房所需要的人民币更少。举个例子更直观：不考虑房价变动的情况下，一套100万澳币的房子，澳元汇率在5年内最高的5.89时，需要589万人民币；今年，汇率下跌，基本稳定在4.75左右，只需要475万人民币，房价妥妥打了8折！
四、前两年的后遗症，楼花现捡漏机会
在澳洲，由于期房从建造到交房时间普遍比其他国家长，一般2-3年。当正好遇到2017年贷款政策不断收紧的时候，不少在2016年购买期房的买家结果因为无法贷款、贷款比例低于预期的8成、贷款利率增加无法承担等问题，难以顺利交房；加上中国投资客会因为国内资金出境受阻等种种因素，有些买家只能抱着认损定金和首付的心态，将楼花转售。
与此同时，澳洲开发商也同样面临着建完的房产无法快速交割的难题，纷纷推出了低价或折价出售、免海外印花税、免FIRB申请费、提供固定收益的包租服务、回购政策等，刺激本地和海外购房者的需求。
显然，捡漏机会就这么来了！
五、地段地段地段，投资认准学区没错
学区房学区房，不仅仅是中国家庭的特点，在墨尔本也有。比如墨尔本大学、莫纳什大学、墨尔本皇家理工大学等校区附近的公寓，不是被国际留学生购买自住、就是被学校庞大的师生群体长期租赁。
有人会说，学校自己的宿舍去哪了？他们为何要住校外？首先，一般澳洲大学的宿舍供应量远远不足就读的学生人数的一半，且一般优先给初来乍到的新生居住；其次，宿舍的居住条件、配套不如校外公寓的优秀，租金也不占据优势。可以说，只要学校在，周边房产的抢手度就不会弱！
现在，整个澳洲都进入了购房模式，“春天来了”并不是一句空话。因为预计房价降上涨，澳洲地产大鳄Merition在大选后率先取消了数千套公寓10%的折扣。至于最新推出的Vanguard莫纳什大学公寓是否会在近期跟随大流取消购房优惠，不得而知。但对于长期关注着澳洲入市机会的投资客来说，现在，该动了！
回答于 2019-09-11 08:43:50
作为2010年就在澳洲置业的海外置业者。
我来说说切身体会吧。
1、市场好。最初看中了澳洲稳定健康的市场，再一个就是海外人士可以贷款。
2、当地主。因为是买地盖房子，能拥有一块自己的永久产权土地，盖一栋双车库带院子的独栋别墅，实在是太吸引人了。
3、价格不高，大概折人民币二百多一点。当时也就是即墨的一套别墅，但这个是永久产权。
4、汇率喜人。且当时澳洲刚与中国签订了一个矿石什么的合约，澳币一路飞涨。
5、教育资源好。当时还没结婚，考虑将来移民或是孩子上学可能会有帮助。
6、当时青岛可能会启动限购，年末市场开始转冷。不敢把钱投在青岛。
基于以上几点，拿了七十万做首付，在澳大利亚南澳州首府阿德莱德买了套房子。土地面积600多，房子面积200多，四室两厅两车库带院子。工期好像是四个月，不过当时用的是砖木混合结构，容易招白蚁。
银行的政策也比较好，可以只还利息不还本金。房子租出去，刚好比月息多一些，能实现以租养贷，不用多花钱。于是就买了。
流程比较麻烦，来来回回在代理公司折腾了好几趟，还有律师远程视频解释合同，汇款之类的，用了三个身份证才把钱汇出去。顾问比较负责，当时买的也算是青岛比较早的一批吧。
房子现在也依然出租着，没空过，租金涨了差不多一倍，阿德莱德的人口增长不少。每年的各种养护成本也不多，房子也确实如顾问当时说得，基本翻了一倍。
但我高兴不起来。
澳币从6.75跌到4.9左右徘徊。
最重要的是，当初七十万可以在青岛李沧区全款闭眼买，今天能翻四五倍！悔青了！
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