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房贷利率6.125%的情况下LPR选固定还是浮动？

利率,房价,贷款房贷利率6.125%的情况下LPR选固定还是浮动？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

　　图表1： 一二线城市常住人口情况

资料来源：国家统计局，中山证券研究所

　　区域上，人口不断向环渤海、长三角、珠三角三大城市群和中部强经济强省流动。从2018中国各省人口净流入情况图来看，人口明显在向环渤海、长三角、珠三角三大都市圈和中部经济强省流入，虽然北京、上海、浙江、江苏、广东、山东、重庆、福建等地区的城镇化水平高于全国水平，但城镇人口净增长规模依然较大。从不同地区在读小学生数量的变化趋势来看，京津冀、长三角两大都市圈从2010年以来整体均呈现上升趋势，而2012年后随着互联网行业的爆发，珠三角地区小学生数量也开始出现增长。与此形成对比的是，东北地区小学生数量则不断下降，显示人口呈现净流出趋势。

　　三大城市群内的一二线城市和中部强经济省会城市对劳动力仍保持较强吸引力，长期需求有支撑，相对更看好都市圈内的热点二线城市。我国四大一线城市均位于三大城市群当中，近年来由于一线城市生活成本的提高、政策方面对于人口流入的控制以及二线城市基础设施建设的完备，一线城市人口增速已出现明显放缓。因此，在城市群化的情况下，城市群当中的热点二线城市，比如环渤海的天津、石家庄，长三角的南京、杭州、无锡、嘉兴，珠三角的厦门、东莞、佛山，由于溢出效应，成为劳动力转移的重要选择，住房需求更加坚实。

　　

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　　资料来源：国家统计局，中山证券研究所 资料来源：国家统计局，中山证券研究所

　　2.居民收入：收入增速放缓，多省市居民杠杆过高

　　居民收入水平和杠杆率影响居民负债购房的空间。无论是全国还是一二线城市，收入增长对房价上涨的驱动力已经不足了。虽然全国居民杠杆（55%）低于美日水平（70%），整体仍有10-15个百分点的杠杆空间，但浙江（80%）、广东（67%）、上海（66%）等经济发达地区的居民杠杆已经达到甚至超过美国、日本水平，负债购房的空间已经不足；弱经济地区中，甘肃、宁夏居民杠杆超过日本水平，高居民杠杆弱经济增长，居民负债购房的空间十分有限。此外，近十年我国居民杠杆增长速度过快，这与个人住房贷款余额快速增长有关，考虑到杠杆增长速度过快，未来几年居民部门加杠杆节奏需放缓，因此支撑房价上涨的居民杠杆驱动力略显不足。

　　无论是全国还是一二线城市，收入增长对房价上涨的驱动力已经不足了。全国和一二线城市的城镇居民可支配收入增速都进入了下行空间。如图表7所示，2007年-2013年全国城镇居民可支配收入基本维持在10%以上增速，但2014年之后城镇居民可支配收入增速放缓，落入了10%以下区间；一线城市和二线城市的城镇居民可支配收入与全国走势基本一致，甚至在经济下行压力较大年份（如2008年、2014年）一线城市城镇居民可支配收入增速下滑幅度最大。考虑到全球经济环境和我国经济增长压力，未来城镇居民可支配收入的增速长期处于下行空间。无论是全国角度还是一二线城市角度，驱动房价上涨的居民收入因素已经不足了。

　　图表7：全国城镇居民可支配收入情况　　

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　　备注：一线城市包括北上广深，二线城市包括石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、 宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、成都、贵阳、昆明、西安、 兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、天津。

　　个人房贷余额居民负债方面，个人住房贷款余额在2019年末达30万亿元。居民杠杆率方面，2019年末达到55%,虽然低于美国、日本约70%的杠杆率，但从2008年起我国居民杠杆率提升速度非常快，2008年-2018年间，我国居民杠杆率上升了33个百分点，亚洲其他经济高速发展地区，韩国、中国香港、新加坡分别上升了20个百分点、20个百分点、11个百分点，美国和日本由于居民杠杆本处于高位，则下降了20个百分点、1.4个百分点。

　　分区域看，浙江省的居民杠杆率超过美国（约75%）和中国香港（约72%），广东、上海、甘肃、宁夏、重庆、福建居民杠杆率超过日本（58%）。虽然东南沿海区域经济活力较好，但居民杠杆率普遍处于发达国家水平；西部弱经济省份中，甘肃、宁夏的杠杆率也处于较高位置。　

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三、驱动房价的刺激因素：投资需求正在逆转

　　2018年开始，房价走势与M2、住房贷款走势逐渐背离，支撑房价动力来自楼市“抽血”实体的效应。面对疫情冲击，全球进入货币宽松和利率下行周期，我国也实行宽松的货币政策。若资金自由流动，宽货币政策、低资金成本以及“资产荒”环境下，极易引起资金“抱团”推高局部房价的现象。由于一线城市土地资源稀缺，一旦局部形成涨价预期极易蔓延至其他一线城市，若房价预期管理不到位，则涨价预期会继续向二线城市扩散。但考虑到引导资金切实流向实体经济的监管态度，我们认为，本轮宽货币政策下，投资需求会被抑制，住宅价格涨幅会与名义经济增长速度趋于一致（从长期来看,名义经济增长决定资产回报），但房价涨幅过快风险、杠杆风险值得关注。

　　住房作为不动产，它的金融资产属性赋予了住房的投资价值，天然产生投资需求。住房的投资需求，主要受货币环境、信贷环境以及利率水平的影响。流动性宽松和相对较低的资金成本是推动房价上涨的刺激因素。

　　2008年-2016年间，房价走势与M2同比增速、个人住房贷款余额同比走势基本吻合；其中，M2同比增速是房价周期的领先指标，从历史数据看，M2同比增速领先住宅价格指数同比5个月左右；个人住房贷款余额同比增速与住宅价格指数同比走势几乎同步。一般经济增长面临压力时，政府会出台宽松的货币政策。经济衰退、资产质量普降、流动性宽松的背景下，经济增长相对潜力好的城市的商品房容易吸引有保值需求的资金；“资产荒”背景下，商业银行有动力去配置低风险的按揭贷款。稳经济所释放的资金容易流向经济增长潜力高、获取购房资格较易的地区的楼市，从而形成部分资金聚集推高局部房价的现象。由于一线城市土地资源稀缺，一旦局部形成涨价预期极易蔓延至其他一线城市，若房价预期管理不到位，则涨价预期会继续向二线城市扩散。所以，楼市更像是经济下行期，宽松货币政策下的资金蓄水池。

　　2018年之后，房价走势开始与M2同比增速、个人住房贷款余额同比走势背离，如图表10、11所示。2018年去杠杆政策推进，M2同比增速降至10%以下，个人住房贷款同比增速也降至20%以下，但住宅价格指数同比仍然处于相对高位。　　

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　　利率水平，尤其是个人住房贷款利率水平，对房价周期影响较大。房价周期与住房贷款利率周期呈现反向关系，房贷利率周期大概领先房价周期6个月左右。个人住房贷款利率和金融机构贷款利率的下行，降低个人购房和地产投资的融资成本，有助于刺激房地产投资和居住需求（尤其是投资需求），从而刺激房地产价格上涨。从历史经验看，如央行2014年11月起频繁下调存贷款基准利率，全国首套平均房贷利率和二套房贷平均利率都进入下行通道，约半年后房价进入上行通道；此后房贷利率的小幅调整也会引起房价的波动，如图表12所示。　

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