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公寓房适不适合投资?
公寓,住宅,都是公寓房适不适合投资?
发布时间:2019-02-08加入收藏来源:互联网点击:
回答于 2019-09-11 08:43:50
一线城市公寓很适合,但是二线三线城市建议购买商铺或写字楼,
回答于 2019-09-11 08:43:50
可以投资,但是一定要选择高端公寓,如深圳湾一号、东海国际等位置好、定位高端的公寓。一般的公寓除非价格特别有优势(周边房价6成左右),要选择小面积的最好是通燃气的。否则将来很难出手…
回答于 2019-09-11 08:43:50
住宅和公寓的区别:
住宅升值和变现的能力比较强,但是租金不是很高和公寓比;公寓适合长期持有收租金
回答于 2019-09-11 08:43:50
选有产权公租房可以的,租金乐观的。有些地方公寓租价还是很可观的。我个人认为租价高于月供可以选择!
回答于 2019-09-11 08:43:50
我给他的答案很直接,“强烈不建议”,至于原因可以总结为三句话:
1、持有成本太高
2、增值潜力一般
3、流动性太差
然而最后他和家人一商量,决定把手上能用的钱全部搭上,在新开发的地段盘了3套公寓。我给他的建议,一条也没听进去。
他给我的解释是,“不限购,价格低,装修得好看。而且这个楼盘很多人都在抢,感觉有发展,未来房价一定会涨,最重要的是还认识售楼处的人,给便宜了好多。”
听罢,我整个人陷入了黑暗。
关于是否投资公寓这个问题,每天都会有人问我。我的态度一直都很坚定,这不是单纯的个人不喜欢,而是无论从任何角度出发,公寓都不是一个很好的投资品。这也是经过岁月无数数据论证过的。
至于为何,下面我为大家由表及里剖析,一文帮大家看透公寓背后的真相。
01
由来
其实在中国房地产法规里,并没有公寓这种说法,只有住宅和办公楼。所谓公寓就是用本该建写字楼、商铺的40、50年产权的土地,建了用来居住的房子。
但市场上为何还有这么多公寓,每天都有新开公寓盘上市?我称它为市场的“自动矫正机制”。
在城市规划学里,凡是新开发一个地段,一定要讲究“配套齐全”。住宅得有,医院学校得有,商铺和写字楼也要有。尤其是写字楼和商铺,很重要,可以让这个地方有足够大的空间吸纳企业,让当地的居住人群有地方工作,当地政府有税收可取。这才能打通区域发展的整个闭环。
然而想象是丰满的,现实却很骨感。
当大批写字楼拔地而起后,大多数城市的产业经济却迟迟跟不上。尤其这几年实体经济差,产业太过集中,淘宝网店还取代了线下商铺,导致大量写字楼空置,无人可去。这个现象在以创业闻名世界的深圳都屡见不见,何况其他二三四线城市。
但开发商得活着,而且从银行借贷出的天量资金得偿还,背后牵扯的经济链条繁冗复杂,再加上外来人口居住困难无地安家,保障房又是中奖问题。
这么一来一去,开发商就想出了妙招,把商铺和写字楼装上卫生间、洗浴等满足日常居住的设施,当住宅卖得了,当然地方也是睁一只眼闭一只眼。任由这种类住宅产品,野蛮生长。
但要注意的是,公寓自始自终都是带有居住属性的商业房,自打出身就是不被认可的。
02
限制
如果去公寓的售楼处,十有八九的年轻人都会心动。
一来房价便宜,比周边的住宅低一个段位;二来位置好,大部分公寓都位于商圈中心或者地铁旁,生活非常方便;三来不限购,随便买;四来租金高,回报高;五来精装修,尤其是loft,“圆你都市贵族梦”……
一二三四五罗列下来,一般人都会乖乖把银行卡掏出来,给置业经纪人冲了业绩。
但有句话说得好:“话说一半尽扯淡。”
公寓的好处说了,但缺陷呢?恐怕只有被套牢入坑人最后才明白。
首先就是流动性的问题。
买新房公寓,需要缴纳3%的契税,100万也就是3万,比住宅的1%高2个点。但买二手公寓,过户税费就很过分了。
分别有个税、增值税、土地增值税、城市维护建设及教育附加费、印花税等等,几乎把能叫上的名字的房产交易税都囊括了,算法极其复杂,整体下来大概有全额的30%或者差额的55%。
例如100万买的公寓,过了很多年后涨价涨到200万,在这上涨的100万中,需要缴纳大概60多万的税,再加上杂七杂八,整体下来几乎把涨起来的房价吃没了。
那么这部分税费该谁去承担呢?还得协商,大概率是羊毛出在羊身上,买方承受,卖方适当让些利益出来。这样一来二去,买方承担的税费就高了,整体下来还不如买套新房,况且大多数城市的公寓库存都是严重过剩的,随便买。
房子能流通叫资产,无法流通只能是钢筋水泥壳子,你在这里赚再多钱,无法兑现,一切就都是“纸面富贵”,这点大家要清楚。
03
缺陷
除了流动性问题,还有公寓的居住属性“缺陷”和政策限制。
40、50年小产权的公寓房,本质是商业用房。那么水电费都是根据商业走的,一般会比住宅用水电贵2倍左右。这个是无法改变的。而且公寓无法通煤气天燃气,所有生活设备都是走电的。长此以往,成本很高。
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