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公寓房适不适合投资？
公寓,住宅,都是公寓房适不适合投资？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
其次在公寓住着，很不方便。公寓是商业用房，一般都以高密度写字楼或商住两用房著称。在建筑设计时，基本都是小面积和一梯N户。对于正常的高层来讲，1梯4户已经是极限，而公寓1梯10户，甚至20户，很难想象。
尤其是在上下班高峰期，几乎一锅粥都堵在了“家门口”。要是楼层低还好，楼层高了，等也等不到，爬也爬不上去。
而且一梯N户高密度，走廊里随便个动静就会被封闭走廊回音场放大，如果房间隔音层做的不好，可想而知。再加上现在绝大多数美甲、美容、瑜伽房、小酒吧等商业开在公寓楼里，基本没“安静”什么事儿了。试想每天各种外来人在你家门口掠过，是不是感觉住在了菜市场？
当然居住属性缺陷，咬咬牙是可以接受的，毕竟便宜嘛。但是政策限制，却是实打实的危及了根本。
公寓因为商住属性，是无法落户的，那么孩子上学和买车等城市配套资源，均无法享受。其次，在贷款上，严格限制公寓购入门槛，一直以来多地都施行“50%首付+最高10年”的商贷政策，购房者撬动杠杆的的空间非常小，在某种意义上，也失去了投资价值。
之前有人跟子木抬杠，说公寓变得如此鸡肋，都是受政策打压所致，未来有一天，公寓一定会放开，成为很好的投资品。
我只能说，你想多了。
04
冷宫
翻看中国房地产市场格局，目前俨然形成了住宅公寓，“二足鼎立”的局势。当然住宅的体量还是公寓不能相比的，但是公寓的确提供了巨量的住房需求。
上面我们提到，公寓税费如此之高，而且不能落户，显然是市场在限制其流动性。为何限制？这涉及到”存量搏杀“。
因为对于一个城市来讲，即使有人口迭代或者人口净流入因素，但在短期内，居住需求是一定的，那么需求涌进公寓，住宅自然就难卖，反之，大家都买了住宅，公寓的去化就很难。
OK，当我们知道这个前提条件后，一切就迎刃而解了。在中国，大多数城市的新房（住宅）库存是过剩的，这也是为什么一定要在2015启动新一轮去库存周期的原因。
但公寓必须得限制住，才能把源源不断的需求引进住宅。于是在2017年，北京下发了“327严政”，彻底封杀了公寓，“名下无房，5年社保，全款购买”，对个人购买公寓的条件进行史无前例的限制，而后上海等多个城市跟进。
同时为了防止公寓对楼市房价产生负面影响，一直以高税费变相“冻结”交易，只进不出，让它严格跟着“房住不炒”的大基调走。
当然公寓市场也曾做过努力。因为像北上广这样房价居高的城市，公寓给年轻人提供了足够的落脚空间，需要满足大家的基础住房需求。这就是我们在2018年耳熟能详的“商改住”，“租售同权”等政策，频繁吹风。
但后来为何又不了了之了呢？其实公寓就是房价的一颗定时炸弹。
如果放开公寓限制，公寓交易税费低，且可以享受教育等城市资源配套。那么公寓以低总价的优势，一定会成为超越住宅的投资品。直接分流住宅商品房的市场份额，由供需原理可知，城市主体房价就一定会下滑。
所以为了主体市场房价不受波动，公寓的身份就永远不会转正。
05
增值
这时候，一定会有人跟我开杠。“同样的价格，我为什么不买一个精致的公寓房，而去买旁边那个破破烂烂的老住宅呢？”
这就涉及到你自己对房子的理解了。由于政策的限制，这么多年来，同地段的公寓房价增值根本跑不过住宅。即使是老破小，需求量依然会比公寓强。
我们拿北京最出名的商住公寓，「北京像素」举例子。
北京像素2010年开盘，复式开盘价1.8万/平米左右。交通利好加持，到2012年12月底地铁6号线东末端草房站开通，价格随之大涨，直破4万元大关。但是现在呢？根据官网数据，均价是4万/平米左右。升值102%，也就是1倍多一点。
但是同地段的二手房呢？我们拿对面的老小区柏林爱乐来讲，是2008年交付，开盘价是5800元/平米，2010年房价是1.5万/平米，现在房价是多少？6万/平米，升值3倍多。
1倍和3倍的差距，相信你能计算过来，而且这还是在没有计算过户税费的基础上。
这里还要敲一下黑板。
房地产投资的奥秘在于“撬动杠杆”，公寓相对于住宅无论是首付还是房贷年限都相差甚远，如果不去用银行里“别人的钱”买房，那便失去了投资的本意。
当然凡事肯定有两面性，如果你不听劝硬要买公寓，也可以。前提是你纯自住，不为今后换房考虑，房子增不增值对你毫无关系。而且购房名额和处女贷对你来说，价值也不大。
说了这么多，是因为这些年，子木见过太多因为买了公寓被套牢，到换房时欲哭无泪的购房者了。错过了房地产增值的机会，也错过了改善居住条件的机会。隔壁因为买了住宅，几年后轻易换到了大房子里，而你因为买了公寓，几年后依然憋屈在小房子里，整体跟隔壁的美甲店干仗。
人生重要的选择机会真的很少，一定要理清其中的利害关系。
最后希望看过这篇文章的你，对公寓商住房会有更清晰的认知，同时把这些知识讲给周边的人听，能帮一个是一个。
回答于 2019-09-11 08:43:50
优点：公寓一般处于各类配套齐全的地段，且在同等位置中房屋总价较低，适合资金有限且有自住或出租需求的购房者；缺点：无法使用公积金贷款，且最低首付5成，最多贷款10年，作为二手房转手难度较大，增值性不高。
回答于 2019-09-11 08:43:50
最好别，目前这个政策实在不好出手…如果就是收租金的话，相当于自己的钱整存零取…还不如买点银行的理财抵抗一下通胀呢…
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