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农村买房没过户私下有协议有效吗？

物权,房屋,不动产农村买房没过户私下有协议有效吗？

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

农村买房没过户私下有协议有效吗？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

虽然没有过户，但是买卖协议成立说明。协议有效，因为本人签协议签字的话就有效，所以你可以向法院申请索赔。

如果买方与卖方均为同一集体组织成员，买方符合申请宅基地的标准又无其他宅基地的情况下，该买卖协议有效，卖方不能随意解除合同或违约，买方可要求对方承担继续履行的义务。如果合同双方不是同一集体组织成员，则该协议书无效，各自取得的财产各自返还。

回答于 2019-09-11 08:43:50

是否能够过户不影响买卖合同的效力。只要房屋买卖协议符合《合同法》规定的合同有效要件，协议即为有效。如果无法过户，可以要求卖方依照约定履行合同，否则可以要求承担违约责任。

不过要正确区分不动产物权变更登记的效力和不动产物权合同的效力。

物权变更登记的意义在于物权变动的公示与公信，从而使他人周知该权利的存在。这意味着法律行为转移物权，必须同时具备两个条件：一是双方当事人达成转移物权的合意，并以书面形式表现出来；二是物权转移必须通过一定的公示方式来表示，它包括不动产物权的登记和动产的交付。

就此房屋买卖合同而言，虽有双方当事人对物权转移的真实意思的表示，但房屋作为一种特殊的不动产，只有在完成所有权的转移，进行房屋所有权的登记或变更登记，才能最终达成房屋所有权转移的合同目的，从这个意义上说，不动产变更登记是不动产物权转移的实质要件，但是，不动产物权的买卖或转让不登记并不能必然导致合同的无效。

首先，合同的成立和生效属于事实判断，合同有效或无效属于法律的价值判断。因此，就物权转移的效力与合同本身的效力而言，它们是两个完全不同的概念。不动产变更登记是以不动产物权的转移的合意为基础，是物权转移的公告，它指向的目的是不动产物权的变动，并不是针对房屋买卖或转让合同行为。房屋买卖合同是一种债权合同，债权所有人只能要求特定的债务人履行债务，而物权所有人有权排除任何人对物权的干涉，这就决定了物权必须以一定的方式使世人周知，以达到排除别人干涉；而债权人能且只能请求债务人向自己履行。因此，这里的登记作为物权的土地使用权的登记，而非土地使用权转让合同的登记。

其次，宅基地使用权变更登记只是物权变动的生效要件，而房屋买卖合同则是以物权变更为目的的债权行为。房屋买卖合是房屋所有权以及土地使用权转移、变更的原因行为，房屋所有权过户登记及宅基地变更登记才是真正的导致物权变动的行为，登记是不动产物权生效要件，而买卖合同遵循一般的债权行为的生效要件。单有房屋买卖合同还不能产生房屋所有权转移，进行过户登记是合同效力的体现，这是以合同的生效为前提的，而不是合同的有效要件。因此，房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件，未办理登记或变更手续，不动产物权不发生转移，但并不能因此而确认该合同无效。

目前法律无农村房屋、宅基地过户登记的强制性的规定。

《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。这一规定表明，农民是可以出卖住房的，其名下的宅基地使用权转让并不禁止，着重强调的是“禁止卖了再申请”，从而确保“农村村民一户只能申请一处”。 另外，根据我国民法中“房随地走”、“地随房走”的原则，处分房屋的同时，宅基地使用权也应一并转移。

农村房屋固然属于不动产，按照法律规定，不动产转让时则需过户登记。但是，对于农村房屋不属于商品房及当前农村房屋的所有权大部分没有登记的现状，我国目前的法律还没有强制性的规定要求农村房屋所有权的认定必须办理初始和变更登记，且也无专门登记机构，因此，转让时也没有必要过户登记，交付即完成物权的转让。为此，要求农村房屋所有权的取得以登记为生效要件，未免脱离实际。当然，双方在签订房屋买卖合同时，应当明确约定有关不动产登记的具体条款，如果双方当事人对此未作出明确的约定，不动产登记也只能作为一种法定义务自然转化为合同义务。

物权公示制度建立是维护物的占有秩序和保障交易安全，物权变动经过公示让他人知晓，防止第三人再次进行交易或者行使物权。但在农村，房屋简易交易形式是普遍存在的情况，村民之间的房屋买卖大多是在达成合意以后一方交钱，一方交付房屋，有的签订书面房契，有的甚至没有书面形式的合同，最多找到村委会成员、村干部作为中间证人，把买卖房屋的事情定下来了，极少有人去办理宅基地变更登记手续。

国家对农村宅基地的申请有着严格的规定：必须是本集体经济组织内部的成员，在客观上限制拥有农村房屋的人群都是本村人，村民对彼此的房屋情况知根把底，相互之间通过占有行为就已经能起到客观公示作用，这种与登记类似的展示行为，都认定具有公开的展示性，符合物权排他性效力的要求，可以认定物权变更已经发生效力。

农村宅基地上的房屋转让纠纷越来越多，如果是房屋转让或买卖未进行转让登记，房屋买卖合同无效，那么势必会出现买卖双方中的任何一方均可以抛开合同，不管过了多少时间均可随时主张合同无效而要求返还的现象，那么，双方签订的合同关系即化为乌有，法律无权，保障交易安全和保护市场秩序的稳定则成了空中楼阁。如果这样，那么对现实生活中部分故意规避法律法规，当出卖人交付房屋后故意不进行登记，待房屋价格上涨时或一屋多卖时主张返还房屋，严重损害买受人的利益，破坏市场交易的公平、公正，因此，针对当前农村房屋的所有权大部分没有登记的现状，要求农村房屋所有权的取得以登记为生效要件，未免脱离实际。

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